房屋出租已经成为了一种现代人在他乡生活的普遍方式,可是,房租出租也会产生许多法律问题,例如租金支付延期、房屋与合同描述不符、承租人私自转租等。下面,律图为您整理了一些房屋出租的法律法规和可能发生的法律风险,希望在发生纠纷的时候可以为您提供参考。
一、法律法规明文规定的不得出租的情形
按照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定,下列房屋不得出租:
(一)未依法取得房屋所有权证的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)共有房屋未取得共有人同意的;
(四)权属有争议的;
(五)属于违法建筑的;
(六)不符合安全标准的;
(七)已抵押,未经抵押权人同意的;
(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
从上述规定可以看出,出租的房屋应当权属清晰,并且符合安全、规划、环保、卫生等要求,这些规定都很容易为大家所理解,但租赁房屋未依法取得房屋所有权证的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;属于违法建筑的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形,出租人和承租人却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。
二、签定租赁合同时容易出现的一些法律风险
现实案例中,签定租赁合同时容易出现的合同漏洞主要有:
1、对租赁标的物约定不明确,尤其是对租赁房屋的数量(合同约定租赁面积和实际租赁使用面积的误差,决定着租金的少退多不补。)和质量(房屋租赁前后的状况,决定着交付房屋前后的修缮义务。)约定不明确导致的纠纷;
2、对租赁房屋的使用用途约定不明确,承租人对租赁房屋进行超负荷、掠夺性的任意使用,致使租期届满后租赁房屋的租赁状况堪忧,甚至无法继续合理使用。比如,有一典型案例:当事人提供产权证所载租赁房屋位于共有建筑的一二楼,用途为“商业用房”,首次承租者将其开设为娱乐场所或者餐饮行业。租赁期间,承租人为了追求利益最大化,通宵24小时营业,宾客络绎不绝,三楼以上左邻右舍(业主共计128户)苦不堪言,造成极其恶劣的影响。租赁期满,承租人扬长而去。而,物业公司和共有建筑物所有人大为不满,经业主大会开会举手表决,一致研究决定,该商铺不得经营娱乐及餐饮行业,最终导致房屋所有人的所有权受限并缺失。
3、租赁房屋的维护义务和修缮义务约定不明确,导致合同解除时的保证金退费产生纠纷。根据合同法有关规定,一般应由出租人负责维修和保养,但当事人另有约定的除外。
现实案例中,在合同履行过程中常见的欺诈主要有:
1、出租人不按合同规定的时间交付租赁房屋,或者交付的房屋有瑕疵。实践中往往表现为迟延履行,或者履行有瑕疵,损害承租人的利益(停水断电,道路不畅,场地不清,等等。)。
2、出租人不履行合同规定的维修和保养义务。租赁房屋的缺损虽然不是因为承租人的过错所引起,但纠纷的发生却是频频出现。
3、承租人不按合同约定支付租金,主要是迟延交付。
7、出租人利用租赁房屋套取押金、保证金、转让费。此种情况比较典型,现举一案例:出租人利用租赁合同的缺陷(是否容许转租),将租赁房屋转租,并套取了押金,履约保证金,转让费,以及房租差价。当租赁期届满时,承租人却找不到出租人(转租人),出租人(转租人)实际已经席卷大笔金钱消失。蒙受巨大损失的承租人当然不会轻易腾房给房东,而房东理所当然地要收回房屋,此种利益冲突无法调和,只有诉诸法律。最后受损失的,恰恰是无辜的房东和善良的第三人(承租人)。
以上就是一些关于房屋出租的法律法规和可能发生的法律风险。虽然出租房屋在当今社会对许多人来说已经不算是一件“大事”,但如果不加注意,引发矛盾,也会造成一定的财产和时间上的损失。所以,无论是出租人还是承租人,一定要认真学习相关法律法规,切不可大意。更多相关知识您可以咨询律图律师。
延伸阅读:
上海房屋租赁备案登记办理流程
房屋租赁合同印花税怎么贴
房主提前解除房屋租赁合同该怎么办