不动产作为抵押物比起其他抵押物来说，更让人能够接受，但并不是说所有的不动产都能作为抵押物进行抵押担保。因为不动产的种类较多，每一种类的不动产因其不同的法律关系都有其特殊性，所以在遇到不动产抵押的情况时，一定要区别对待，谨慎处理。
1、学校、医院、国家机关、社会福利机构、宗教寺院等公共福利事业的不动产。
2、军队的房地产(一般是不能作为抵押物的)。
3、产权关系不清的房地产。
4、有产权纠纷的房地产。
5、由国家计划即将拆迁的房地产。
6、违章建筑，或未经国家规划部门和建设部门批准私自建设的建筑物等。
7、在未获全部共有人书面同意抵押之前的共有房地产。
8、没有地上建筑物的农村集体土地(不包括荒山、荒地等)。
9、已作过抵押但未经前抵押人书面同意的房地产也不能重复抵押。
10、被法院或国家司法机关裁定予以冻结、扣押、监管或以其他形式限制的房地产。
上述十类不动产都属于不能作为抵押物的不动产，这类不动产即使在抵押双方签了抵押合同，也办不了抵押登记手续，所以是无效的。
(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;土地去国土局。
(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门;房屋去房管局
(三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
(四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门;
(五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。企业以现有的或者将有的生产设备、原材料、成品、半成品为抵押物的被称为浮动抵押，应当到抵押人的住所地的工商部门去登记。
在抵押合同不违反国家法律强制性规定、不存在无效情形且属于当事人真实意思表示的前提下，抵押权人在房屋管理部门办理了不动产抵押登记就应当被认定为不动产抵押权设立的依据。即使没有办理他项权证，也不影响不动产抵押登记的效力，不妨碍抵押权的设立。
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