自如投资者称利用大数据和技术提供高质量服务的公司将成房屋租赁行业新赢家
“城市化进程和控制房价的需求，促使租房行业快速增长”
为了给全世界上涨速度最快的房价降温，中国大力推动民众租房而不是买房。这促使风险投资家把数百万美元投入正被技术改变的传统行业：（房屋）租赁管理。
腾讯控股、华平投资(Warburg Pincus)和红杉资本(Sequoia Capital)等风投公司纷纷押注初创企业将赢得中国住房租赁市场的份额，根据东方证券(Orient Securities Co.)的预测，这个市场的整体规模到2030年将增至4.2万亿元人民币（约合6640亿美元），相当于2017年中国房屋销售总额的近一半。
鼓励租赁住房的措施，促进了1988年保护私人财产权以来最重要的一些政策变化。这也为自如、优家和魔方公寓等几家公司带来了机会。在自如开展业务的九座中国城市，已经有120万租客使用该公司的服务。这些初创企业正在为社会信用设置新的门槛：利用数据和技术来决定房租价格、筛选租客、生成极其详尽的客户喜好和习惯资料。
“中国的城市化进程、加上年轻一代改善生活质量和控制房价的需求，促使住房租赁行业实现快速增长。”红杉资本中国基金的合伙人刘星说，“那些能够通过应用大数据和技术提供高质量专业服务的公司将成为这个领域的新赢家。”该基金是自如的投资者。
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筹集资金
2018年1月，自如完成了由华平、红杉和腾讯领投的40亿元人民币融资。优家的投资者包括DST和小米创始人雷军设立的风险投资公司顺为资本(Shunwei Capital Partners)。对中国企业投资约80亿美元的华平投资中国区联席总裁程章伦(Julian Cheng)表示，该集团投资了这个领域的三家初创企业。
根据房地产经纪公司链家的调查，中国有1.9亿人租房，77.6%的人生活在远离家乡的地方。包括碧桂园控股公司在内，中国最大的几家开发商宣布计划提供数百万套全新的租赁房源。
不同于以度假租房平台著称的爱彼迎(Airbnb Inc.)或途家网，这些新兴初创企业专注于长期租赁，比如租赁期限为一年的合同。
例如，优家把废旧厂房翻新改造成共同生活的社区，为年龄通常45岁以下的青年租户提供共享办公空间、厨房、健身房和电影院。这些租户可以使用优家应用程序进行支付，创建在线个人资料，加入徒步旅行和摄影等兴趣小组。
小开发商
优家已开始与规模较小的地区开发商合作，比如总部位于广州的时代地产控股公司(Times Property Holdings Ltd.)。优家表示，公司将管理大量公寓并获得房租分成，通常为6%至8%。
总部位于北京的优家估计，到2018年2月中旬，将在包括北京、上海和南京的中国城市管理多达10万套房源，房源面积从30平方米到50平方米不等，通常每月租金为2000元到3000元。
“我们比传统房产管理公司做的更好的方面是，我们正在创建社交网络，”优家联合创始人刘洋说，“如果我们大规模复制这种模式，将成为可以盈利的业务。”
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个人业主
自如的房源供应更加多元化。该公司是2016年从在线房地产平台链家拆分的业务，主要管理个人业主的房产。自如对房屋进行整修，让房间达到出租标准，使其与传统租赁服务有所区别：一切都可以通过应用程序完成。
客户可以在网上查看公寓照片，自如表示这些照片都是真实的。如果客户找到他们感兴趣的房源，他们会收到智能锁密码，从而进入公寓，不必与房屋中介打交道。在租户搬进来时，他们会看到标准化的家具。如果水槽堵塞的话，租户点击几下软件就可以预约维修服务。自如还在尝试引入更多的联网家居，这样用户就可以通过应用程序控制照明、电视收看和室内温度。
一直以来，自如都在收集数据。虽然首席运营官梁占华表示，该公司还没有完全想好用这些信息做什么，但是机会是无限的。
“如果我们有1000万租户，他们每天花10个小时使用我们的应用程序，那就有1亿个小时” 的数据， 梁占华说，“可以想到很多东西，我们可以探索很多领域，他们的生活方式、他们需要什么服务、他们想看什么内容。”
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信用评分
自如和优家已经与蚂蚁金服和腾讯联手引入社会信用评分，信用评分是用财务状况和其他指标来评估一个人是否适合成为客户。这在一定程度上有助于决定人们能否租住公寓。比如，自如用户需要让该公司查看他们在蚂蚁金服的信用评分，以及类似于领英(LinkedIn)的中国服务中所登记的信息。只有信用评分超过70分的用户才可以入住。
多伦多大学公民实验室(Citizen Lab)研究员阮洋(Lotus Ruan)表示，让企业获得如此多的个人信息可能会带来风险，公众还没有完全意识到这一点。阮洋说，人们对“应用程序带来的便利或社会信用评分在这方面产生的隐私风险”缺乏认识。
自如与公寓签约，然后以高于房东要价的价格租给房客，从而赚取差价。梁占华表示，自如在2017年收取的租金总计150亿元人民币，他不愿透露该公司是否盈利。自如希望把房源数量增长一倍，到2018年底达到100万套，包括每月租金1万美元的豪宅和小型工作室。
对于运营商来说，初期投资数额巨大，等待回报的时间可能很长。这些初创企业正在做许多开发商不愿做的脏活累活，他们粉刷房间、提供卫生间清洁服务、共享厨房和健身房，为租户打造在线社交网络。这些企业正在依靠规模取胜。
“我们对自己的定位是蛋糕上的奶油。奶油层也许很薄，但是会增加蛋糕的价值。”优家创始人刘洋说，“我们抹了很薄的奶油，但是可以用在每个蛋糕上，所以这可以成为有利可图的业务。”
