司法拍卖与买卖不破租赁的关系是司法拍卖的不动产不适用于买卖不破租赁，我国《合同法》确立了“买卖不破租赁”原则，目的是保护承租人的租赁权。但是当租赁权和抵押权并存时，两者的对抗关系原则上依照两项权利设定的先后顺序确定，成立在前的权利可以对抗成立在后的权利。具体来说，“买卖不破租赁”的例外情况大致存在以下三种：
1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。
查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也明确规定：房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。
3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。
企业破产程序是由《企业破产法》这一特别法调整的，租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。
也有可能在司法拍卖之前不动产已经租赁了出去，但是，在司法拍卖期间就不能即将被拍卖的不动产再卖出去了，另外，司法拍卖之后给承租人所造成的损失到底如何来承担，目前在法律上也没有什么明确的规定，但可以肯定司法拍卖和买卖不破租赁是矛盾的。
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