政策组合拳强强出击，住房租赁公募REITs迎来发展新突破
7月2日，国务院办公厅下发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下文简称《意见》），旨在从基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面支持保障性租赁住房的发展。在同一天，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（下文简称《通知》），明确指出，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目。如此强有力的政策组合拳，使得公募REITs与租赁住房之间碰撞出精彩的火花，也必将为市场化推动租赁住房行业发展带来新气象与新机会。
01.
租赁住房与公募REITs具有高度适配性
在＂十四五＂开局之年，租赁住房上升到了国家战略层面，解决大城市住房问题成为我国重点工作任务之一。而住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，整个行业所面临的是融资渠道窄、融资成本高、融资困难等问题，这严重影响了租赁市场健康、稳定发展。因而，寻求金融创新、采用适当的金融工具，激发租赁住房市场潜力，切实保障行业稳定发展，一直是国家及行业参与者重点思考的问题。
其实早于2015年，我国就提出推进REITs试点，至2020年，住房租赁市场金融政策全面升级深化，国家支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。
政策的发展导向源于租赁住房与公募REITs存在高度的适配性。租赁住房，尤其是以重资产运营的租赁住房满足REITs发行的诸多基本要求，比如具有持续的经营能力、较好的增长潜力以及长期稳定的现金流等等，是一类优质的底层资产。同时，REITs也可以为租赁住房提供优质的退出渠道，迅速回笼资金，有效提升租赁住房资产的流动性。
02.
政策加持，多维度切实解决租赁住房公募REITs发行痛点
然而多年来，住房租赁行业在资产证券化的发行上主要以类REITs为主，真正意义上的公募REITs一直未落地，这源于中国房地产市场土地所有权归属问题、以商品房为主导格局下的支付力/土地价值偏差、以及税收优惠政策和政府补贴政策迟迟未落地下导致的企业税务负担重/盈利难问题等。
直至此次新政的发行，切实解决了部分租赁住房公募REITs发行痛点和难点：
1）明晰保障性租赁住房土地及项目权属。 《意见》中明确：＂引导多主体投资、多渠道供给＂，坚持＂谁投资、谁所有＂。由此在项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs时，发行人（原始权益人）无异议。
2）高质量开发＂有效资产＂，使其拥有资本化潜力。 新政指出：＂支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房＂、＂支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房＂、＂鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房＂等，在解决供需错配的基础上，打造高质量租赁产品，使其拥有长期运营价值以及资本化潜力。
3）让渡地价，成本分期，降低项目前期投入大的压力。 《意见》中提出：＂对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款＂、对于以出让或租赁方式供应的保障性租赁住房＂允许出让价款分期收取＂。成本端的支持在一定程度上减少了开发企业前期投入的压力，为企业盈利及获取稳定现金流提供保障。
4）给予中央补助资金支持。 中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助。在政府补贴的帮助下，开发企业及运营企业在资金端将会有较大改善。
5）减免税收，降低税收负担。 《意见》中提到，保障性租赁住房项目认定后，＂比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策＂、＂对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费＂，综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。税收层面，6月18日李克强总理主持召开的国务院常务会议中就已提出：自10月1日起，租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税，企事业单位向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。
03.
租赁住房REITs开闸，未来将有更广阔的空间
6月21日，首批9只公募REITs上市，填补了我国大类金融产品的空白。而距离首批REITs上市不到一个月，新的项目申报要求就较之40号文有了明显扩张，《通知》在对之前的一些基础设施进行更明确定义的基础上，将保障性租赁住房、水利建设、旅游基础设施等纳入试点范围，这其中，保障性租赁住房无疑时最大亮点。
中国保障性住房产品包括公租房、人才公寓等产品，2019 年住建部工作会议中首次提出＂政策性租赁住房＂，并成为近两年地方政府保障性住房建设的工作重点。相较于传统的公租房，保障性租赁住房更具有市场化机制色彩：
1）项目投资、建设、运营均可以由住房租赁企业独立承担；
2）除涵盖公租房的承租主体，更加侧重于人口净流入、大中规模城市的＂新市民＂＂青年人＂；
3）资产来源与类型更加多元，集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋均可在一定条件下建设保障性租赁住房。
但万变不离其宗，＂公共性（或者保障性）＂是这类产品的最大特点，这也是保障性租赁住房成为公募REITs底层资产理想型的重要原因。
如今，保障性租赁住房成为公募REITs新的切入点，为住房租赁市场的发展起到良好的示范与引导作用，也成为我国公募REITs市场走向良性循环的新起点。然而，租赁市场的规模远不及于此，市场化运作租赁住房仍为目前我国租赁市场的主要供应来源。由此可以预见，未来，积极引导市场化能力、引导中国租赁住房形成更多＂高品质资产＂将会成为下一步重要举措。
尽管短期内国家会优先大力扶持保障性租赁住房，但对于市场化运作的租赁住房而言，同样也可以获得相关政策溢出效应的支持，同时聚焦精细化运营，降本提效，做好规模、产品与价格，逐步获取长期稳定的租约与良好的现金流，为未来进入公募REITs做好准备。
04.
总 结
总体来看，本次两大政策同出，保障性租赁住房与公募REITs发展相辅相成、相得益彰。通过保障性租赁住房的为公募REITs市场发展探索新的有保障的底层资产，同时也借助公募REITs这一金融创新工具，为住房租赁市场探索可持续发展道路。