一、疫情下的办公楼租赁合同违约怎么处理?
疫情下的办公楼租赁合同违约，
1、根据我国法律规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任;因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
因此疫情下的办公楼租赁合同违约与疫情等不可抗力因素构成明显因果关系，可以视情况免除或者部分免除责任。
在房屋租赁关系中，出租人的责任是及时交付房屋，疫情及防控措施不影响房屋的交付和约定用途的情况下，一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。如果出租人因为封城、封路等原因无法履行房屋交付任务，则可以适用为不可抗力。于承租人而言，承租人的义务是按期交付房屋租金。交付房屋租金属于金钱义务，一般而言，金钱义务一般不存在客观履行不能的情形，所以不适用不可抗力相关规定，但是承租人可以根据具体情形适用“情势变更”的相关规定。
2、不是由于不可抗力造成的违约情况，发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。房屋租赁违约金也是如此。
二、“疫情”引发房屋租赁合同纠纷的类型
根据此次新冠肺炎疫情对房屋租赁市场的影响，结合因非典疫情引发的相关房屋租赁合同纠纷类型，此次疫情可能导致如下房屋租赁合同纠纷：
1.出租人起诉要求解除房屋租赁合同并要求承租人承担违约责任的纠纷
此类案件的主要事实和理由为：疫情防控期间，承租人未按照合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致出租人合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由承租人承担相应违约责任等。
2.承租人起诉要求解除房屋租赁合同的纠纷
此类案件的主要事实和理由为：因疫情防控需要，承租人不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者承租人主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同成本过高，起诉要求提前终止房屋租赁合同。
3.承租人起诉要求减免租金的纠纷
此类案件的主要事实和理由为：合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，负担过重，压力过大，故起诉要求减免租金。
疫情来势汹汹，属于不能预见，不可避免的情况，如果是由于不可抗力因素导致合同无法正常履行，可以视情况免除或者部分免除违约方责任，但如果并非不可抗力因素，违约方应按照合同规定以及相关法律规定，对守约方进行补救和赔偿。
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