一、开发商违约要惩罚性赔偿吗
在商品房买卖活动中进行欺诈和恶意违约的要承担最高至双倍购房款的惩罚性赔偿责任，是《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定中的亮点。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用惩罚性赔偿原则的相关规定，购房人退房并要求双倍赔偿必须符合以下三个条件。
第一，所购房屋必须属于该《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整范围内的商品房。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条做了明确规定。
第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿，首先要对欺诈行为认定。从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使表意人陷入误解，违背真实意思而作的意思表示。
构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为;
二是出卖人主观恶意;
三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系;
四是损害后果。
出卖人欺诈和恶意违约必须属于《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律法律若干问题的解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。
除此之外违约行为，如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等，只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。
第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，买受人无法取得房屋。
二、开发商违反认购书有何责任
购房认购书为预约合同，约定的内容是双方当事人在未来某个时候签订商品房买卖合同的义务且最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》也规定出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立商品房预售合同，应认定无效。虽然法律规定未取得预售许可证的房屋不能预售，但由于签订预约合同是先于预售的一个阶段，至于取得预售许可只是房产商履行预约合同的条件之一，并不影响合同的有效性。
一方发生违约的时候是需要向另一方支付这个违约金的，在发生违约的时候违约金的赔付主要就是根据合同里面的规定来进行赔付的，所以说这个时候最好就是对违约金的赔付有所了解，然后对违约责任也要进行详细的划分规定。
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