文 | 财经无忌 优客工场正在试图挽回联合办公的最后一点颜面——在全球，已经有太多的坏消息伴随这个新生的名词了。 在纽约，联合办公的鼻祖WeWork无奈终止上市，估值只剩零头。而在中国，精明的潘石屹曾经一度亲自为SOHO 3Q站台，但现在也已悄然甩卖项目。 已经成为国内规模最大的联合办公独角兽，优客工场捆绑了＂明星创业者＂毛大庆博士，这位前万科大将，刚刚在这个月获得了《哈佛商业评论》颁发的＂拉姆·查兰管理实践奖＂，新闻通稿称＂优客工场在毛大庆的管理下，越走越宽阔＂。 可是即使如此，优客工场在披露了赴美上市的招股书后，舆论依然难掩对其前景的担忧——除了高负债之外，分析师们对优客工场的盈利能力并没有多大的信心。 顶着共享经济光环的联合办公，究竟是不是皇帝的新衣？优客工场招股书中所谓的＂非空间收入＂究竟是一门什么生意？如果连优客工场都无法获得青睐，那么是否也意味着联合办公这一模式，在现阶段已经宣告失败？ 三个月前，作为一个创业团队，我们财经无忌刚好入驻了南京一处优客工场。在这100多天里，我们得以近距离观察和体验优客工场，并有机会，以一个用户和观察者的身份来评价我们眼中的优客工场。 01
创业者的＂二房东＂ 从一个租客的角度出发，我们选择优客工场的原因很直接： 首先是地段，我们入驻的优客工场位于南京南站正对面，交通优势明显，三条地铁交汇，赶高铁只需走路5分钟，既方便员工，又方便客户； 其次是方便，小而美、符合创业公司想象的精装修，能拎包入住，水电物业等杂费都被整合进＂会员费＂里，年付甚至可以打七折，这对于一家创业公司来说，足够人性化； 最后一点，毛大庆和优客工场的光环也给了我们一个特别美好的想象：在这里，有志同道合者，资源共享，报团取暖。 事实上，在这100天里，我们确实也享受到了便利。 比如交通，的确有助于团队招到年轻员工；装修不赖，在客户面前不落面子，说出去优客工场的牌子也还不错；收费合理，交完一年的会员费后，实际上我们没有再向优客工场付过一分钱。 这里重点说一下＂会员费＂，也就是我们租下的工位使用费。虽然账面上和一街之隔的证大喜马拉雅的房租比要略贵。在南京，南站区域的办公租金大约在3元/平米/天，但租金之外，普通办公室区还要承担水电、网络和物业等费用，特别是电费，每月下来也是一笔不小的开支，但在优客工场，这些都不需要考虑，平摊下来两者基本相差不大。 事实上，这应该也是优客工场的优势。 招股书上显示，截至2019年9月30日，优客工场旗下已有197个联合办公空间（实际运营中的有171个），总管理面积超过60万平方米，提供7万多个工位，会员总数为60.96万。 虽然优客工场成立已有4年，其中不少工位还是通过收购获得的，但在目前的171个办公空间中，有超过6成的空间，运营开张时间还不足两年，包括我们所在的空间和南京另一处优客工场空间，都是一年内的新空间。 这说明优客工场大规模的铺开是在最近24个月，也就是临近准备上市前夕，并非前几年＂大众创业、万众创新＂最高峰的时候——理论上，那时候是联合办公需求最旺盛的阶段。 新场地意味着我们成为了所在的优客空间的＂小老鼠＂——不止一次我们都在走进封闭的会议室时，忍不住捏住鼻子。 虽然优客工场向我们出示了环保抽检合格的证明文件，但在这个4000平米几乎密闭的办公环境中，你很难保证不会受到装修污染的侵袭。同时大概是出于装修成本的考虑，空间内的厕所狭小且不通风，洁具廉价且下水不畅——你大概能想象那种糟糕的程度是让你尽快解决生理需求，不想多呆一秒的场景。 只能说，优客工场对于捉襟见肘的创业团队来说，是一个性价比不错并且还算体面的选择。这也是为什么优客工场的入住率高于市场同行的原因——至少达到79%，两年以上的空间甚至能达到83%。而多家机构的数据显示，国内一线城市的写字楼空置率普遍超过10%，有些地区甚至超过20%。 2015年国内共享办公数量达到已达到2630家，优客工场能在竞争中脱颖而出，除了资本的力量外，优客工场犯的错也远远少于同行，最终逐步坐实了行业老大的地位。 02
蹊跷的公关公司营收数据 但只是租房子，做＂二房东＂显然不是毛大庆和优客工场的野心。 在诸多有关联合办公的宣传稿件中，无一不渲染年轻人向往的自由、宽松并且能提供合作平台的办公场景，事实上，这也是我们当初选择优客工场的一个原因。 不过，这100多天里，那些描绘的工作场景并没有出现，虽然空间的工作人员也在公共空间，组织过诸如中秋节、万圣节之类的节日互动，但这些半小时左右、略带敷衍的活动明显只是一种形式。 当然这也不是优客工场布局的重点，优客工场最值得期待的是其招股书中透露的＂非空间业务收入＂。 在优客工场的招股书中，显示其收入来源主要有三个方面：办公社区会员收入、营销和品牌服务收入以及其它服务收入。 2019年前三季度，优客工场净收入8.75亿元，其中办公社区会员收入为人民币4.20亿元，占总收入的48%；营销和品牌服务收入为人民币4.03亿元，占总收入的46.1%。 会员收入也就是大家理解的＂租金收入＂，与其旗鼓相当的＂营销和品牌服务收入＂则大部分来自于一家叫做＂省广众烁＂的公关公司。 这家位于珠海的公关公司是国内最早的一批广告公司，广东省广告集团股份有限公司的子公司，＂省广集团＂（SZ.002400）在2010年上市，被称为＂中国广告营销第一股＂。 企查查的资料显示，优客工场在2018年通过子公司新疆新优众，持有＂省广众烁＂51%的股份，实现了控股。36氪网站上的一篇报道称，优客工场为此付出了1.5亿元的代价。 但在省广集团2018年的年报中披露，其持有的＂省广众烁＂30%的股权，评估后的公允价值为1700余万元，按此推算，优客工场持有的51%股权价值大概在2890万元，和1.5亿元的买卖价，相去甚远。 和省广集团财务数据无法一致的是对＂省广众烁＂营业收入的记录。 正如前面介绍，优客工场招股说明书声称，2019年前九个月，优客工场4.04亿元的营销和品牌服务收入大部分来自＂省广众烁＂，但省广集团2019年的半年报数据却披露，＂省广众烁＂半年营收为1.76亿。 如果要达到优客工场的4.04亿营收，那么＂省广众烁＂在2019年七八九三个月里，干了将近3亿的营收。 梳理省广集团的历年财报，＂省广众烁＂的规模并不大，2018年半年报显示，其营收仅为2200余万，净利润亏损20多万，2017年的全年营收也仅为6800多万。 按照常识推断，有关2019年＂省广众烁＂1-9月的营收描述，要么优客工场的招股书造假，要么省广集团的财务数据有问题。 03
萧条的新业务和游离的创始人 事实上，外界一直有优客工场通过收购公关公司，从而做大营收数字，试图摆脱收入单一的质疑。 这也是优客工场想向华尔街阐明自己区别于WeWork的重要内容。但事实上，即使优客工场记录的＂省广众烁＂的财务数据没有任何问题，但这和优客工场的自身业务没有丝毫关系，也就是说，优客工场向外界传递的＂通过为入驻会员提供增值品牌营销服务＂，从而提升业务想象空间的命题并不成立。 因为在＂省广众烁＂官网披露的主要客户，几乎没有一家是入驻优客工场的会员。换句话说，优客工场51%控股＂省广众烁＂只不过换取了好看的财务数据，和＂联合办公＂这一基础业务，没有丝毫关系，更起不了＂化学反应＂。 电商？对。优客工场还号称为会员提供的增值服务里，还有社区电商，上线两个月实现业务成交总额880万元。 可是对于我们这样的入驻会员来说，几乎从来没听到过这个业务，优客工场的APP仅作为开门禁使用，而打开小程序＂优客U品＂，随机打开两个店，展现＂萧条＂的景象让你很难会认为，这将是未来支撑优客工场更高估值的新兴业务。 我们有耐心允许一家创新公司出现战略性亏损，比如目前优客工场累计已经亏损13亿了，但我们不希望出现一家通过各种手段＂粉饰＂财报，甚至虚构一些并不成熟的业务去＂圆＂一个创新公司的形象。 某种程度上说，毛大庆是优客工场的重要形象代言人，但这位跑了107个马拉松的准专业选手似乎更关心自己的书，在翻译完耐克创始人菲尔·奈特的自传《鞋狗》后，毛博士又翻译了美国大亨《布隆伯格自传》。 在最近一篇将近5000字的毛大庆专谈中，这位优客工场的创始人、董事长，谈了很多大道理，小道理，但整篇唯独没有提到＂优客工场＂。 哦，不对，有一次，在开篇介绍毛大庆的身份时，出现了＂优客工场＂创始人的字样。 作为优客工场的入驻会员，我们更希望优客工场能真正提供一个更优质的办公环境，营造更好的氛围，至于如何摆脱营收困境——同是创业公司，我们也正面临这样的难题，但我们不会去造假。