【案情简介】
所有权人甲于2002年购房一套，房屋所有权证颁发时间为2004年6月8日，与妻子乙于2007年12月14日登记结婚。乙在2010年8月20日通过某房产经纪公司将房屋售予第三人丙并签订买卖合同，丙向乙支付了一定数额的定金，对此丈夫甲并不知情。8月26日，乙的丈夫甲在得知此交易后，明确表示不予追认。而后第三人丙为维护自身的合法权益，便称乙以甲的名义与其签订《房屋买卖合同》的行为构成表见代理，并据此向法院提起了诉讼。
【评析】
对于此案，即便将甲婚前购买的房屋认定为夫妻共同财产来处理，目前对于此种情况，学界及司法实践中大致有以下三种处理意见：
第一种认为根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”上述案例中妻子一方未经丈夫同意擅自处分丈夫婚前购得的房屋，该行为应属于无权处分，事后丈夫明确表示不予追认，因此妻子处分财产的行为应当是无效的。虽然有善意取得的相关规定，但是学界及司法实践中大多不承认不动产适用善意取得，所以应当适用无权处分的规定。
第二种意见认为应当适用善意取得。《民法通则执行意见》第89条规定“:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益……。”此规定可作为适用善意取得的法律依据，并且必须是在房屋系夫妻共有财产的前提下，第三人丙不知道乙是无权处分人，但是以合理的对价与乙达成了买卖协议，并支付了定金。这足以认定丙为善意第三人，符合善意取得的构成要件。
第三种观点即认为构成表见代理。上述案件中乙未经甲的授权并以甲的名义将房屋卖予第三人，甲和乙系合法的夫妻关系，鉴于这种特殊的身份关系第三人丙有足够理由相信乙有代理丈夫处理事务的权利，并且没有过失或者恶意而与之实施了交易行为，符合表见代理的构成要件，可以认定丙与乙之间的买卖合同有效。
对于本案是否构成表见代理，北京中银(长沙)律师事务所主任何敬上律师提出了以下意见：
表见代理制度属于传统民法上的一个重要组成部分，其目的在于保护善意第三人的合法权益，保障民事交易安全。在我国民法体系中，表见代理制度是作为私法自治原则(又称自愿原则或合同自由原则)的补充而存在的，我国《合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”按照该条的理解，表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义进行的民事行为。如果相对人有理由相信其有代理权，则该代理行为有效，被代理人应承担代理的法律后果。
可见，构成要件应包括以下内容：
1、客观要件
即客观上须行为人不具备代理权，但是存在使第三人相信无权代理人具有代理权的理由。虽然行为人没有代理权，超越代理权或代理权已经终止，但行为人与被代理人具有某种事实上或法律上的联系，也就是说，有一定的事实足以让善意的第三人认为行为人有代理权。
2、主观要件
即第三人主观上须为善意，所谓善意，是指相对人不知道或不应当知道行为人没有代理权，超越代理权或代理权已经终止。如果相对人有过失或者非善意，其利益则无受法律保护的必要。
3、法律后果
表见代理虽然在性质上是无权代理，但因行为人与被代理人之间存在某种特殊联系足以使善意的第三人相信其有代理权，而与其实施民事行为。在此情况下，被代理人向善意第三人承担相应的民事责任后，可依法要求行为人承担相应的民事责任。
而对于“夫妻间的表见代理制度”在我国最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条也有相应规定：“ 关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”据此解释，根据以上司法解释规定，“夫妻间的表见代理”应当同时具备以下两个基本要件：
（1）表见代理所处理的标的物应属于“夫妻共同财产”;
（2）实施表见代理行为仅限于“满足日常生活需要”。
本案中，无权代理人乙处分的财产是丈夫的婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，很明显乙是不具有代理权的;且夫妻间的表见代理仅限于“满足日常生活需要”，本案看似满足了表见代理的条件，但是妻子乙擅自出售房屋的行为已经明显超出了“日常生活需要” 的范围，因此适用表见代理是不妥的。甲在知道乙实施了无权代理行为后，及时以书面形式向第三人作出了否认的意思表示，不论从何种角度，都不能将此案中乙的代理行为认定为“夫妻间的表见代理”。
对善意第三人的权益保护的几点建议：
通过上述对无权处分、善意取得、表见代理的理性分析，我们可知夫妻一方擅自处分另一方个人财产，必定涉及到第三方的利益。夫妻财产处分权与善意第三人利益都是法律所要保护的对象，如何来协调夫妻财产处分权与第三人利益之间的关系是一个值得讨论和重视的问题。
一方面，从第三人自身的角度来说，第三人出于对自身合法权益的保护，在与夫妻一方进行交易的过程中，尽量尽到一般人的注意义务，仔细审查房屋产权证书上登记的所有权人和处分人是否一致，并且应收集保留证据可以证明夫妻一方代为处分房屋系夫妻双方协商一致的结果，在必要时能够顺利承担举证责任。王利明教授认为，虽然我国《婚姻法》规定了夫妻共同财产制，但其又允许当事人约定夫妻分别财产制，因此，即便夫妻关系存续期间，房屋也可能属于夫妻中的某一方所有，因而如果该房屋登记在某一方的名下，第三人在查阅登记并相信登记的情况下，是可以基于善意取得制度取得所有权的。因此，第三人在交易过程中必须保持谨慎，仔细核查，以减少不必要的损失。另外，房屋产权登记管理部门在办理房屋产权登记时也应当尽到审慎义务，要求申请人出具相关身份证明或户籍证明,查明是否属于共同财产，并在产权证书上予以说明。这样根据房屋产权证书上登记的所有权人是夫妻双方还是其中一方,就可以向买受人公示房屋为夫妻共同所有还是一方所有,从而保护买受人的利益，从根本上杜绝纠纷的发生。
另一个方面，从制度层面上来讲，适用《物权法》规定的善意取得制度能实现从最大程度上对第三人进行法律救济，在《物权法》出台以前，明确规定不动产善意取得制度，极大地顺应了司法实践和维护不动产交易安全的要求。由于《物权法》关于不动产善意取得的规定过于原则化，在司法实践中应如何确定“善意”的认定标准及举证责任，有赖于最高人民法院在制定《物权法》司法解释的过程中予以解决。
第三个方面，应尽快以立法的形式确定夫妻间民事侵权的责任。在最近颁布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)中第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”由此可见，对于夫妻一方擅自处分共有不动产的行为的处理已经有法可依，第三人的利益可以得到法律的有效保护，并且遭受损失的夫妻一方可以请求赔偿，这无疑是司法实践中的一大进步。夫妻间的民事侵权行为若得不到及时有效的处理,就会引发家庭的矛盾,进而影响社会的安定团结。婚姻法作为调整婚姻家庭关系的基本法律,应当借鉴民事侵权责任的相关理论,充分考虑夫妻关系的特殊性,对夫妻间民事侵权的责任做出明确的规定。对于夫妻一方擅自处分对方个人财产的行为如何定性在法律上仍是空白，因此笔者建议以上述《婚姻法》司法解释三的条文为借鉴，将该行为的法律后果在法律制度中加以明确规定。
另外对《婚姻法》司法解释一中应当进行补充具体规定，对夫妻间可代理的“日常事务”范围进行一个明确的界定，台湾民法学家史尚宽先生认为:“日常家务谓包括未成熟子女(未结婚之未成年人)之夫妻共同生活。通常必要的一切事项,一家之食物、光热、衣着等之购买,保健(正当)娱乐,医疗,子女的教育,家具及日常用品之购置,女仆、家庭教师之雇佣,亲友的馈赠,报纸杂志之订购等,皆包含在内。”我们也可以以此为借鉴，将夫妻一方擅自处分不动产的代理权排除在外，这样有利于保障夫妻被代理一方的利益不受侵害，在侵权行为发生前便受到法律的保护。
