文：格总
前些天不少城市出台了“认房不认贷”政策，一些同学后台留言，问我现在是不是可以买房了？哪里的房子比较抗跌？
我感觉非常魔幻。
就是你得无助到什么程度，才会去问一个平时都不咋聊房产的职场博主，要不要买房？
就着这个话题今天我干脆胡乱写一点。
再说一遍是胡乱写的，不构成任何投资建议。
之所以会问要不要买房，显然这些同学手里多少有了点钱，那么买房是为什么呢？自住的我们不考虑了，我们假设都是纯投资，那么很显然买房是为了升值。
为什么老百姓有点钱，就会想着买房？
答案是，除此之外没有别的靠谱的投资渠道了，这才是问题关键。
中国楼市20多年来一路狂飙，叠加的因素有对外贸易开放，城镇化进程，新兴产业聚集，高端制造崛起……但所有人都要住房，所以长期来看，房价一直在涨。
还有个原因就是刚说的，老百姓都是打工人。
打工人投资渠道狭窄得要命，以买房为主，是上亿刚需的六个钱包，置换房，闲钱零敲碎打的二三套投资，支撑起房价。
换句话说，支撑起房价的不是富人。
而是普通人，当然也不是穷人因为穷人买不起，准确说是所谓的中产在支撑房价。
但目前的房地产是个啥情况呢？
一线城市某些楼盘的颈部斩，腰斩我这里就不提了，二线城市的某些楼盘降价20%没人接盘我也不多讲了，至于有些省会成片高学历人群被烂尾楼拖垮，大家都知道的也不多说了。
我就说2021年房产营收排名前6的民营房企，到今天已经4家债务违约了。
前20名，已经15家债务违约了。
房价蒙眼狂奔20年，后面还会不会狂奔，很难讲，这跟整个经济大势有关，也跟内外部环境有关，来一个“认房不认贷”政策可能会掀起一点小反弹。
但对方向性的影响，微乎其微。
我们要承认国家政策作用的确巨大，但也要知道政策并非万能。
不然生育率也不会下降这么快，政府看着也头大。
很多人说“核心城市的核心地段一定会涨”，我个人同意这个说法，核心城市大家都知道，问题是，核心地段是哪几块？
当你指出某几块是核心地段，你会发现那地方房价已经高得离谱了。
因为房子买的是共识，大家都认为它是核心地段那么它现在的价格一定不低。
你敢不敢买且不说，你有这个钱吗？
那么，那些现在不是，未来会是核心地段的，你又知道在哪里呢？你知道了，敢花真金白银现在就砸进去么？
所以，“核心城市的核心地段一定会涨”，就是一句废话。
就跟“知识改变命运”一样，也是废话。
因为你不知道，是具体哪些知识改变命运。
要不然硕士们也不会去送外卖了。
知识的确改变命运，但具体往哪个方向改变，很难讲。
现在很多人回顾当年，说当年闭着眼睛买房都能赚钱，这个说法其实站不住脚，因为当年的人在做决策时也看不到未来房价还能涨这么多年。
人家也是承担了风险的。
只不过现在回头来看，你看到的全是收益，因为风险都已经消失了。
讲了这么多，我的中心思想是，目前这个局面当你因为只有投资房产这一条路，而不得不上车时，你的风险是非常大的，当然也不排除未来的确可以赚到钱。
但我并不推崇这种类似赌博的思维。
一个好的决策，本身在思维模型上必须要站得住脚，不能因为曾经结果很好它就成立，那叫做经验主义。
而查理.芒格说了，“经验最大的问题在于，在它失效之前，它一直是有效的。”
问题是你怎么知道它什么时候失效呢？
所以我对于投资房产，没有建议，而且我认为市面上绝大多数（不敢说全部）投资房产的建议，不管来自哪个专家，全都是赌博。
好一点的专家，人家不过就是谈谈感受，没办法对你的钱对你的房产负责。
糟一点的，前台叫好，后台帮你成交，主打一个流水线割韭菜。
就像《华尔街之狼》里说的，股票本身赚不赚钱，不重要，重要的是我们可以把客户的佣金赚到。
真正通过买房赚大钱，在我看来只有一条路。
就是当你身处一线二线和少数三线城市，认认真真去研究你们当地的房产，从楼盘到政策，花时间花力气去现场看，跟从业人员交流，别的先不提，跑完50个楼盘是起步价。
当你花几个月时间跑完，做好调研分析。
你才可能在一堆XX公馆，XX花园，XX府，XX湾……中间，发现这些盘各自的特点，发现支撑它们房价的核心原因。
才可能学会把一个单价，拆解成不同要素。
把房价和当地对应的产业，做出人口和收入的量化分析。
甚至把附近学校的升学率变化，映射到这套房对应的学票增值幅度上，诸如此类，而不是仅仅看一个房价和涨幅。
这个时候你出手，胜率就大很多了。
不过当你做到这些，其实你已经在成为一名专业炒房客的路上了，问题是你的资金量也就支撑自己买个一套两套，所以花这么多时间精力在上面，对你来说：
第一，走得通吗？毕竟影响房价因素太多。
第二，划算吗？人家炒房客都一买几十套。
既不一定走得通，还不够划算，这条路走起来本身也不轻松，因此普通中产想在买房上赚到大钱，已经越来越难。
叠加现在大环境不好，裁员频发。
收入断流被高房贷压垮的中产破产的新闻，后面会越来越多。
长期来看并不奇怪，过去20年房价的狂飙本身就是一个意外，在社会平稳发展的绝大多数时间里，房价只会随着经济和人口做缓慢变化，我们不过是回归常态而已。
当房价从10年前的狂飙，再到近几年的高位横盘，再到这一两年的泛善可陈，“房价一定涨”的共识正在被渐渐打破，而打破之后就再也回不去了。
今后巨富们继续持有价格高出天际的，“核心城市的核心地段”。
越来越多普通人，会把房产当做一种仅仅只为保值的投资品，甚至就是自住的消费品。
说难听点，买房某些时候是为内心的安全感买单。
至于未来还能产生大幅价值空间的，将具有越来越多科技属性，就像过去30年的老板都是煤老板土肥圆，而最近10年的福布斯排行榜上，大多是互联网或者高端制造新贵。
至于普通人，守着一份工作领着一份工资，闲暇之余在各大平台消费，得到快乐的同时为平台持续“纳税”。
直到下一代技术爆发，财富重新洗牌。
