一、根据法律规定疫情如何让房东免租?
根据法律规定疫情可以通过和房东进行合情合理的协商，让房东进行免租。承租人要求减免疫情期间租金，实质上是基于新冠肺炎疫情这一客观情况，要求变更合同关于租金支付的约定，或者说要求免除部分支付租金的责任。
前一种主张可能的法律依据是《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》关于情势变更制度的规定，即：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”(以下简称“情势变更制度”)。
后一种主张可能的法律依据是《合同法》关于不可抗力的规定，即：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”(以下简称“不可抗力制度”)。
那么，承租人能否援引上述两项制度中的某一项以实现疫情期间减免租金的诉求呢?我们认为，此次新冠肺炎突如其来，在形式上符合“不能预见”、“不能避免”，但是对合同履行的影响存在差异，因此不能一刀切地认为都符合情势变更制度或不可抗力制度，而参照《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号，2013年4月8日失效)，根据疫情对合同履行的影响程度的不同而做出不同处理(之后最高院可能会就新冠肺炎疫情导致的合同纠纷案件处理标准出具有效规定，以此为准)。
此外，我们注意到，2003年非典型肺炎疫情期间为保持社会稳定，有政府部门还就疫情期间减免租金事宜出具了规定，如北京市人民政府在京政发〔2003〕14号文中规定“商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的，减免租金30%”。此次新冠肺炎疫情下，各地政府部门也有可能就租金减免事宜出具相应规定，可予以持续关注。
二、减免租金如何说出口?
与出租人协商免除停用或停业期间的租金、降低疫情防控期间的租金，各类承租人的说辞可以区别对待：
(1)针对影剧院、歌舞娱乐场所、网吧、浴室、餐饮等，因启动突发公共卫生事件一级响应，而必须全面停止营业的行业承租人，可以就本次疫情属于不可抗力出现的情况下，已导致合同目的无法正常实现，结合租期的长短等综合因素，提出租金减免、延长租期或解除租赁合同等主张。
(2)针对非必须停止营业的行业，如宾馆、商超或租用厂房的生产制造类企业承租人，虽然不足以认定为因疫情导致合同无法履行，但可以视影响程度，适用以上所述情势变更制度的情形，基于公平原则，提出租金减免、延长租期或解除协议等主张。
(3)针对非经营性居住用房的承租人，如承租人春节回老家过年，因疫情延长春节假期、迟延复工或因疫情防控措施导致无法如期回到住处，考虑到迟延复工、疫情防控等不可抗力情形，且并未实际使用房屋，在此期间，承租人可以以此提出适当减免租金、延长租期，或根据情况，提出解除合同。
其次，特别针对经营性承租人，可以表示疫情即使结束了，但大家的信心和市场恢复需要更多的时间，业绩必将在一定时期内难以增长，从公平和共赢的角度应考虑降低租金水平。
疫情期间，很多人员对于房屋租金都表示非常的难以接受，主要还是因为在这段时间当中都没有居住这个房间，但仍然是需要支付一定的使用费用，所以想要和房东进行合理的协商，进行一些房屋租金减免的约定，这如果房东同意完全可以。
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