土地、住房、林地、草地等不动产分割登记、“九龙治水”的局面将宣告结束。财新记者获悉，国土资源部获批组建不动产登记局，统计负责原分散在多个部门的不动产登记职责。但农业部负责的承包地确权尚在进行，其职责划转将设5年过渡期，期满后再划归国土部。
近日，中央编办公布《关于整合不动产登记职责的通知》（下称《通知》）如此明确。《通知》明确，将在国土部地籍管理司加挂“不动产登记局”牌子，指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记等。
中国社科院农村所研究员王小映指出：不动产统一登记并非一般的登记，首先是个确权的过程。不动产登记是对产权的确认，相当于给土地颁发了身份证，具有法律效力。实现不动产的统一登记，目标正确，“毫无疑问”，但现阶段也面临不少挑战：
首先，此次机构调整，会涉及住建部、农业部、林业局等部门，需要平衡部门利益。其次，还要修改现行法律，如《草原法》、《森林法》及不动产登记法规等。第三，各地建立统一的登记队伍，还需一定时间。第四，在技术上，不动产登记的技术规程和标准亟待统一、完善。
迈向“房地合一”国土部扩权
不动产登记职责整合后，按“人随事走”原则，其他部门的相关机构和人员将划转国土部。这意味着，国土部将相应增加行政编制，而此前由住建部负责的房屋所有权登记、农业部负责的承包地和草地登记的相关机构、人员将逐渐整合进不动产登记局。
《通知》明确，国土部会同住建部、农业部、林业局、海洋局，建立不动产登记工作部际联席会议制度，由国土部牵头起草不动产统一登记的法律法规草案。2013年3月通过的《国务院机构改革和职能转变方案》要求，《不动产登记条例》应在2014年6月底前出台。
值得注意的是，《通知》明确，住建部将“不再承担城镇土地使用权有偿转让和开发利用等职责”。土地问题专家王小映指出，此前国土部门负责国有土地使用权的出让；这些土地卖出后，如再次转让，则是由住房与城乡建设部门负责。
此次调整后，国土部门将统一管理国有土地的征用、出让、转让、登记和开发利用等。这意味着国土部门对土地的管理将是“全程管理”。今后，中国将以不动产统一登记为基础，形成“房地合一”的市场，为最终实现“房随地走”、“以地管房”奠定了基础。
《通知》明确，职责调整后，住建部的职责主要有三项：一是“负责制定房屋交易政策、规章制度并监督执行，指导监督房屋产权管理等”；二是“协同国土资源部指导房屋登记”；三是“负责建设个人住房信息系统”。这意味着，住建部将更侧重于建筑市场、技术、标准、质量、物业等管理。
农地承包权登记五年后划转
《通知》提出：“农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期”。在过渡期内，农业部会同国土部等部门，负责指导农村土地承包经营权的统一登记。这是因为，中央此前要求的“五年内农地承包经营权确权登记颁证”由农业部负责，完成尚需时日。
《通知》明确，五年后，农村土地承包经营权的登记，从农业部改为国土部负责。对此，中国社科院农村所研究员王小映对财新记者表示，农用地确权登记比较复杂，涉及面广，且一直由农业系统负责，鉴于当前登记确权正在进行，设定过渡期应是稳妥之举。
此前，2013年中共“一号文件”曾提出，将在“五年内完成农地承包权确权登记颁证”。这意味着，未来数年，农业部门将继续负责农地承包权的确权、登记、发证等工作。该工作完成后，相关登记机构和职责划转国土部。
据王小映介绍，不动产统一登记应是全面登记，覆盖所有不动产，带有强制性。但是，对很多农用地而言，当前多是初始登记。而农民不一定有登记需求，也不会去主动登记。如果推行强制登记，就需政府拿钱，而财政投入的多少也会影响统一登记的进展。
当然，专家也指出，不动产登记完成后，登记、查询本身可能会产生一定收入。比如，所有不动产都纳入统一的登记系统后，涉及不动产的转让、抵押的变更登记，地方政府就可从中收取一定费用，用于完善统一登记制度。
不动产主要指土地及其定着物，不动产登记是其物权公示手段，为交易提供法律依据，防范交易风险，保证交易安全。《物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外”。
采访中，有专家对记者指出，目前的不动产统一登记方案依然是过渡性的。从长远看，随着中国工业化、城市化的完成，以土地供应保发展的任务不再急迫，就可以把国土部和住建部合并，成立国土建设部，同时分离国土部的耕地保护和征地审批职能，划归农业部；然后，设立独立的国家不动产管理局，确保不动产的统一登记和查询。█
