南宁市是广西的首府城市，目前常住人口700万左右。作为国家重点二线城市，常住人口这么多的城市，商品房房价过万其实属于很正常的水平，像CBD区域如青秀区和五象新区房价均价都在13000到33000之间，连“偏远”的江南区最便宜也要9500起步，但我们在很多马路边却经常看到有些房产经纪人举着3000～4000元/平房子的牌子，位置还挺好的，几百米地铁口湖景房的。这到底是怎么一回事，是什么房子？怎么这么便宜？
为了一探究竟，小胡回去以后问了身边几个朋友，他们有的说是安置房，有的说是三产房，还有的说是小产权房。说法不一，却都有统一的看法：这房子买不得，没房产证，交钱了建不起来或者买来过两年就被拆，被拆了没补偿，小孩上不了学等等。听到这些看法不禁陷入困惑了，听着像只有坏处没有好处的房子，怎么会有这么多从业者坚持宣传和售卖呢，难道他们不知道这些缺陷吗？
前两年我对这些信息都是嗤之以鼻，不屑了解的，本能的反应就是：哪有这么便宜的房！骗人的，不可能的，肯定买不得！然后赶紧匆匆离开。可随着时间的推移，我意外的发现南宁这两年很多这类型低价的三产安置房竟然交付使用了，且人气还很旺，甚至位置就在地铁口、学校旁，比商品房位置还好！小胡开始纳闷了，“存在即有其合理性”，我不能拒绝新的信息，也不能因为朋友的一些看法就给这类看似不靠谱的房子盖棺定论，为了更全面了解这种房子，我开始实地走访了解南宁多个这类型低价的房产，还电话咨询了从事律师的朋友，非常感谢这位律师朋友他百忙之中解答我的疑惑。在考察了解的这期间，小胡用笔记记下了一些关键的知识点：商品房和三产房，安置房和小产权房的不同点是什么，买卖安置房和三产房需要注意什么等等。
以下是本小胡实地拍摄的图片：
[江南区沙井某正在交付的三产房实景]
【西乡塘区某即将交付的三产房实景】
[江南区某在建的安置房]
（江南区某在建的三产房招商中心实景及项目已审批证件墙）
西乡塘大学路地铁口旁已交付4年的三产房项目：鲁班商贸城
什么是商品房，回迁安置房，三产房，小产权房，有何区别？
怎么签合同，签什么合同，合同是否受法律保护？
安置房是否可以办房产证，怎么办证？
什么是商品房：商品房是指房地产开发经营企业经过批准可以用于市场上进行销售而建的房子。商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面《商品房买卖合同》，一式两份。合规的商品房应当有五证《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》
土地来源：通过招拍挂的方式取得，为国有出让住宅性质的房产类型
2.什么回迁安置房：回迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。开发商，村委和买受人一同签署《合作建房合同》三方合同，一式三份。合法的回迁安置房有四证《土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》
土地性质：城镇住宅用地，土地来源：国有划拨
3.什么是三产房：也称第三产业留用地，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地。开发商和买受人一同签署《合作建房合同》两方合同，一式2份。合法的三产安置房有四证《土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》
土地性质：第三产业用地/商业和服务业性质，土地来源：国有划拨或集体划拨
4.什么小产权房：小产权房是在宅基地，闲置地等地私自建起来的房子。根据《土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，属违建项目！即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。
土地来源：村委或村民自行规划
分析完以上四种房子，再来看看房子的合同是否受法律保护还有是否可以办理房产证。《商品房买卖合同》就不说了，重点说三产房和回迁安置房。
购买三产房和安置房签订的是《合作开发房产合同》（《合作建房合同》）。是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。签署该合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。双方都不具备该资质则不受法律保护。意思就是说得看这个房子的开发商是否有房产开发经营的资质，如果没有这个资质的开发商，建起的房子会有很大几率被拆掉，因为这属于违规建筑，而且可能没有赔偿，毕竟又不受法律保护。
小胡感谢有耐心看到这里的朋友，如果你正在打算置购三产和安置房的，记得一定要看看开发商是否有房产开发经营的资质，以及该项目是否取得了政府审批的相关证件等。同时，为了保障你的合法权益不受损，买房一定要咨询专业的房产经纪人，请不要轻易相信非法小中介！同时对于不明所以的亲朋好友的好心建议，我们可以参考，但自己实地了解后的个人决定才是最重要的，以免错过性价比高的好房子而后悔！
关于我们很多人关心的能否办理房产证？以及孩子入学问题：
1.根据《土地法》的规定，只有符合经营性开发，土地性质：城镇住宅用地，土地来源：国有划拨的房屋，才享有办理不动产权证的资格。根据当地政策在交房满3至5年后，即可申请办理不动产权证，只需缴纳相应的土地出让金、契税、住宅登记费、公共资金、印花税等费用。“合同书、结算单、发票、原房产证等也要好好收藏，办理不动产权证时都要收齐拿去做办理手续资料。
举例：
南宁某城镇住宅用地性质的安置房，单价4300元/㎡，两房75平则总价为32万元（没有其他外收等费用），常见的付款方式为首付40%，即13万左右；余下房款按工程进度分4~5次支付（交房前付清，一般2年建设期，无任何利息）。交房3~5年后按国家政策允许办理不动产证时，每平方补交600～800元左右即可上市！（目前市场上很多业务员说的220元每平只是部分费用）。
国家新的物权法《租售同权》实行后，入学限制不再局限于《不动产权证》。业主拿着《合作建房合同》到教育局做登记报道，后期只需要等待就近入学的通知即可入学。（先落户到附近的街道办）关于这一点，可以保证的是孩子一定是可以上学的，包括附近租房的外来务工子女！
以下为2018年南宁江南区小学划分的部分公示，铭城商业广场及洪福花园为三产房、安置房，均划分在就读公立小学范围：
文章小胡就先写到这里了，也许会有人问为什么不说说小产权房呢，小产权房其实没什么好说的，首先土地是集体的宅基地不能买卖，其次不能办理四证，买卖不受法律保护。三产房、回迁房和小产权房的最大的差别在于，它们是由有房产开发经营资质的开发商开发的，只要有这一条加上四证，这种开发商建起来的房子就不会出现被强拆或者没有拆迁赔偿这种事发生。买这种类型的房子请看看开发商有没有这个资质再考虑要不要买。最后一点：只有土地性质：城镇住宅用地，土地来源：国有划拨的安置房才有资格办理个人不动产权证。看重房产证的朋友看合同请注意土地性质再做打算。
以上资料为本小胡考察总结，意见仅供大家参考。当然买房找专业人士也很重要，省时、省钱、省心！
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