案情简介
原告文某某与被告赵某某原系夫妻，2003年3月原被告夫妻在万源市某信用社处借款双方并书面承诺到期不还用X镇的某某号房屋作为借款抵偿，后经该信用社多次催收，原被告均无力还款。被告赵某某于2009年2月在万源市广播电视台发布卖房消息，后将位于万源市X镇房屋出售给第三人郑某某，郑某某将房屋价款支付给了该信用社并从该信用社取出了房屋的他项权证又到房屋管理局领取了该房屋的产权证。后原告文某某提出与被告赵某某离婚并诉至万源市某基层法庭，在其离婚案件审理过程中，文某某主张其房屋买卖合同无效，该法庭中止其离婚诉讼，文某某便提起主张其房屋买卖合同无效的诉讼。该法庭在审理其房屋买卖合同纠纷过程中主持调解，文某某要求认定其合同无效或郑某某补偿其房价款50万元。在其房屋买卖合同纠纷的原审期间，文某某先后向万源市政府、人大、纪检和达州市人大等相关部门不断上访，原审法院迫于信访压力，判决其房屋买卖合同无效。郑某某不服该判决，便向达州市中级人民法院提起了上诉。
办案思路及心得
【漫长的维权路】
寻找心仪的律师：郑某某在上诉期间，将其案情登载在网络上，寻求有效的法律解答，并急需聘请一位优秀的律师为其维权。本律师根据郑某某在网上登载的案件内容，及时为郑某某发表了自己的见解，后来郑某某又主动给我打电话详细地讲述了原审的相关证据和庭审情况后，本律师再次给郑某某提出了更为全面的维权方案，郑某某在综合其他律师给出的见解后，便毅然决定委托本律师作为他的诉讼代理人。 二审情况：本律师在接受郑某某的委托后，从达州坐火车前去万源市X镇重新收集有利于郑某某的证据并将其装订成册，后又收集与其案件相关的案例和法律条文并准备了详细的开庭材料和代理词。在此期间，文某某仍在万源市和达州市四处上访，给人民法院的审判工作带来了巨大的压力。后二审法院虽然认为本律师的代理意见有理，但迫于该案件的信访压力，最终还是没能改判其房屋买卖合同有效，而是以裁定的形式将该案件发回万源市人民法院重审。 重审情况：该案件发回重审后，本律师再次接受郑某某的委托后，补充收集一些证据和准备出庭资料，后原审法院重新组成合议庭准备对该案件进行开庭审理，但是，由于文某某仍然上访不止，人民法院的审判工作一次又一次地陷入巨大的信访压力当中，其审判工作再次处于两难的境地；同时，原审法院如果判决该合同无效而郑某某必将再一次上诉。鉴于此况，原审法院于是及时改变策略，决定不开庭审理对该案进行调解，想通过三方达成协议的方式来解决纠纷，化解矛盾和停止文某某的上访，以维护社会的和谐稳定。
【艰难的调解路】
该案件在万源市人民法院苟庭长的主持下进行调解，由原、被告和第三人郑某某的代理人分别对自己一方的当事人打比方、做工作，以求尽快达成协议。但这条调解路并非一帆风顺，前后共进行了四次，每次时间一天，共计三十二个小时，而在每次的调解过程中，被告赵某某均未亲自到庭参加调解而委托其父亲代为处理该事。每次的调解工作都非常的艰难，调解的时间都是从上午到中午再到下午，每次都在下午6、7点钟才结束，文某某要求郑某某赔偿的购房款由第一次要求赔偿50万到第二次的30万再到第三次的15万元，虽然调解工作取得了一定的成效但均未达成协议，因为郑某某觉得自己太冤了，自己本来是以市场价格公开在信用社手中购买的房屋，虽然在购买该房屋时文某某未签字，但其购房款是用于偿还原被告的夫妻共同债务且被告赵某某出卖该房屋时又构成了表见代理，自己是善意取得，无论怎样说，其买卖合同都是有效的，自己同样是受害者，凭什么让自己来承担不利的后果，所以，郑某某便不愿意过多地赔偿文某某。由于赵某某本人未亲自参加，在第四次调解中，万源市人民法院的苟庭长决定给赵某某本人打电话，通过打开免提的形式让赵某某本人参加法庭的调解过程，在苟庭长、三方的代理人努力做工作的情况下，三方初步达成了口头协议，三方认可其买卖合同有效，由郑某某补偿文某某购房价款6万元，在原被告离婚时，原被告子女由被告赵某某抚养，原告文某某不给付抚养费，再由赵某某补偿文某某人民币1万元。但之后，赵某某之父，又不想给付文某某补偿费1万元，他认为该案件的胜败对自己一方均无影响，便一直回避赵某某要给予文某某补偿费1万元这一事实，并想找一些其他理由将其补偿费1万元予以抵消，致其调解工作再一次受阻，处于僵持的状态，直到最后一次的当天下午5点多钟，后在原审法院苟庭长的主持和三方代理人的共同努力下，在其下午6点左右，三方当事人最终在第四次调解工作中达成了共识，该上访案件终于在历时四年后，在万源市人民法院划上了圆满的句号。
【律师最后感慨】
在我们现实生活中，像本案中类似的房屋买卖合同纠纷不计胜数：房屋是夫妻双方的，但房屋产权证上却只有夫妻一方的名字，在签订其房屋买卖合同时，夫妻当中的另一方并未在合同上签字确认或是双方均在该合同上签字但其房屋买受人却并未对该房屋进行过户登记，在合同成立后，夫妻一方或者双方却以合同无效而诉至法院，从而引发大量的纠纷。今年，我国出台的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》后，该类纠纷有了更为明确的法律依据和处理办法，其第三条明确规定：“第三人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该解释第三十六条规定：“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上的，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”，从该解释的相关规定、我国《民法通则》和《物权法》等相关法律我们可以明确：其房屋买卖合同始终是有效的，但物权并未发生变动。故在法理中，为了保护市场的交易安全，一般会认定其房屋买卖合同是有效的，而在司法实践中，人民法院在处理该类纠纷时，一般都非常谨慎而不轻易判决，一方面是基于人民群众巨大的信访压力，一方面是面对严格的法律规定，所以使人民法院的审判工作陷入了两难的境地，给法院工作带来了巨大的压力，在综合考虑社会效果和法律效果之后，人民法院只好通过艰难的调解工作来平衡各方的利益。 而这些也值得我们的人民群众自己沉思，要维护自己的合法权益，不应当是通过诉讼，我们可以将该纠纷扼杀在摇篮中，根本不存在。所以在房屋买卖的交易中，房屋的共有人和买受人均应当到场并出示相关证件并同时予以签字确认，其合同签订后，是不动产的应当在最短的时间内到房屋登记部门进行过户登记，而此方法也可同样适用在其他纠纷当中。这样，社会纠纷便会减少，社会矛盾将不会激化，而法院的审判工作也不至于如此艰难和繁琐，社会也将会变得越来越和谐稳定。
裁判结果
三方当事人自愿达成协议如下：该房屋买卖合同有效；位于万源市X镇的某某号房屋归郑某某所有，郑某某一次性补偿文某某房屋价款6万元；在郑某某对该房屋进行过户登记的过程中，赵某某、文某某必须予以积极地协助和配合并提供相关的证件。 在其房屋买卖合同纠纷的调解过程中，万源市人民法院同时也对原被告的离婚案件进行了调解，其结果为：原被告双方自愿离婚；婚生子由被告赵某某抚养，原告文某某不承担抚养费；原被告双方的债权和共同财产归赵某某所有，赵某某一次性补偿文某某人民币1万元，原被告同时也解决了历时四年之久的离婚纠纷。
