房产投资怎样才能扩大收益
房产投资是指以房地产为对象来获取收益的投资行为。投资房产的对象按地段分投资市区房和郊区房;按交付时间分投资现房和期房;按卖主分投资一手房和二手房;按房产类别分投资住宅和投资商铺。下面jy135小编为大家收集整理了房产投资扩大收益的方法，希望能为大家提供帮助！
房产投资怎样才能扩大收益
工资和房价的比例多少才是比较合理的
工资和房价的比例，也就是所谓的房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，到底多少才是比较合理的?
20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)提出了一个世界银行认为“比较理想”的比例，发达国家1.8-5.5之间，发展中国家3-6之间。
也就是说在我国，一个家庭一年总收入的6倍，应当就是所在城市的合理房价。换一种理解方式就是，一个家庭6年就能买一套当地的房子。
但事实却是....
根据上海易居房地产研究院发布的2015年全国各大城市房价收入比排行榜显示，6年内买得起当地一套房的只有沈阳、银川和长沙，最可怕的是深圳人民要工作起码23年才能买得起一套房。
单纯从个人角度来看的话(房价收入比是指家庭哦)，想要买得起当地1平方米的房，需要工作几个月?
结果当然还是血淋淋，像北上深这样的城市，不吃不喝工作半年才能买到1㎡的房!
网上有一种按照月工资/1㎡房价比例区分社会阶层的方法，如果
月工资为1㎡房价的0.1倍，属于贫困阶层
月工资为1㎡房价的0.5倍，属于平民阶层
月工资为1㎡房价的1倍，属于中产阶层
月工资为1㎡房价的2倍，属于宽裕阶层
月工资为1㎡房价的5倍，属于高收入阶层
月工资为1㎡房价的10倍，属于富有阶层
月工资为1㎡房价的50、100、200倍以上
看到这里你在你所在的城市属于什么阶层?
如果你侥幸觉得等我涨工资就能怎样怎样，那就真是太天真了。对比2016年各大城市薪酬涨幅和房价涨幅，北上广深薪酬涨幅跟房价涨幅相比，基本等于没涨。
十年前，上海平均房价是9482元1平米，北京平均房价是8077元1平米，深圳房价是9288元1平米。十年后，北上深平均房价飙升到5万元1平米。
十年前，北上深主流白领月薪是3000元，3个月的工资可以买1平米。十年后，这些城市白领的平均月薪在9000元左右，要6个月的工资才能买到1平米。
越来越多的人没有搭上房价暴涨之前的快车，他们追悔莫及，穷极一生也要圆一个大城市买房的梦。
现在国家对房价的调控政策不断出台，因此对喜欢做房地产投资的人来说，是进还是退就成了一个问题。但不管怎样，房地产投资的基本方法是不会变的，那么房地产投资应该怎样做呢?
对于降低当前居高不下的房价，国家煞费苦心稳定房价，政策一个接着一个地出台，普通的购房者随着风云变换的形势而动，及时调整自己的购房策略是当务之急。在许多购房者中，依然存在着“以房养房”“以租抵贷”(房产投资者在以贷款方式购置了第二套房产后，往往出租其中一套房产，以租金收入偿还另一套房产的月供)的房产投资方式。
那么这样的房产投资还是否有价值?当前拥有房产的投资者是卖还是租，如何抉择?
坐收租金。既然打算以获取租金收人为投资回报，就必须考虑地段因素。特别是在北京，千万别轻信售楼小姐的话。她只管卖房不管房子是否租得出去。
留给后代。趁手上有钱买套房子等到留给子女长大了婚嫁时再用，要考虑物业 有折旧因素在内。当一样物品没有被使用或充分使用时，它的价值就会大打折扣， 更不用奢谈一些什么保值、增值之类的话了。
低进髙出。这种风险最大。如今北京的`房价连续上涨多年，已经达到了一个很 高的水平，继续快速上涨的空间相当有限。除了要独具慧眼选准物业，还要细算 帐，比如一套100万元的房子必须先有9.5万元的差价底线，除掉这部分之后，才有赚钱的可能。
考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收人关系是否合理。以下三个公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。
公式一：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收人的一个简单公式(租金乘数=
投资金额/每年潜在租金收人)。如果这个乘数超过12,很可能会带来负现金流。缺 点：此法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
公式二：8 -10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投人，比租金乘数适用范围更 广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=(首期房款+期房 时间内的按揭款)/(月租金-按揭月供款)xl2。回收年数越短越好，合理的年数在8~10年左右。
公式三：15年收益看回报
如果该物业的年收益xl5年=房产购买价，那么该物业物有所值;如果该物业的 |年收益><15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益xl5年房产<购买价，到5该物业价值已高估。
除了房屋价值评估外，投资者还应把握5个投资小窍门，这些小窍门可以帮助你更省力更安全地做投资。
第一，投资好地段的房产。房地产界有一句几乎是亘古不变的名言就是：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。作为房地结合物的房地产其房子部分在一定时期内，建造成本是相对固定的，因而一般不会引起房地产价格的大幅度波动;而作为不可再生资源的土地，其价格却是不断上升的，房地产价格的上升也多半是由地价的上升造成的。在一个城市中，好的地段是十分有限的，因而更具有升值潜力。所以在好的地段投资房产，虽然购人价格可能相对较髙，但由于其比别处有更强的升值潜力，因而也必将能获得可观的回报。
第二，投资期房。期房一般指尚未竣工验收的房产，在香港期房也被称作“楼 花”。因为开发商出售期房，可以作为一种融资手段，提前收回现金，有利于资金流动，减少风险，所以在制定价格时往往给予一个比较优惠的折扣。一般折扣的幅度为10%,有的达20%甚至更高。同时，投资期房有可能最先买到朝向、楼层等 比较好的房子。但期房的投资风险较髙，箱要投资者对开发商的实力以及楼盘的前景有一个正确的判断。
第三，投资“尾房”。是指楼盘销售到收尾价段，剩余的少量楼层、朝向、户 型等不十分理想的房子。一般项目到收尾时，开发商投人的资本已经收回，为了不 影响其下一步继续开发，开发商一般都会以低于平常的价格处理这些尾房，以便尽 早回收资金，更有效地盘活资产。投资尾房有点像证券市场上投资垃圾股，投资者 以低于平常的价格买人，再在适当机以平常的价格售出来赚取差价。尾房比较适合 砍价能力强的投资者投资。
第四，投资二手房。自从建设部提出允许已购公房上市交易以来，各地纷纷出 台相应政策鼓励二手房上市交易。这也给投资二手房带来了机遇。在城区一些位置较好、交通便利、环境成熟的地段购置二手房可以先用于出租赚取租金，然后再待机出售，可谓两全其美。
第五，投资待拆迁房产。在旧城改造过程中，会有很多待拆迁房产。在拆迁 时，这些房产的所有者一般都会得到很优惠的补偿。所以通过提前购置待拆迁房产，以获得拆迁补偿的方式赚取收益也不失为一种很好的投资方式。但投资这类房产，需要对城市建设的发展和城市规划有所了解。
