一、物业合同纠纷专属管辖适用吗?
专属管辖是指法律规定的特殊类型案件必须由特定的法院管辖，其他法院无管辖权，也不允许当事人协议变更的管辖制度。不动产物权纠纷是基于物权的确认、分割、占有、使用、收益、处分和保护，以及相邻关系等引起的纠纷。从物业服务内容看，物业服务企业提供包括对小区业主共有部分、共有设施的维修、养护、管理和维护，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，以及广告等公共收益的收取、使用进行公示说明等。物业服务合同签订之目的亦是为了业主更好地使用、保护和管理自己的专有和共有之不动产物权。物业服务合同纠纷之症结亦在于业主认为物业服务企业服务不到位继而拒交物业服务费，案件之审理多牵扯到合同双方对专有和共有部分物权的使用、管理、收益、保护等。认定物业服务合同纠纷是因不动产纠纷提起的诉讼，合理合法。
物业服务合同纠纷的裁判的关键在于对物业服务质量的评判，房管局等主管部门对当地小区物业服务质量的考评结果往往成为法院裁判的重要参考，而各地物业服务的整体要求和水平不尽相同，房管局等主管部门和法院的评判标准也可能略有出入，将物业服务合同按不动产专属管辖，无疑也有利于统一裁判尺度和判后的执行。
二、专属管辖的范围包括哪些?
国内专属管辖的范围如下：
1、因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。
2、因港口作业发生纠纷提起诉讼，由港口作业地法院管辖。
3、因继承遗产提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地(由价值大小来认定)管辖。
属于法院专属管辖的案件，当事人不得用书面协议选择其他国家法院管辖。但协议选择仲裁裁决的除外。
综上所述，业主和物业公司因为物业服务合同发生纠纷，可以走法律程序解决，起诉到法院，在起诉之前要确定管辖法院。物业服务合同是一种特殊的合同，适用于专属管辖。在这种情况下，双方按照合同约定条款选择管辖是无效的，应当由法院指定管辖。
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