住房租赁政策频出红利，行业是否转危为机？

　　2020年初，随着一只硕大的＂黑天鹅＂腾空而起，多家长租公寓频频暴雷，疫情作为导火索，租金贷成为众矢之的。但长租公寓频繁爆仓的背后不只是市场低迷，企业经营管理方式不当才是根本原因，过度追求规模，激进的竞争加剧了风险。
　　本次我们邀请到建寓住房董事长、深圳长租公寓协会会长、珊瑚智库成员甘伟总来给我们聊聊住房租赁行业。甘总作为长租公寓行业领军人物，他会怎样看待这个行业的现状和未来的发展趋势呢？
　　以下为访谈的详细文字记录：
　　目前住房租赁行业的现状如何？您认为这个行业是否值得长期投入？
　　甘伟：我从事住房租赁行业6年了，从2015年起步期到2017年风口期，之后2020年疫情期间，这个行业逐渐到了调整期甚至冰冻期。现在，我认为住房租赁行业正处于爆发期的前夜阶段，而且这个态势已经呈现出来了。
　　从两年前中央实行奖补政策开始，通过给从业者落地的实惠，向大众发出了一个明确的信号——住房租赁行业是一个政府大力扶持的行业。
　　在政策的利好之下，中国长租公寓市场迅速升温，涌现出一大批非常活跃的行业标杆。
　　以目前二房东企业中具有代表性的创业公司——魔方公寓为例，他们去年和前年时收并购了一些品牌公寓，迅速扩张成为本行业里规模较大的公寓运营公司，我想它可能会是中国住房租赁行业中集中式公寓上市的低谷，大家也都很看好它未来的发展。
　　同时，还有两年前就推出＂轻重并举，双轮驱动＂发展战略的旭辉领寓，从二房东模式逐步聚焦综合型租赁社区业务，因此它可能会是住房租赁开发相关的标的，并成为在两年内实现IPO上市的企业。
　　还有把住房租赁作为首要战略的中国建设银行，从2017年开始就在坚定地扶持住房租赁行业的发展，为国家住房租赁市场持续贡献着智慧和力量。金融赋能对于一个行业来讲，就是源头，也是能够激励这个行业的强心剂。
　　不过标志性事件有好也有坏。2020年，两家分散式公寓青客和蛋壳在上市后爆雷，导致公众开始质疑起了住房租赁行业。但实际上，分散式公寓跟可能成为未来发展趋势的集中式公寓从逻辑性上来讲截然不同，后者是一个资产投资期相对较长、资产稳定性更好的标的，而且在国外也有非常高的估值，我预计1~2年内，国内一定会有1~2家不错的标的会走向资本市场，这同样会给住房租赁行业带来了第二个清晰的信号——租赁资产是有资格成为上市的公司，而且能够形成稳定的估值和业绩回报。
　　综上所述，我认为住房租赁行业的未来将会越来越清晰，也更值得我们投入进去。
　　业内有开发商系都在从重资产向轻资产转变，那么轻资产的服务模式有什么商业机会呢？
　　甘伟：轻资产更多的不是寻求资产回报，我认为可以把它理解为一种＂服务业＂。
　　房地产交易和住房租赁最大的区别在于，房地产交易是节点式的，而住房租赁是一种＂投融管退＂的连续性经营的过程，每一个环节都会催生出不同模块的专业型服务公司。
　　比如SAAS平台，它是住房租赁行业里提升运营效率的重要系统，今年年初引发争议的蘑菇租房就是一个比较知名的SAAS平台，它本身有很好的数据流量，也有很好的C端获客数据，还有很强的科技和互联网赋能，它就可以作为一个细分领域来发展，而这个市场一直都有很多从业者在做，像深圳本地的智小窝，上海的寓小二，还有建行自有的系统，可以看到大家都在不断深挖。
　　以运营商为主体的机构就会转化为做运营托管的服务商，像乐乎、窝趣，就是纯轻资产的托管类运营服务商，他们有一定面积的房源管理，也在通过轻资产的方式去寻求它的市场价值。
　　另外还有销售租房板块。因为租赁是一个不长也不短的周期，有数据显示，年轻人的单次租房时间在1-3年左右，平均300天左右就会换一次房，所以租房本身跟买房不一样，一个人一辈子不会买太多次房，但租房就会更高频一些，因此租房代理公司就会应运而生，由线下比较传统的＂地面部队＂加线上流量获客构成，像58、贝壳等平台就在承担部分职责，产生了一定的轻资产服务价值。
　　既然各种服务模式层出不穷，未来住房租赁行业和产品会有什么发展趋势呢？
　　甘伟：7月2日，国务院办公厅出台了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，这是个强烈的信号：未来的住房租赁市场中，尤其是在广深这种人口净流入非常突出的城市里，将会增大住房租赁产品，即集中式公寓的供应量，我们很快就能看见成果。
　　市场供应量增大后必定会驱动市场对产品进行升级。
　　第一个升级是平衡化。在上一个5~10年的二房东模式下，大家都在追求产品的坪效最大化，家私家电洗手间等能装进房子就行，再以周边交通配套定价。但坪效太高的时候，租客往往住不久，也住得不舒服，你的产品营销和损耗成本也会变大。所以未来，坪效不再是唯一的考量标准，而要细化布局，用最恰当的面积来满足租客的实际居住需求，实现坪效与舒适平衡。
　　第二个升级是社区化。简单来说就是一个租赁社区能让一帮年轻人住一块，从而形成一种社区文化。目前大型租赁社区就很受当下年轻人的喜欢，因为他们更喜欢跟同龄人一起居住。
　　第三个升级是住宅化。无论是对独居还是已经组成了家庭的人来说，大家都会关注到未来能否长期租住于此、能否让人能够意识到自己住的是「家」而非「酒店」。这就涉及到＂租售同权＂的概念，比如在大型租赁社区中，租客既能享受到很好的配套基础，又不会面临每年涨租、房屋拆迁的居住动荡时，那么平均租期就会从平均1-3年延展到更稳定的3~10年，真正实现＂租购并举＂的理想状态，给城市带来更大的价值。
　　因此，只有提升产品品质，才能在市场中获得更多人的认可，最终从产品升级拉动到消费升级。我预计在未来的3~5年的时间里可能会有一个可观的预期，之后就能够形成正向循环的状态。
　　另外，我认为市场化和政策性住房将会并存。比如人才公寓，它可能会成为一个重要的租赁产品，但并不是说就会与市场化房源有很大区别，其更多的是用一些优惠政策，把一些市场化的房源匹配给有着更宽泛定义的人才。
　　城中村占据深圳50%以上的租赁空间，您认为城中村中的租赁市场会有什么新的变化？
　　甘伟：城中村是华南地区一大特色，我们叫天然廉租房，它明显提高了广深两地年轻人的幸福指数。
　　几年前，万科推出「万村计划」针对城中村进行改造升级，实际上整体抬高了城中村租金，这与城中村的低价特点和租户的经济实力背道而驰，于是这个项目很快被踩下了刹车。但从本质上讲，城中村的产品升级肯定是非常重要的。
　　产品升级，这是不少机构都在尝试做的事，目前＂万村＂有点操之过急，但不妨可以少量尝试，比如在深圳龙华区，有部分村已经开始在做整村改造，这是一个很好的标志。
　　其次，城中村住房租赁主要有两种形式，一种是房东直租，一种是二房东包租。目前市场上房东直租的占比较高，但这种产品的品质和运营效率参差不齐，尤其是处在深圳总共1800多个城中村这样的大环境中，运营服务就显得尤其碎片化。
　　我们深圳公寓协会在几个村中做过一些尝试，组建住房租赁服务站，我们会将运营托管、包租、装修改造、房源出租这些服务跟村里的房东形成一个链条，提升整体的运营品质，凸显行业的价值。
　　这种轻资产服务更多的是针对机构和蚂蚁化的市场，尤其是在很难形成较大资产或者重资产、也没法形成机构垄断性状态的时候，这种服务于小B、小C的轻资产服务公司就会诞生。
　　所以我觉得城中村服务如果能把租赁的底层做好，就能够再往上做细分市场，所以这也是我为什么对住房租赁行业有信心的原因，大家都在不断寻找最适合自己发展的落脚点，方向明确之后再进行规模化的扩张，整个行业的发展就能加速。
　　珊瑚数据也作为在租赁行业不断探索的前行者，您对我们这类从业者有什么话想说？
　　甘伟：贝壳是房地产行业中的一个标杆，它的前身是链家，它们多年来一直在坚持做「真房源」。什么是「真房源」？从业内标准来看，可概括为＂物理真实＂、＂委托真实＂、＂信息真实＂和＂价格真实＂四个方面，总之，房源的数据和信息都要真实可信，这些都是消费者十分看重的。
　　如果一个行业最初期就能够在底层数据上达成共识，并搭建起一个良好的体系的话，就容易建立起整个行业的规范性，从而给到市场信心、给到群众信心，最终让政府扶持这个行业的决心也越来越大。而珊瑚数据做的就是这样一个基石，接下来需要更多思考的是如何与其他企业嫁接？如何实现＂脱虚向实＂？这不仅是很好的变现方式，也为整个行业发挥了价值。
　　近期深圳在租赁方面的管理开始走向精细化。比如，近期深圳租赁新政24条中，供应端在供地单列、创新供地方式，公私合作，存量盘活、城中村精细化改造；需求端给出了6项优惠措施。对城中村盘活，既守住安全底线，还要确保租金不大涨，还要保护农民的利益，也要鼓励市场参与，政策非常细化，可谓绣花针的功夫在做城中村盘活。在租赁企业方面，金融扶持一如既往，只要是住房租赁项目，特别是规模化的租赁，金融支持就不遗余力。
　　租赁很难，但决心很大，一点一点把基础工作夯实，比如重庆非住改住有了技术标准，上海的房源核验等，都在解决租赁基础设施缺失的问题。供给端在改革，需求端也在放量，比如积分入户和租售同权正在攻坚，未来住房租赁大有可为。