不适用，在破产程序中应当限制适用买卖不破租赁。因为，如果适用了该原则，租赁合同继续有效，会导致租赁债权的实现由于第一顺序的破产企业所欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业 所欠税款，而且优于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全或全额清偿，有悖于企业破产法的基本制度和分配原则，违法了公平公正的民法基本原则。
买卖不破租赁的适用，以租赁物发生所有权变动时租赁合同尚未届满为条件。企业破产程序是由企业破产法这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规 定处理。而破产程序的优点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。
因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。但是，由于租 赁合同的履行并不涉及到标的物的处分，租赁物仍然属于破产企业所有。若继续履行租赁合同，承租人支付的租金将有利于增加破企业的偿债能力;若终止履行租赁合同，破产人除失去租金收益外，还可能会给承租人带来损害而增加破产债权数额。因此，企业破产清算期间，在不影响清算进行的前提下，可以视情况让承租人继续承租一段时间。
但最长只能到破产财产变现前。当破产清算程序结束后进入拍卖程序，若继续适用买卖不破租赁，将使破产财产成为有负担的标的物，从而影响变现后的价值。
从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。
我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
买卖不破租赁原则除了不适用于破产情形下的不动产之外，对于动产、人民法院强制执行或者是查封等强制措施下的不动产、以租抵债的不动产等都是不适用的，还有就是如果不动产的承租人与买受人是同一人的，此时也不会再出现买卖不破租赁的情况。
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