非改租背后的存量大局华住城家打破空置焦虑

　　6月18日，国务院常务会议召开，确定加快发展保障性租赁住房政策。人口净流入的大城市等，允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。此前，北京、上海、深圳、厦门、南京等多个城市也相继发布＂非改租＂相关政策。
　　01.
　　＂非改租＂
　　一盘关于存量的大棋
　　有分析人士指出，在各地发布＂非改租＂相关政策后，国常会再强调＂改建保障性租赁住房＂，说明在宏观调控层面，增加租赁供应的重点或在发生变化，由新增租赁用地转向与存量改造并重。存量资产和空置资源极有可能成为长期宏观调控的灵活手段，在每个周期的角色都不一样。这一分析，随着7月2日国务院办公厅正式印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》落地，得到部分印证。
　　近年来，中国房地产行业出现了结构性失衡，几乎所有的城市都存在商办、产业用地供应过剩，导致这两类资产＂空心化＂，空置率偏高，估值下降。即便是核心城市、核心地段的商办综合体，其吸引力也正在减弱。随着城镇化进程加速，流动人口规模扩大，租房需求日益突出。＂非改租＂正是在这样的背景下，以宏观调控的手段大力发展长租房，将存量资产、空置资源与紧缺的租房需求进行有效对接，一方面缓解城市住房压力，另一方面促进存量资产流通。
　　02.
　　多业态组合 长短租灵活经营
　　华住城家率先破局＂空置焦虑＂
　　由华住集团投资的品质住宿资产运营品牌——城家，通过其独立研发的国内首个长短租结合收益调节系统，实现同个房源能兼顾长租与短租两种经营模式。在模式互补基础上，城家可与华住联动，通过＂酒店+公寓＂多业态、多品牌的组合模式，帮助业主实现资产配置的互补，提升收益的稳定性，增强资产的抗周期能力。
　　▲上海某酒店改造前后对比图
　　据了解，上海一家酒店的业主，在疫情期间将酒店部分楼层改造成城家公寓，出租率长期保持95%以上，周边2家同档次酒店出租率则不超过70%。改造后的经营效率，帮助曾专注单一业态投资的业主实现了资产价值再创造，未来该项目将进一步完成整体改造。
　　注：＂整体出租率＂是指在同一段时间内该门店公寓业务＂长租出租率＂+＂短租出租率＂综合所得
　　03.
　　守正出奇 资产持有的攻守道
　　来自华住的城家管理团队，深耕住宿行业超15年以上，积累了深厚的操盘经验。
　　2015年，华住集团创始人、董事长季琦，投资创建城家，布局长租赛道；
　　2017年，华住集团总裁、华住中国CEO、城家董事长金辉，主导城家研发了国内首个长短租结合的住宿管理系统（CAS系统）；
　　2020年，华住集团执行副总裁、城家CEO王玲，建立大直销体系，经过研发和试运营，于2021年正式推出长租领域首个私域营销平台——橙小推，该平台上线以来，城家直销比例提升至90%。
　　随着这三次重磅接力，发展布局、模式互补、直销赋能三大底层逻辑在技术驱动下完成构建。
　　主要解决4类资产痛点：
　　一、物业地段不佳：客流不足，不支撑投资商业、酒店等短时消费业态
　　此类物业可改建为长租公寓，对接刚需长租客群。截止2021年第二季度，城家整体出租率保持95%以上，直销比例达90%。
　　二、物业体量过大：供应房量高于实际短租需求，拉高客房空置率
　　城家可提供＂白领公寓+蓝领公寓+服务式公寓＂的多产品组合方式，也可与华住联动，通过＂酒店+公寓＂的多业态组合方式，帮助资产持有人实现稳定的投资回报。
　　三、周边同质化竞争：市场饱和，竞争激烈，导致部分楼层长期空置
　　将空置楼层改建为公寓，通过＂店中店＂模式，兼顾＂酒店+公寓＂组合经营方式，降低空置率，提升空间经营效率。
　　四、二装翻新成本压力：物业整体租期10年的情况下，第6年需要翻新，怎么翻最划算
　　酒店通常每隔5年需要进行维护装修，最低投入约1-5万元不等，工程相对复杂，工期长短不一。相较下，改建公寓则＂轻快＂了许多，成本可控，数日即可继续经营。
　　截止目前，城家旗下已形成包含城家公寓、励业公寓、员宿、CitiGO HOUSE欢阁服务公寓、Citadines馨乐庭公寓酒店等品牌的产品矩阵，满足新就业大学生、白领、蓝领、高端商务人士等细分客群的长租需求。
　　04.
　　既安居也乐业 奋进下个百年
　　随着国家经济体量的飞升，经济周期轮动带来的共振越来越强，每次宏观调控都引领着全局，指引着进入新周期的方向。
　　城家，是华住集团对接存量物业，服务长租需求的重要布局。与＂非改租＂政策加速落地背后的深意不谋而合：既安居，也乐业。成就新市民、年轻人的美好生活；同时推动存量资产价值再创造。通过业态和模式的灵活组合、精细化的运营能力、酒店标准的入住服务，构建行业发展新优势，增进民生福祉，助力实践新的百年奋斗目标！