房屋租赁合同纠纷处理方式
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精选处理合同3篇
在人们的法律意识不断增强的社会，合同出现的次数越来越多，合同的签订是对双方之间权利义务的最好规范。那么我们拟定合同的时候需要注意什么问题呢？下面是小编整理的处理合同3篇，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
处理合同 篇1
某房地产公司在20xx年2月将某大厦其中一层出租给李某经营酒楼，租期为3年，并约定了租金、支付时间、违约金，但李某经营不善，酒楼亏损严重，便不想继续承租，但已经支付了一年租金且约定的违约金很高，直接要求解除合同会承担很大损失。在这种情况下，李某便向法院提起诉讼，以该大厦尚未取得竣工验收合格证且双方租赁协议未经备案为由主张合同无效，要求返还剩余租金及押金。
哪些情形可能导致房屋租赁合同无效？
根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释：
1、未取得建设工程规划许可证建设的房屋；
2、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
3、未经批准建设的临时建筑；
4、未按照批准内容建设的临时建筑；
5、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但同时又做了除外的规定，在一审法庭辩论终结前取得了相关部门批准的，也就是权属完整的，租赁合同有效。
这一案例保含了多方面的法律问题，主要有以下几点：
一、双方的租赁协议有效吗？
根据我国合同法第52条的规定，合同无效的法定情形有以下几种：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
(三)以合法形式掩盖非法目的；
(四)损害社会公共利益；
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
主张合同无效的一方需要举证证明合同签订的过程中存在上述几种情形之一，而本案中李某所依据的就是第五种情形。
根据我国《建筑法》第六十一条第二款的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，根据我国《消防法》的规定，对于必须经过消防验收的工程，如果未经消防验收或者验收不合格的，也是不得使用。也就是说，这份租赁协议，因为违反了《建筑法》的强制性规定而无效，也有可能因为违反消防法的规定而无效。
二、如果订立合同时没有取得验收合格证，但几个月后经过验收取得了合格证，这种情况下如何确定合同效力？
这在法律上并没有直接的规定，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于违法建筑以及没有取得规划许可的建筑出租后合同效力问题的有关规定，出于维护市场稳定，促进交易，如果在法院审理过程中，出租方能在一审辩论终结前，提供房屋验收合格的证明，那么合同的效力会可以得到补正。
三、租赁没有经过备案，能否成为合同无效的`法定事由？
我国城市房屋租赁实行登记备案制度，原建设部在1995年颁布的《城市房屋租赁管理办法》虽然直接规定了未办理登记备案的租赁行为无效，但它属于部门规章层面的法律文件，根据合同法的相关规定，它不能规定合同效力问题。
《城市房地产管理法》也有明确规定，而且属于全国人大制定的法律，第53条规定房屋租赁“应当”向房屋管理部门登记备案，属于管理性规定，并非效力性强制性规定，不能作为房屋租赁合同的生效条件，故房屋租赁合同未登记备案的，其有效性不受影响，从理论上来讲，登记备案的合同具有对抗第三人的效力，属于对抗要件主义，但不是一个合同成立或生效的要件。
但若当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，则以约定为准，未办理登记备案手续的，合同无效。但一方履行了合同主要义务且对方接受的情况下，视为当事人以履行合同主要义务的行为，变更了以办理登记备案手续未合同生效要件的合同约定，此时，即使未办理登记备案手续，合同仍为有效。
四、如果合同最终归于无效，那么怎么处理？
按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理理。即承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。
因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
处理合同 篇2
XXX股份有限公司
与XXX有限公司
关于XXX项目可研工作
合作协议
XXX有限公司（以下简称“AAA”）是……的大型企业。
XXXX有限公司（以下简称“BBB”）在XXX建设项目上拥有丰
富的可研、勘察、设计经验和业绩，并在国外有类似项目业绩，其专业和技术能力可以满足业主和AAA对此项目的要求，并有积极愿望，本着风险和费用分担的原则，与AAA合作开展此项目的前期工作。
双方经友好协商，达成如下共识：
一、 合作内容和方式
1。 双方合作内容主要为XXX建设项目的`可行性研究 。
2。 该协议包括的主要工作内容有：编制项目可行性研究报告的所有工作内容（资料收集、建厂条件落实、现场考察、技术方案、投资估算等）。
3。 双方同意在本项目的前期考察、商谈、可研编制的全过程中，以AAA名义对外。
4。 本项目可行性研究阶段的具体实施要求见附件
二、双方责任
1．AAA责任
⑴ 负责项目的全部对外工作并将项目进展情况及时通知BBB。负责项目的建设条件的落实、按BBB要求收集有关技术资料并对其准确性
负责。
⑵ 协调当地各方关系，协助BBB现场考察等各项工作的实施。
2．BBB责任
⑴ 作为技术支持，全力配合AAA项目工作的实施，承担本协议合作内容的有关工作，
⑵ 向AAA提交可行性报告所需的资料清单，派遣技术人员进行现场考察。
⑶ 提供项目的技术咨询服务。
三、费用分担
1。 前期准备和可研阶段的费用双方各自承担本方人员的全部费用，和各自为编制方案付出的成本。
2。 项目生效启动后，有关费用支付由双方另行商议。
四、 特别约定
BBB承诺，在设计和设备选型阶段，本着可靠、经济、满足需求的原则进行系统设计和设备选型，除项目特定技术指标要求要求外，不直接或间接指定特定规格、品牌的设备。
如项目对外合同签订并生效，但双方未能继续合作，AAA将向BBB支付项目开发和可行性研究报告编制投入的补偿金。
五、转让和保密
未经对方同意，任何一方不得单方面对外泄露本项目相关信息
及资料。
六、 有效期
本协议于双方签章之日起生效，有效期一年。若一年项目未签定对外合同，双方可协商协议终止、顺延或修改，视具体情况而定。
XXX有限公司
地址：
授权代表签字：
邮编：
时间：
XXX有限公司 地址： 授权代表签字： 邮编： 时间：
处理合同 篇3
20xx年5月18日，江苏省海安县人民法院依法审结一起用人单位向解除劳动合同的劳动者追索违约金和培训费的劳动争议案，判决调整了当事人约定的违约金数额，并将某服装公司要求劳动者周某返还的培训费中的工资报酬、福利待遇等予以剔除。
纠纷：
1997年8月25日，周某到某服装厂工作。同年9月1日，双方签订了自1997年8月26日到20xx年8月25日的劳动合同，约定：任何一方违约，应支付对方违约金20xx元。20xx年7月9日，某服装厂因生产需要，决定派周某到上海东华大学进行技术培训，双方签订了培训服务协议作为劳动合同附件，并对原劳动合同部分内容进行了变更。该协议约定：某服装厂派周某到上海东华大学进行技术培训，周某培训期满到岗上班后必须为某服装厂服务十年；培训费用由某服装厂全额出资，培训出资金额包括：证书费、培训费、差旅费、培训期间的工资、岗贴、福利及劳保等；原劳动合同中约定的违约金变更为20000元，若周某有服务期内自动离职、申请辞职或终止劳动合同而违约，应付给某服装厂违约金20000元，并按应服务年限等分培训出资金额，以已履行的服务期限递减支付给某服装厂。20xx年9月至10月，周某赴上海进行了为期21天的技术培训。除上海匹基姆服装科技有限公司免去直接培训费用外，某服装厂另出资 1985.78(差旅费1472.50元、工资444.39元、岗贴42.64元、劳保福利费26.25元)，培训结束后，周某回某服装厂履行劳动合同及培训服务协议。20xx年4月22日，某服装厂变更为某服装公司。周某在某服装公司工作。20xx年6月19日，周某向某服装公司书面申请解除劳动合同。 20xx年7月6日，某服装公司书面回复周某，同意其解除劳动合同的申请。之后，周某继续在某服装公司工作，某服装公司未与周某办理解除劳动合同的相关手续，仍继续发放周某工资，为周某缴纳养老保险费至20xx年11月。20xx年9月29日起，周某自行离开某服装公司并自此未到某服装公司上班。20xx 年1 0月27日，某服装公司向周某送达了解除劳动合同书，并要求周某缴纳违约余及培训费211 91元。
裁判：
某服装公司的要求自然不能被告周某所接受，20xx年12月24日，某服装公司向县劳动争议仲裁委员会申请劳动仲裁，要求周某给付违约金20000元及培训费21191元。县劳动争议仲裁委员会裁决：周某支付某服装公司违约金8000元及培训费1991元。周某不服向海安县人民法院提起诉讼。
海安县人民法院审理后认为：周某与某服装厂订立的劳动合同和培训服务协议合法有效，双方均应全面自觉履行。某服装厂更名为某服装公司，不影响劳动合同和培训服务协议的履行。本案中，某服装厂出资送周某到上海东华大学培训，双方约定“如周某在服务期内自动离职、申请解职或终止劳动合同，应付给某服装厂违约金20000元，并按服务年限等分培训出资金额，以已履行的服务期限递减支付给某服装厂”根据双方的约定，周某在接受培训后应当为某某服装公司工作一定的年限，而周某在约定的服务期内与某服装公司解除劳动关系，是一种违约行为。根据《江苏省劳动合同条例》的规定，对用人单位出资培训、出资招用或向劳动者提供了特殊福利待遇的：双方可以劳动合同或者另外约定服务期，劳动者违反服务期的约定，提前解除劳动合同应当支付违约金。该约定是双方真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效。周某违约应当按约承担违约责任。本案中双方约定的20000元，多倍于被告出资培训费用和周某某的工资报酬，如果完全按约由周某承担该违约金，有失公平，应按周某的工资及某服装厂培训费支出等情况予以调整。周某在培训费间仍为某服装厂的一员，依法享有获得劳动报酬和其他福利待遇的权利，不能因为其在接受培训期满后，回单位工作不到约定期而解除劳动关系，就将其在接受培训期间应得的劳动报酬和其他福利待遇予以追回。为此，海安县人民法院依照《中华人民共和国劳动法》和《江苏省劳动合同条例》的相关规定，对本案进行了判决，判决周某给付某服装公司违约金8000元，赔偿某服装公司培训费883.50元。
分析：
本案中双方约定的20000无违约金数倍于被告出资培训费用，如果完全按约由周某承担该违约金，有失公平。这里有一个值得讨论的问题，即对这种显失公平的约定，仲裁委员会和人民法院能否依职权进行调整？对此，现行的劳动法没有规定。我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少”，有人主张可以参照合同法的规定，对过高的违约金，依当事人意思自治原则、根据当事人的申请进行调整。本案仲裁委员会主动综合多种因素进行了调整，将20000元的违约金调整为8000元。我们认为，采取主动审查和主动调整的做法比较妥当。理由：一、我国劳动立法兼具公法和私法的性质，劳动法调整的.是不平等主体之间的权利义务关系，裁判机关的主动介入与国家对劳动关系的干预相一致。我国合同法调整的是平等主体之间的权利义务关系，比照合同法的规定处理劳动争议纠纷是不妥当的。二、我国劳动立法的宗旨之一是为更好地保护劳动者的权利，目前我国劳动者的法律意识普遍比较薄弱，许多劳动者在有明文时尚不知用法律维护自己的权利，目前在劳动法无明文规定之时，要求当事人申请调整违约金，对劳动者的保护显然不利。
关于培训费的处理，我们认为：在对劳动者这种违约行为的处理上，应当和一般的违约行为区别开来，不能因此而损害劳动者在单位工作期间已依法取得和享有的劳动者权利。周某在培训费间仍为友谊服装公司的一员，依法享有获得劳动报酬和其他福利待遇的权利，而且不不能逆转的。不能因为劳动者在接受培训期满后，回单位工作不到约定期限即解除劳动关系，就将劳动者在接受继续教育期间应得的劳动报酬和其他福利待遇予以追回。关于用人单位为劳动者接受培训投入的额外费用，如本案中的学习费用、报销的路费则应当由劳动者予以返还。
