房产是离婚财产分割中最麻烦的一部分，尤其又是涉外婚姻，由于房子的来源可能是婚前财产、婚前一方首付婚后共同还款、婚后一起购买、父母赠与等，在这些情况下房产会有不同的分割方法。那么涉外离婚房产是怎么分割要遵循什么规则呢，下面律图小编就给大家简要的分析一下吧。
一、如何分配婚前购买的商品房
此处商品房指已经在婚前付清购房款的房产。若该房屋由一方购买，则该房屋属于婚前购买房屋的一方所有;如果该房屋是由双方共同付款购买的，则房屋由双方按份共有。
二、如何分配婚后购买的商品房
若房屋是双方婚后用夫妻共同房产购买的，则属于夫妻共同房产，不论房屋权属证书登记在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同房产，由双方共同共有。
三、如何处理父母出资为子女购房的纠纷
(一) 当事人结婚前，父母出资购买的房屋记在子女名下的，该出资应当默认为父母对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的则房屋属于双方共同共有。按照中国的国情，父母给子女买房，一般不会与子女签订书面房屋赠与合同。我们一般认为：父母将房屋产权登记在自己子女一人名下的，就是单独赠与给子女，属于子女的婚前个人房产，将房屋产权登记在子女及未来媳/婿共同名下的，视为对双方的赠与，属于双方的共同房产。
(二)当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
四、按揭商品房已取得完全产权情况的处理
婚前以一方名义购买的按揭商品房，婚后用夫妻共同房产归还贷款的，在离婚时已经取得房屋完全产权的，婚前由一方支付的首付款属于支付方个人房产，其余共同支付部分属于夫妻共同房产;该房屋在夫妻关系存续期间的增值部分属于夫妻双方共同共有;商品房买卖合同的权利义务由签订合同的当事人承担;由取得该房屋产权的购房一方按上述原则对另一方进行补偿。
五、按揭商品房未取得完全产权情况的处理
离婚时双方对尚未取得所有权或完全所有权的房屋有争议的，法院不对房屋的所有权作出判决，只能判决房屋由谁使用。待房屋取得所有权后由当事人另行起诉解决最终的所有权归属问题，未解决归属权问题之前，房屋增值部分仍属于双方共同房产。
《婚姻法》司法解释二的第21条的“应当根据实际情况判决由当事人使用”及房屋取得完全所有权后的另行诉讼使得没有取得使用资格的人在某种意义上丧失了对房屋的“所有”。
六、如何处理夫妻共同房产中的房屋价值及归属无法达成协议的问题
(一) 双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许;
(二) 一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;
(三) 双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
房地产因其土地的稀缺性，使得其与其他的商品不同，一般商品随使用时间的增加而贬值，而房地产有可能因种种原因增值，对于婚前购买的房屋，在夫妻关系存续期间的房屋增值部分应属于夫妻共同房产，而原始部分属于拥有产权的夫妻一方的个人房产。
八、对生活困难方的帮助
离婚时候一方如依靠个人房产和离婚时分得的房产无法维持当地基本生活水平，属于生活苦难人员，另外一方要对其进行帮助，换句话说就是如离婚后一方无经济能力租赁房屋的，仍可以居住在离婚前的房屋内。
以上八条就是律图小编为大家准备的涉外婚姻中房产最基本的分配方式，对于婚前房产的分配相对而言比较简单，但是对于婚后夫妻共有的房产就相对复杂，要从买房的出资比例等多种情况来分析房产的分配方式。如果以上类容还不能解答您心中的疑问请和我们联系，我们将全力为您服务。
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