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安置房回购协议的注意事项有哪些?

安置房是国家或者是一些企业,的重要手段,利用安置房国家可以,在一些重大的需要进行搬迁或者是拆迁的情况下,对人民群众进行更好的安置,而一些企业责令安置房来引进人才或者是吸引才,但是安置房也有一些很值得关注的事情,比如安置房的回购就是其中一个,安置房回购协议需要注意哪些事项呢?让我们一起去了解一下吧

一、回迁安置房的特点:

1.户型等自然情况的不确定性。一般来说,回迁的房子多为点式高层建筑,高层房屋相对多层房屋的得房率较低,所以房屋的使用面积会比期待的小;高层房屋一般为了满足多户设计的需要,所以户型往往不够理想;如果是一梯多户的话,想找南向或南北向会非常困难。为了满足回迁的需要,楼房很可能会建造的比较密集,那么中低楼层的采光可能会有问题。

2.房屋建成后要经过摇号选择房屋。面对众多动迁户,能否挑到中意的房屋真的要靠运气。

3.等待的时间太长。回迁安置的时间都很长,一般要三年。俗语说“计划没有变化快”,在漫长的等待中,会有很多想不到的事情发生,比如价格波动,延期安置等。

4.前段时间上海“莲花河畔景苑”倒塌事件,使很多人开始关注房屋的质量问题。

5.一些不良开发商会用超建达到“以最少的资源安置最多动迁户”的目的。所以在安置房中常见到“超建”房,而此类房屋在办理产权证时会出现问题,要么办不了,要么等很长时间。

6.回迁安置房不会建在小区内的中心位置,有时还会单独盖几栋楼来安置回迁户,这对住户的出行、购物等都带来了不便。

7.另一方面,当拆迁人在安置时达不到动迁协议的约定时,折迁人能否按约定承担赔偿责任也是需要注意的。

回迁安置房的税收政策

二、营业税

1、总局公行2014年2号:纳税人以自己名义立项,在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房,并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为,按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第五条之规定,视同销售不动产征收营业税,其计税营业额按财政部国家税务总局令第52号第二十条第一款第(三)项的规定予以核定,但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。(按组成计税价,组价=(成本*(1 成本利润率)/(1-营业税税率),但在这个公式中的成本不包括土地使用权价款。)

2、拆迁安置实物补偿(以面积换面积)。国税函发【1995】594号:对偿还面积与拆迁面积相等部分,由税务部门按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。

594号文件已作废,且实物补偿是否也应该属于总局2014年2号公告所说的无偿转让回迁安置房?

3、开发回迁安置房由政府下面的公司回购用于拆迁安置,回购价远低于市场价。对这种情形没有明确的文件规定,征营业税应按回购价还是市场价?

条例第五条规定:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。纳税人实际收取的价款无疑是回购价,而不是市场价。

按回购价是否存在计税依据明显偏低且无正当理由呢?个人认为:一、政府行为,不算无正当理由。二、按总局2号公告和594号文件,也都是按成本价征营业税,而不是按市场价。

三、企业所得税

相对来说,企业所得税是最好处理,最不需要争议的。按国税发【2009】31号文件,应视同销售,视同销售价格首选同类产品售价,也就是按市场价确认收入。同时,按市场价确认拆迁安置补偿支出。

如果按成本价或者纳税人实际收取的房屋价款确认收入的话,那么,也只能按成本价或实收价确认拆迁安置补偿支出。

无论按哪个价格,不影响企业所得税计算结果。

四、土地增值税

土地增值税应该是与企业所得税同样的处理方式,但土地增值税因为土地和开发成本可以加扣20%,所以很多税务部门倾向于按成本价或实收价计收入和拆迁补偿支出。另一方面,税务部门之所以倾向于这么处理,我想应该有营业税政策和纳税人账务处理的原因。因为营业税是按成本价征的,特别是有回购价的,企业一般按回购价开发票,计收入。

如果是总局2号公告所说的无偿转让回迁安置房,或者594号文件说的以面积换面积,个人认为,按土地增值税政策,应该与企业所得税一样,按市场价计收入,同时,按市场价确认拆迁安置补偿支出

我们通过阅读以上的法律知识,可以知道安置房作为一种手段,不仅仅是对受安置房的或者措施,也是稳定国家社会的一个重要手段,而安置房的回购也是很多人十分关注的事情,只有了解安置房回购协议,需要注意哪些问题?在安置房的回购之中才能够做到维护自身的利益,而不受损害。

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