自我国提出建立租售并举的住房租赁制度以来，住房租赁市场发展迅速。长租公寓是租赁市场中的一支重要推动力量，2015年的“风口”——长租公寓创业公司达到63家，发生A轮以上融资事件25起，融资总额38.73亿元；然而，自2018年8月我爱我家前副总胡景辉先生爆出“长租公寓爆仓比P2P爆雷更厉害”的言论后，整个市场就以更高的频率和更大的声响发生爆雷，整个行业风口不在。那么我们还要不要发展长租公寓？笔者认为，长租公寓是解决当前租赁市场结构性矛盾的重要抓手，应予以坚持，但应及时处理长租公寓的当前风险并规范行业发展。
一、当前长租公寓“三宗罪”
1、无序竞争、过度扩张
在国家政策大力支持下，住房租赁市场呈现一片蓝海态势，长租公寓为抢占市场份额过度扩张，导致市场无序竞争。具体表现在两个方面：
第一，小型长租公寓因过度扩张“爆雷”。我们统计了2017年至今“爆雷”长租公寓的数量和原因，目前总计26家。其中，高收低租3家，资金链断裂14家，二房东中介跑路3家，其余为经营不善倒闭或被收购。从“爆雷”原因看，高收低租和资金链断裂是无序竞争的典型表现，中介跑路可能是恶意卷款，也可能是因为资金链断裂所致。
第二，大型长租公寓提出不切实际的发展目标。目前多家公司提出了100万间的运营目标。而参照发达国家长租公寓的发展情况来看，美国排名第一的公寓管理公司睿星（Greystar），成立于1993年，运行20年后管理公寓数才达到40万间，日本排名第一的公寓管理公司大东建托（Daito），成立于1974年，运行40年后管理公寓数才达到90万间。
2、发展不规范
发展不规范的问题表现在两个方面：
第一，存在垄断情况。笔者在2018年8月31日发表于财新网的《租金上涨的根源和打错的板子》一文中明确指出，北京住房租赁市场租金跳涨的根源是市场垄断所致，文章从市场支配地位的推定、支配地位相关因素的考量以及控制销售市场的能力三个方面进行了分析。从事后来看，当时的判断是完全正确的：2018年7月至2019年6月，北京、上海、广州和深圳的租金涨幅分别为-0.4%、3.9%、-10.3%和2.0%，上一年同期（2017年7月至2018年6月）4座一线城市分别达到18.8%、14.9%、18.2%和29.7%。总体而言，一线城市租金涨幅得到有效控制，这主要得益于租赁市场垄断结构的打破：一方面，住建委约谈多家长租公寓运营商，要求在3个月时间内拿出12万间房源，大部分运营商都如期履约，头部企业甚至拿出8万间房源，这正是之前垄断的有力证据；另一方面，由于房价上涨预期转变，原先空置和转卖的房源转向住房租赁市场，这也导致有效供给的增加，垄断结构被进一步打破。
第二，为降低成本偷工减料，造成消费者权益被侵犯，最为典型是“自如甲醛门”事件。2018年8月31日，一则“阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房”的信息使自如深陷舆论漩涡。事件发生后自如采取了积极态度进行公关危机，但从实际行动来看并不能令广大租客满意，包括委托机构不具备CMA（中国计量认证）资质、甲醛房退租后被加价再出租等。
3、滥用租金贷
目前长租公寓爆雷影响较大的运营商大都存在滥用租金贷问题，如鼎家、寓见公寓、昊园恒业等。租金贷本身并不是罪过，因为运营商从租客收取的现金流与付给房东的现金流存在期限和规模上的错配，通过贷款服务可以解决这一问题，对这种服务收取利息及费用自然是合理的。滥用租金贷主要表现在三个方面：
第一，大部分租客是在不知情或者是被诱导的情况下产生了租金消费贷款，这就有违金融消费者保护的原则，属于掠夺性贷款。
第二，资金账户没有严格监管。银行或网贷机构贷给租客的贷款，其最终流向是一手房东，即使放贷机构将贷款汇至二房东长租公寓，也应该开始独立账户或由第三方进行资金监管。
第三，放贷机构存在合规漏洞。“当发生雪崩时，没有一片雪花是无辜的。”这其中放贷机构的风控意识较弱也难辞其咎。比如在鼎家爆雷事件中，工行的信用卡分期业务并没有达到 “三亲见”原则（银行人员亲见本人、亲见身份证、亲见签字），而一些消费金融公司被罚也与贷款中介构建资金池、骗贷、暴力催收有关。
在租金贷整个链条中存在三个合同关系：租客和长租公寓的租赁合同关系、长租公寓和业主的租赁合同关系以及租客和放贷机构的贷款合同关系。如果长租公寓没有付给业主房租，长租公寓就构成违约，业主可以解除合同；业主解除合同后，租客的租赁合同也就自然终止，租客可以向长租公寓追究违约责任，但不能据此拒付贷款的还款责任。长租公寓正是利用了三个合同关系存在的缺陷以及租金贷款账户无监管的漏洞大肆加杠杆收购房源。对于放贷机构而言，场景本应成为风控的重要技术手段，然而“人的恶比技术的恶更可怕”，当然这也反映出放贷机构在风控和合规监管上能力较弱。
二、为什么还要坚持发展长租公寓？
既然长租公寓发展存在三大问题，为什么还要坚持发展长租公寓？因为当前住房租赁市场的主要矛盾是结构性失衡，而长租公寓是解决结构失衡的重要抓手。
1、总量缺口不是主要矛盾
我国住房租赁人口目前1.68亿，约占总人口的12.1%，按人均600元/月的租金来估算，市场规模约1.2万亿元。从供给上来看存在缺口，尤其是一线城市，北京、上海、深圳租赁住房占比达到20%，但租赁人口占城市人口比例分别达到34%、40%、34%。然而，有两点信号表明总量缺口并不是主要矛盾：
第一，租金涨幅趋缓。2018年7月至2019年6月，4座一线城市的涨幅分别为-0.4%、3.9%、-10.3%和2.0%，目前租金绝对水平分别为92元/㎡/月、77元/㎡/月、48元/㎡/月和80元/㎡/月。从国际比较来看，租户的租金负担并不重。4座一线城市的租金收入比分别为59.6%、62.4%、48.4%和48.0%，而纽约、伦敦、东京、香港的租金收入比分别为54.9%、58.1%、29.6%和80.7%。
第二，尽管存在总量缺口，但可通过合租方式解决。根据第一财经大数据的统计，租房人群中合租比例为65%，90后合租比例超过80%；租房人群选择合租的首要两个原因是分担水电物业杂费和房租较便宜。
2、住房租赁市场的主要矛盾是结构失衡
结构失衡表现在三个方面：
第一，租赁人口具有年轻化和高学历化的特点，他们对租赁住房更高的品质要求与住房租赁市场低层次的供给难以匹配。第一财经大数据统计表明：租赁人口中85后、90后及95后占比分别达到18%、44%和24%，这意味着20岁至34岁的年轻人是租房主力；租赁人口中本科和研究生以上学历占比分别为79%和2%，呈高学历化的特点。对这一群体的租房意愿调查表明：80%的租客愿意住在地铁站2公里范围内，97%的租客希望住房有独立厨卫，90后租客69.9%选择有电梯的住房，这对当前住房租赁市场提出了更高的品质要求。然而，根据贝壳研究院的统计，租赁市场的主力是个人普租市场，而普租市场中老公房占比较高；其次是城中村，深圳近70%的租赁住房供应集中在城中村，北京这一比例也超过1/3，这样的房源结构是难以满足高品质租赁需求的。
第二，年轻的租赁人口具有工作和居所更换频繁的特点，他们的租赁期相对较短，而个人房东是当前租赁市场主体，他们的租期基本要求1年以上，两者严重不匹配。
第三，结构失衡具有长期性，单身人口是当前租房的主力，且持“不婚不恋”观念的人群呈增长趋势，这使得租房成为长期现象，且这一矛盾具有长期性。第一财经大数据统计表明，43%的租赁人口能够接受一辈子租房，60%的人表示租房不会影响生活品质。
3、长租公寓是解决结构性失衡的重要抓手
从美国和日本住房租赁市场的情况来看，长租公寓是住房租赁市场的重要力量。究其原因是因为长租公寓可解决结构失衡的痛点：第一，长租公寓的“N+1”模式在一定程度上增加了供给，同时也使得更多年轻人获得独立空间；第二，装修改造、家电配备以及人工服务改善了租户体验，满足了年轻人对居住品质的要求；第三，规模化经营在有效满足了年轻人租赁频繁换房需求的同时，提升了出租率，降低了空置时间；第四，大数据应用和专业化经营有利于机构精准定位客户，更好发掘客户需求。
三、发展住房租赁市场的对策建议
1.控房价是扩大租赁市场供给的重要保障
2018年以来租赁价格基本保持平稳，这是在供给不足、结构失衡的条件下取得的成果，成果的取得主要得益于“房住不炒”精神的贯彻。由于限购政策一直未放松，且政治局会议强调“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产市场预期明显改变，房价上涨停滞使得原本空置或转卖的房东将房源投向租赁市场，有效扩大了供给。根据贝壳研究院的统计，随着二手房交易量的下降，租赁成交面积呈上升趋势。这一统计结果有效支撑了控房价的正确性，应长期坚持。
长租公寓当前所面临的各种罪状是行业发展初期无序竞争的必经阶段，管理层应妥善处置当前发展的风险，并从中汲取教训，形成行业发展规范。
当前首要问题是稳妥处置“爆雷”公寓的遗留问题，化解风险，为行业发展树立信心。第一，当地司法部门应迅速介入，采取相关保全措施，为后续债权债务工作开展做好准备；第二，当地住建部门应积极介入，协调房东和租客双方达成和解；第三，当地政府还可引进有实力的长租公寓，通过收购的一系列安排化解风险。
规范长租公寓发展应从事前和事中两个方面展开：事前方面，应设立行业准入门槛，制定相关标准规范（如隔间、装修、安全等），定期组织行业形势研讨等；事中方面，地方政府应会同住建部门建设长租公寓信息平台，房客租金应在银行开立专户进行监管。
3.使用规范金融工具推动长租公寓发展
国外经验表明，REITs这种金融工具对推动专业化租赁机构的发展具有重要作用。目前涉及REITs的诸多法律《信托法》、《证券法》、《合伙企业法》等存在诸多制约因素，税收方面也存在双重税收问题。一些大陆法系国家在REITs发展初期也存在类似问题，但通过制定专门的REITs法律可以解决。
