恒大物业出售控股权半路夭折合生创展向恒大讨要10亿港元违约金

　　财联社（广州，记者 陈业）讯，恒大转让资产自救之路，再生变数。
　　停牌多日的恒大物业（06666.HK）10月20日晚公告称，引发对公司股份全面要约的交易并未进行，公司股份于10月21日上午九时正起恢复买卖。
　　在中国恒大（03333.HK）同时发布的一份公告中，恒大透露了拟进行的上述交易细节，即拟向合生创展（00754.HK）出售恒大物业54.16亿股份，占恒大物业已发行股本的50.1%，交易对价为200.4亿港元。此外，合生创展亦发布公告，证实了其拟收购恒大物业控股权。
　　但是，就交易终止的原因，双方却各执一词，出现明显分歧。
　　中国恒大称，受让方未能符合对恒大物业股份做出全面要约收购的先决条件。而合生创展表示，双方在关于股份过户和支付方式上存在分歧，且重申＂买方至今仍准备根据该协议完成买卖销售股份＂。
　　此外，合生创展透露，其收购恒大物业股份的资金拟通过内部资源及银行融资的渠道实现。若协议一方违约让协议无法完成，非违约方有权终止该协议，并向违约方收取10亿港元违约金。
　　出售之路一波三折
　　深陷资金危机之后，作为恒大优质资产的恒大物业被寄予厚望。但从目前出售情况来看，却是一波三折。
　　财联社此前曾独家报道，恒大物业与万科、碧桂园均接洽过，但因价格未谈拢，最终未果。10月4日，财联社独家报道，恒大物业拟将其过半股份出售给合生创展，合生创展给予恒大物业超400亿港元估值。
　　对于倍受业界关注的这笔交易未能达成，合生创展在10月20日晚的公告中，披露了部分细节。
　　合生创展称，根据该协议，买方应将代价先行支付至目标公司的银行账户，待结清目标公司与卖方担保人及其关联方之间的应收应付款后再行将余额支付予卖方。
　　＂买方不接受协议他方要求改为将代价先直接付给卖方，因为在买方未完成对目标公司进行尽职调查，以结清目标公司与卖方担保人及其关联方之间的应收应付款之前，此举将难以确保目标公司收到卖方担保人及其关联方的应付款。＂合生创展表示。
　　按合生创展的公告，是恒大方面终止了协议。但交易未能继续下去的最关键原因，合生创展及恒大物业均未进一步披露。
　　对此，知情人士向财联社记者表示，＂原因比较复杂，大概率因恒大地产股东之间没有达成共识。＂
　　在恒大整体状况未能好转情况下，恒大物业估值一路下挫。2020年12月，恒大物业以8.8港元/股的发行价在香港上市，股价最高时触及19.74港元/股；但至今年10月4日停牌前，股价只有5.12港元/股，累计跌幅超过70%。此次停牌前，恒大物业市值约554亿港元。
　　对于恒大物业此次出售以失败告终，有物业行业分析人士向记者表示，此后若再次出售，估值会否改变将充满变数。
　　＂表面上在管面积、市值都在那里，但如果缺乏成长性，其整体估值势必面临下调。另外，买房送物业费究竟还有多少空间，是否会影响公司现金流，这些都需要纳入到评估里面。＂上述物业行业分析人士指出。
　　今年初曾计划扩张
　　实际上，恒大流动性危机发酵以来，就有意通过出售恒大物业股份回笼资金。
　　今年8月底，恒大发布公告称，为减轻公司所面临的流动性问题，将积极接触潜在投资者，商讨出售恒大汽车及恒大物业部分股份。
　　值得一提的是，恒大物业出售股份，一定程度上可纡困恒大；但若非恒大深陷资金困局，恒大物业在恒大整个板块中仍有较大潜力。
　　在恒大物业今年3月召开的首场年度业绩会上，恒大物业管理层透露，今年要新增拓展超3.6亿平方米在管面积，净利润超39亿元。管理层还预期，恒大物业未来三年在管面积复合增长率将不低于50%。
　　恒大物业在上市之初，曾提出要成为全球规模最大物业公司的＂愿景＂。彼时被问及将如何实现这一目标时，恒大物业执行董事兼总经理胡亮表示，未来会加快并购不同业态物业公司的速度。
　　胡亮当时透露，恒大物业已有一只300余人的投资拓展团队，恒大也已有相应的期权激励计划，计划拿出不超过5%的购股权，来激励公司相应的各级核心管理人员。
　　恒大物业目前在310多个城市服务约2800个项目，可谓物管行业的龙头。如果恒大物业股份出售成功，意味着将更换舵手，其无法继续为恒大效力。
　　数据显示，今年上半年，恒大物业实现营业收入约78.73亿元，同比增长约68.3%。其中，物业管理服务收入约47.57亿元，同比增长约68.4%，占总收入约60.4%；社区增值服务收入约11.39亿元，同比增长约83.1%，占总收入约14.5%；非业主增值服务收入约19.78亿元，同比增长约60.6%，占总收入约25.1%。
　　盈利方面，今年上半年恒大物业实现毛利润约29.39亿元，同比增长约68.7%；净利润约19.34亿元，同比增长约68.6%；股东应占利润约19.35亿元，同比增长约68.6%。
　　在规模上，恒大物业2021半年报数据披露，公司今年上半年实现合约面积约8.1亿平方米，同比增长约57.9%；在管面积约4.5亿平方米，同比增长约77.2%，在管面积位居行业第二。
　　如何自救前景未明
　　据不完全统计，目前恒大通过出售资产及物业抵扣方式，已回笼资金近500亿元。
　　以第二次出售盛京银行股份为例，虽然要求出售事项全部所得款项，需用做偿还恒大对盛京银行的相关债务，但这一定程度上也能缓解恒大自身债务压力。
　　根据恒大披露的出售信息，出售恒腾网络11%股份，回收现金约11.8亿港元；先后两次出售盛京银行15.47%股份，总金额约110亿元；出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元；出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。
　　此外，恒大日前将位于香港长沙湾的恒大•睿峰项目，成功转让给项目合伙股东鼎佩集团，为恒大首次成功转售在港项目。
　　在出售项目的同时，恒大还通过物业抵扣方式，抵扣了部分款项。早前恒大自身披露，已向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部分欠款，总金额约251.7亿元。
　　除计划出售物业资产，恒大目前还在寻求出售股权和资产（包括但不限于投资物业、酒店及其他物业）及引入投资者等缓解资金压力。
　　不过，天眼查App显示，早前恒大新能源汽车投资控股集团有限公司发生工商变更，注册资本约由20.15亿美元增至25.15亿美元，增幅约24.81%。股权穿透信息显示，该公司由恒大新能源汽车控股（香港）有限公司间接全资控股。而这一注册资本的增加是否意味着，恒大正在为可能出售恒大汽车股份做准备，外界暂不得而知。
　　不过，恒大在最新公告中透露，目前除于2021年9月28日签订协议出售盛京银行非流通内资股外，出售资产尚未取得重大进展。 另据中国恒大公告，2021年9月份至今，其物业实现合约销售金额36.5亿元（含向供货商及承包商出售物业单位抵扣款项），合约销售面积40.5万平方米。截至目前，今年物业已实现合约销售金额4423亿元，合约销售面积5419.2万平方米。
　　另外，截至2021年6月30日，中国恒大共有土储项目778个，总规划建筑面积达到2.14亿平方米，此外还拥有146个旧改项目，其中在大湾区拥有131个旧改项目。