据媒体报道，前些日子中国住建部的仇保兴副部长在一个论坛上说‘房地产政策如今有一个鲜明转变，就是房地产要回归“居者有其屋”的基本需求，回归到城市空间的公平分配和使用上来，绝不能成为过度投资的渠道’。
根据他所处的特殊地位和责任，我想这种观点也许代表了当前中国政府房地产政策的基本立场。但是如果这个猜测属实的话，这实在是一件很悲哀的事情。如果向几亿农民工许诺实现‘居者有其屋’的梦想，那简直是赤裸裸的欺骗行为。难道那些主管中国房地产政策的官员和学者们真的相信在中国能够实现‘居者有其屋’的梦想吗？我们凭什么相信连美国等发达国家都不可能实现的‘居者有其屋’的梦想在中国能够实现？
我国不是新加坡
在我国谈论房地产政策的时候，不少人拿出新加坡政府推行‘居者有其屋’政策的例子。据说我国过去实行‘住房公积金’制度也是参照新加坡的经验。但不管新加坡实行的住房政策效果如何，首先应该明确的是我国的国情和新加坡根本没有可比性。
新加坡仅仅是个城市国家，没有我国这样广大的国土，既没有农民，也没有像我国这样地区之间，城市和农村之间造成巨大贫富差异的‘户口制度’。新加坡实行‘居者有其屋’政策中的那个‘屋’就是一个城市国家范围内的‘屋’。
尽管在新加坡这座城市里富人购买的私人房产和政府建设的低价‘组屋’之间也有很大的质量差异，但大多数人居住的‘组屋’质量不会差得太多。即使‘组屋’之间也有因地点和环境不同而产生的市场实际价值上的差异，那也会远远低于北京和地方城市的‘屋’之间的质量和价值差异，更不用说北京房子和西部农村房子之间就根本没有可比性。
‘居者有其屋’是古代孟子提出的一种理想社会应有的状态，据说同‘耕者有其田’一起成为孙中山先生推行‘民生主义’的经济理论基础。但是现在连‘耕者有其田’的政策也因违背经济原理而受到质疑，‘居者有其屋’的虚幻的乌托邦理念还有多少逻辑上的底气呢？
据几年前西南财经大学和中国人民银行共同发布的‘中国家庭金融调查报告’，我国目前自有住房拥有率高达90%，远远超过60%的世界平均水平，连65%的美国也远远抛在后面。但是这种‘居者有其屋’有什么实际意义呢？抛开个别人拥有几十套房产的不平等现象不说，就算我国90%的家庭都有自己所有的房子，但是把北京的别墅和西部农村的茅草屋能算同样的一套吗？
新加坡的人均收入远高于我国，又靠强有力的政府和较高的公民素质，可以在城市国家的范围内搞‘居者有其屋’，还要需要对买到政府提供的低价‘组屋’后空置的人当罪犯严厉治罪。新加坡实行‘居者有其屋’政策的所有这些条件，中国哪一件能对得上？我们为什么偏偏把小小新加坡的经验当作借鉴的蓝本呢？
‘居者有其屋’指的是什么‘屋’？
其实‘居’和‘吃穿用’一样，都是人类生存的基本条件。除了流浪汉，任何人不可能没有‘居’处，只不过‘居’的方式和质量因人而异罢了。现在不是唐代诗人杜甫所处的年代，如果不问‘居’的方式和质量，‘居者有其屋’说了等于没说。
目前主张‘居者有其屋’的人们说的‘屋’实际上指的是拥有‘产权’的‘屋’，这就变成鼓励人人应该买房的财产权问题了。以‘楼市春天派’著称的任志强先生强烈反对政府实行让家家拥有自己住房的‘居者有其屋’政策，而主张政府只应该实行保障低收入家庭也能住进‘廉租房’的‘居者有其所’的房地产政策。
人类的‘衣食住行’需求中，住房不像食品或衣服等一次性消费品，不但具有居住功能，而且还有储存财产的仓库功能。萝卜白菜各有所好，人们利用和持有财产的方式多种多样，购买房产只是储存财产的一种方式。人们可以根据本人需要和条件，不买房而租房生活，把剩余的收入和财产用于创办企业，旅游消费等其他用途。为什么非得由政府出面宣扬‘居者有其屋’的生活和财产持有方式呢？要不要政府再来一个‘行者有其车’，鼓励大家不坐出租车或公共汽车，都开自己买的小汽车呢？
尽管中国人对自有房屋的钟情程度远远高于西方人，住自己的房子远胜于住出租房。但根据每人工作的性质和便利程度，即使有自己房子也不住，选择住出租房的情况也很多。更何况有些人喜欢经常变换住处，到外地去工作或游览。难道政府要鼓励他们到处‘居者有其屋’，每到一个地方就置办一套当地房产居住吗？
即使一个人再喜欢住自己拥有的房子，也要考虑持有房产这种财产形态的代价。房子根据所处地区和区位的不同，其价格有天壤之别，变化很大，因此房子还具有投资或投机功能。但是只有在房价至少不跌或上涨的年代里买房作为家庭的主要财产持有形态才有意义。在房价下跌的年代里买房就不如租房，把财产用于其他更有利的形态持有是人的本性使然。政府凭什么鼓励人人应该拥有并住自己的房子呢？那不是明明阻碍作为第三产业重要组成部分的租房产业的发展吗？
几年前电视剧‘蜗居’一度风靡全国，带出来‘啃老’，‘房奴’等社会上关心的重要话题。据外电报道，中国人初次购买房子的年龄比德国和日本至少早15年。凭心而论，中国的高房价本来就同我们民族过分重视住房所有权的观念和年轻人过早的住房购买意愿有很大关系。
中国大学生一毕业就为了买房而不惜花光父母的养老积蓄，租房结婚就被讥笑为‘裸婚’的社会风气难道是正常的吗？这种不正常的行为之所以在我国广泛流行，只因为人们对房价上涨的预期根深蒂固。而政府不去改变这种预期，反而却以‘居者有其屋’的口号去鼓励人们争取拥有自己的房子，这等于推波助澜社会上过早的购房需求，同政府自己稳定房价的政策目标也有矛盾。
把‘居者有其屋’当作政府房地产政策基础的荒唐之处还在于，它从根本上忽视‘屋’的多样性。居住者应该拥有什么样的‘屋’？想在北京居住，政府应该保障他住别墅还是住地下室？所谓的‘体面的住房’或者‘90平米庶民住宅’的指标是根据什么标准提出来的？
不要说不同城市之间或城乡之间的住房价值千差万别，就算同样的北京市内，住房根据区位环境和装修标准不同而相差数倍乃至数十倍。政府通过政策要达到‘居者有其屋’的‘屋’到底是什么样的？对于来北京打工的农民工来说，不要说‘90平米庶民住宅’，一年的工资也买不起一间厕所的面积。
如果公开承认‘居者有其屋’的口号是只针对拥有本地户籍的居民的，那么它已经和所谓的新型城镇化战略没有一点关系了。一开始就把农民工排除在‘居者有其屋’考虑范围的房地产政策已经不具备任何政策的一般性和公正性，只能说明提出‘居者有其屋’的官员或学者根本不想改革目前对不同的‘居者’实行不同待遇的不人道，不合理的‘户口制度’。
退一步说，政府只对拥有本地户口的居民实行‘居者有其屋’政策，那么低收入家庭应该‘居’什么样的‘屋’呢？就拿北京来说，四环以内的房价早已超过每平米3万元，拥有房子等于拥有巨额财产。就算90平米的‘庶民住宅’的市场价就高达270万元，首付款就超过80万元。即使到了北京郊区买到每平米1万元的房子，房价和首付款也达到90万元和27万元，这对低收入家庭来说仍然是一笔巨大的数目。即使政府帮助低收入家庭支付首付款，但他们能不能按时交付按揭贷款是个很大的疑问。难道政府忘记了美国‘次贷’危机的教训吗？
更大的问题是政府放着无数的低收入农民工不管，凭什么只帮助本地区户籍的居民按‘居者有其屋’的原则拥有一套自己的房产呢？再说即使政府资助下低收入家庭拥有了位于郊区的自有房产，但为了争取更大的收入，那些低收入家庭想住到城市中心区以便于找工作，那么政府保障他拥有的房产除了变相赠送一笔财产外还有什么作用呢？
至于以‘居者有其屋’的名义，给一部分人（不一定是低收入家庭）提供低于周围市价的‘保障房’的做法，明显是把政府应得的财政收入以贱卖国有土地的方式送给个人的行为，这种国有资产的流失不但毫无公平而言，而且往往成为腐败的重要途径，难道对此不应该严格取缔，反倒在‘居者有其屋’的美名下予以默认吗？
靠‘廉租房’来实现‘居者有其所’可能吗？
‘楼市春天派’的代表任志强先生可能出于职业的角度，只提到‘居者有其屋’的乌托邦性质，主张由政府建设‘廉租房’来实现低收入家庭的‘居者有其所’的梦想。这个主张虽然把原来‘居者有其屋’中的政府资助‘拥有房产’的标准降低为资助‘低价使用房产’的标准，大幅度降低政府的责任。但通过政府的政策实现‘居者有其所’的梦想不但实行起来代价巨大，在现实中和新型城镇化没有一点关系。
首先，如果政府只对城镇本地户籍的低收入家庭做到‘居者有其所’，去建设和提供‘廉租房’，那么尽管代价巨大，很不公平，但倒是有达到一定目标的可能性。当然，根据如何制定‘廉租房’的建设标准和享受此待遇的低收入家庭的标准及范围，实现预期目标的经济代价和时间会有巨大差别。也有可能出现‘吃力不讨好’，‘廉租房’建完后没有人去住的尴尬现象。最近报道不少城市在很远的郊区建设‘廉租房’，因没人去住而出现空置现象是个证明。
建设‘廉租房’来解决低收入家庭的居住问题，其成功的前提是只能是对有限的范围内实行，比如只对本地区户籍家庭或居住一定年限的外地人口。即实施对象的群体数量越少越有可能达到政策目标，反之亦然。但是如果把它作为解决农民工居住问题的基本原则，则也是一个乌托邦。
试想一下，‘廉租房’是政府花钱搞的一种福利措施，等于给有幸抽到‘廉租房’居住权的家庭一笔不少的补助金。谁不愿意拿到这个白送的好处呢？城市土地资源有限，建设‘廉租房’就意味着建设商品房的土地供应相应减少，它只能导致商品房的房价上涨。不管是商品房还是‘廉租房’，其实占房价大部分的土地成本基本一样，只不过建设成本（包括停车场和小区公用设施）有差别而已。
既然是政府给的福利，而且外地农民工的规模注定远远大于本地低收入户籍家庭的数目，所以如果把居住‘廉租房’的权利扩大到外地农民工，那么等待抽签的人群就会大幅度扩大，抽签成功的几率就变得很小。比如像北京这样的大城市实行这个政策，会招来为享受‘廉租房’福利而源源不断地加入等待抽签的农民工群体，以至于在有限的‘廉租房’供应下，抽签成功的几率变得越来越小。这就是为什么地方政府对放开城市户籍采取消极态度的根本原因。
改革以前中国一直实行由政府分配住房的政策。当时尽管在那有限的干部和国企职工的范围内实行分房制度，还出现分配不公，长期等待，租房质量奇差等那么多问题。目前的‘廉租房’政策等于走改革前政府分配租房的老路，难道这一点还不够清楚吗？在几亿农民工已在城镇打工的年代里，我们怎能指望政府建设‘廉租房’来解决他们市民化的问题呢？
韩洪锡 LG经济研究所（中国）所长/经济学博士
