二手房交易中，一般人都了解房屋产权证过户并会去办理，却往往不了解土地证的知识，会忽略土地使用证过户问题。房产过户后再去办理土地证过户时，被告知由于土地证属于划拨用地，不允许过户。部分购房者即使正常居住所购房产，一段时间再次转卖时也会遇到阻碍。房屋已经过户但无法过户土地使用证是怎么回事？
一、划拨用地性质 需补办出让手续
土地属于划拨用地性质，按理需要补办出让才能交易。
国有土地证的取得方式有两种，一种是有偿取得，即以出让方式取得，以这种方式取得的土地，可依法转让。另一种是无偿取得，即以划拨方式取得，以这种方式取得的土地在转让前，必须经有批准权的政府批准并交纳土地出让金，变划拨土地使用权为出让土地使用权。
购买二手房时，可以看原业主土地证上所写的性质是什么，才知道是否可以办理更名或补办手续。
二、众多购房者忽视土地证过户
在完整的商品房产权中，应该包括“国有土地使用证”和“房屋所有权证”。其中，“国有土地使用证”就是我们通常说的土地证，是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证。然而，在二手房交易过程中，即便是可以办理更名和转让手续，不少业主也忽略了土地证的办理。
没有土地证的房子，照样可以上市交易。尽管没有土地证不影响业主对房屋的使用，但是根据《物权法》相关规定，将来土地使用证和房产证不齐，不得上市交易。另外，将来如果遇到房屋毁坏或拆迁的情形，房屋所有权和土地使用权应该分属两部分补偿，这样土地补偿部分就很难保证。
三、 国土部门拒办土地证四种情形
1、属于划拨用地商品房，没有补办出让
2、开发商以出让方式取得土地使用权的，但其土地出让金尚未交纳完毕。
3、开发商以划拨方式取得土地使用证的，未经政府有关部门批准，办理出让手续的。
4、在集体所有的土地上建房的。
5、开发商所取得的土地使用权权利受限制的，诸如抵押、被司法机关查封等情况。
四、商品房土地使用权分割登记所需提供的材料
开发商的《国有土地使用证》(复印件);
规划设计条件(复印件);
各幢楼房总《房屋所有权证》及该幢楼房各户测绘面积明细表(市房地产测绘队出具);房屋竣工验收报告;
土地分摊情况表(提供以幢为单位、用EXCEL制表的软盘);
填写《土地登记申请表》;
开发商的法人证明、机构代码证、《法人代表身份证明书》、法人代表个人的身份证明、土地登记委托书及委托代理人的身份证明;
各户《房屋所有权证》及业主身份证明;
宗地图;
国土资源部门认为应提交的其他材料。
房改房或商品房土地变更登记：
原业主《国有土地使用证》原件和《房屋所有权证》复印件;
现业主《房屋所有权证》原件和复印件;
买卖合同或赠与合同、继承证明等变更文件原件或经查档盖章的复印件;土地出让金缴交证明;
变更双方身份证明复印件;
属划拨土地使用权的，应提供《房改房或商品房划拨土地使用权补办出让合同》。如该幢楼已办理出让的，应到用地利用组查询出让合同编号、使用终止日期;
宗地图一份;
国土资源部门认为应提交的其他材料。
五、办理条件
已办理初始登记；资料齐全。
申报材料：
1、登记申请书；
2、申请人身份证明；
3、房屋所有权证书或者房地产权证书；
4、证明发生变更的材料；
5、其他必要材料。
六、办理流程、时限
1、申请；
2、受理；（1个工作日）
3、审核；（私房科初审4个工作日；处领导复审2个工作日；局领导审批4个工作日）
4、记载于登记簿；（4个工作日）
5、发证。
办理时限：15个工作日
七、房地产转让管理办法政策信息及相关解读
（一）下列房地产不得转让
以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的（第十条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；
（属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。）
2、司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、依法收回土地使用权的；
4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
5、权属有争议的；
6、未依法登记领取权属证书的；
7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（二）房地产转让合同应当载明下列主要内容
1、双方当事人的姓名或者名称、住所；
2、房地产权属证书名称和编号；
3、房地产坐落位置、面积、四至界限；
5、房地产的用途或使用性质；
6、成交价格及支付方式；
7、房地产交付使用的时间；
8、违约责任；
9、双方约定的其他事项。
房产交易中房屋和土地均要过户和办理出让手续。除去土地不符合转让要求的房地产，其他房地产转让时，应在合同内写明房地产情况和双方约定事项。出让土地需带齐约18种材料后到有关部门办理，律图提醒：购房前要看卖方土地证所写的土地性质再继续交易。有疑问可咨询律图的专业律师。
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