集体用地建设租赁住房是局大棋

　　上一篇，《这可能是打破地产人＂内卷＂的一次伟大革命》我们说了农民卖地的价格跟卖猪差不多，而另一边是开发商抢国有土地抢的头破血流，直到《新土地管理法》允许农村集体用地直接入市，不但让农村的闲置土地流动起来，更给开发商创造了新的拿地途径。这次土改无疑是伟大的革命， 而集体用地能够全面铺开得益于国家大力发展租赁住房， 2017年国家就试点集体经营性用地用来建设租赁住房，随着试点的成功，给集体用地入市彻底扫清了障碍。 今天我们就来聊一聊利用集体用地建设租赁住房这件事，以及农民在这场＂革命＂中切实落到的好处。
　　01
　　建设租赁住房是集体用地全面铺开的催化剂
　　集体用地真正起飞还是随着＂房住不炒，租购并举＂的春风。＂利用集体建设用地建设租赁住房＂，是中国土地制度的重大变革，也是推进集体土地尽快入市的良机，2017年开始国家多次发文鼓励超大、特大型城市试点集体用地建设租赁住房，前后两批18个城市获批，随着试点的成功，证实了集体用地转建设用地的模式切实可行，也给集体用地入市彻底扫清了障碍。
　　比如全国首个集体用地租赁住宅项目——北京万科成寿寺项目，就是万科与村集体合作的项目，村集体以土地经营权与万科合作，万科负责所有建设成本投入，获得项目45年经营权，村集体享受保底收益以及经营分红；万科则负责产品打造和服务运营。如今这个项目已上市运行， 农民可以长期享受万科带来的经营红利，万科初期估算的投资回报率6%也远高于同行业水平 。租赁住房行业本身回报周期长、利润低，而集体用地成本更低，可以提供长期稳定的房源。因此，集体用地建租赁住房是双赢的事情。
　　图：北京市集体用地入市方式
　　但我们说催化剂也只是催化剂，集体用地入市、国家放开限制只是早晚的问题，在探索集体用地入市这件事上国家已经努力了十几年，从2004年提出农民集体所有建设用地使用权可以依法流转，到2019年全是处于探索或默许阶段，直到2020年《新土地管理法》一锤定音。
　　02
　　集体用地入市利益如何分配？
　　上篇我们说过，农民卖地的价格跟卖猪差不多，征收只有几万块一亩，上市流转后跟国有土地同权同价，价格立马翻了几十倍，所以对农民来说，集体用地可以上市流转是改革开放40年以来，政府给农民最大的红利。
　　· 国有用地： 2020年上海市地价均价 1133.76万/亩
　　· 集体建设用地： 华润有巢摘得上海首宗租赁集体建设用地，招拍挂1.25亿元，折算约 396.41万/亩
　　· 农村土地： 2020年农村征收土地旱田平均 每亩补偿5.3万元 。上海、北京农村土地流转价格是每年每亩均价 1400-1800元
　　但从农民手上拿地并不是个简单的事情，涉及到村民、村集体、镇级联营公司以及企业方等多方利益主体的诉求，而 分到农民手上的钱有多少呢？ 这一点不同地区利益分配模式不一样，我们以北京大兴区为例，利益分配模式兼顾四方利益诉求，即村集体登记土地所有权后，将土地使用权一次授权给镇级联营公司，联营公司再出让、租赁或作价入股给用地企业，企业支付土地使用金，除了部分上交土地增值收益调节金给地方，其他全部给村民按股权分配收益。
　　根据大兴区的规定，征收土地交易总额的8%-30%作为土地增值收益调节金，统筹用于农村基础设施建设支出，周转垫付集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。
　　▲数据来源：广发证券研究部，同策研究院
　　最后，笔者认为，建国初期我们国家选择了重工业导向的赶超型发展战略，公共资源优先向城市配置，最终形成城乡分割、城乡有别的二元制度体系。因为不能流转，乡村一直贫穷落后，而探索利用集体用地建设租赁住房，我们要看到国家更深层次的含义， 释放租赁用地为辅，而转化空置资源或存量资产才是主要的，而空置资源和存量资产极有可能成为长期宏观调控的灵活手段，在每个周期的角色都不一样。 房地产增量时代，发展才是硬道理，优先保证城市配置；存量时代，城市更新、乡村振兴才是主要任务，而如何巧妙的将乡村外延融合进城市才是棋子迟迟没落的重要原因。所以， 集体用地建设租赁住房既是满足人民租房需要的切口，又是让乡村不动产能流动起来的一局大棋。