作者|巴九灵 来源|吴晓波频道（ID：wuxiaobopd）
近日，各地纷纷发消费券刺激消费，南京发3亿，宁波发1亿，小巴想问问大家：疫情结束后，你打算报复性消费吗？
疫情期间所有人被“禁足”，除了生活必需品，消费欲望被一压再压，餐饮、KTV、电影院、线下培训、零售店等服务业受到巨大打击，也就是说，购物中心里的业态都凉了。
今天，小巴主要来讲一讲疫情下的商业地产，也就是我们身边的购物中心。它们活得可好，未来是否可期？
➤ 首先是商业地产的甲方——购物中心，张灯结彩迎春节，却迎来当头一棒。
3月4日，汇纳科技发布的《汇客云中国实体商业客流桔皮书》预测，疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减33亿人次。
购物中心只有保安戴着口罩在巡视
以运营着80多家购物中心的印力集团为例，总裁丁力业告诉小巴：疫情期间印力集团旗下商场客流跟往常相比，少了70—80%，剩下的20—30%主要去商场内的超市、药店购买一些生活必需品。
除了武汉、西安等地，政府要求关闭商场，其他地区的商场基本正常营业，但商场中商户的开店率并不高，比如疫情危险期，一线城市的关店率达到50—60%，二线城市达到60—70%，三线城市高达70—80%。
以杭州西溪印象城为例，面积共25万平米，其中，山姆会员商店约2万平米，药店总共不超过500平米，再加上部分民生必需品店面，算起来整个商场的开店率不超过20%，但购物中心的运营成本照旧，停车场全部开放，人员都必须配备。
➤ 再来说说商业地产的乙方——商户，辛苦备战却一场空。
以杭州餐饮集团“外婆家”为例，疫情期间暂时关闭了全国60多个城市的200多家门店，8000多名员工无事可干，但工资得照发。
面对突如其来的“黑天鹅”，商业地产也在积极自救，许多商户转战线上“卖货”。不少购物中心为商户减免了部分租金，共渡难关。
全联房地产商会商业地产工作委员会王永平会长告诉小巴，全国商场为租户减租粗略估计至少在一两百个亿左右，仅万达一家就免了三四十亿。
但实际上，免租事件背后也有一地鸡毛。比如，最近小巴看到网上流传出一些图片和视频，不少地方的购物中心上演了一次小游行，商户手举写着“2月免租、3月免租、4月减租”等字样的白纸，拉横幅、喊口号要求免租。
广西贵港商户加入争取免租的抗争大潮
那么，疫情下甲方给乙方免租是一种道义还是法律责任？疫情下商业地产的真实现状如何，给行业带来哪些启发？我们来看看大头的分析。
这里，小巴插播一个预告，3月18日—20日，全联房地产商会商业地产工作委员会与890新商学吴晓波频道共同主办“疫情下的商业复兴与创新之道”线上系列公益论坛直播，吴老师也将参与直播演讲。【点击此处，提前预约看直播】
我看到网上一个视频，一些商户戴着口罩，集体在商场内游行，喊口号要“2、3月免租，4、5、6月减半”。还有餐饮企业老总也跟我说餐饮界要联合起来，要求业主免租到3月底。
疫情尚未过去，有些甲乙方的矛盾又起。那么，开发商给商户免租，究竟是道义还是法律责任？
一些商户将疫情认定为“不可抗力”，而且把“不可抗力”理解为不用交租。某知名餐饮企业老板就曾公开说开发商免租是“忽悠”，认为本来就不该交，何来免租一说。
虽然并没有开发商公开出来叫板，但私底下一些开发商都表示不认同，甚至觉得有些寒心。
一些法律界人士也出来对相关法律作解读，主流认为如果政府或业主下令要求商户停业，应属于“不可抗力”，商场免租属于必须。但如果购物中心依然营业，即使人流稀少，生意惨淡，最多只能算作法律上的“情势变更”，双方可以重新商量权利义务，但并不代表可以直接违约不交租。
免租究竟是法律责任还是义举这个问题，我认为法院应该出面尽快厘清。如果免租不是法律义务，仅是道义，则商户对于减免的购物中心应该予以褒扬。与此同时，如果购物中心少减租甚至不减，也不能变成一种道德绑架。
租金是商场最主要的收入来源。事实上，当前许多购物中心都处于培育期，从单一项目收益率来看通常都覆盖不了银行利息，免掉房租可谓雪上加霜。而且，商业地产商因其房地产背景属性，人力成本、税务成本、信贷成本都居高不下。
当然租户的困难也是有目共睹。万达高管告诉我，他们的合作商户里中小企业占了七八成，抗风险能力不强。纵然业主免了租金，商户还有各种损失。租金仅为其经营成本的一部分，还不是最多的部分。比如餐饮业的租金水平基本上只占总成本的12%—15%。
这次疫情中，一些大型连锁购物中心基本上都减租了，有减十天半月的，讲究的也有减1—2个月的。这些企业这么做既有出于担当与道义的考虑，另一方面也是为了维持与商户的良好合作关系，若商户倒闭或撤场，直接累及商场经营。
也有一些中小型规模商业地产商只是允许商户缓交或坚持不减租。他们的理由是全部指望都在这里，甚至还等着这点租金去支付银行利息。
我认为在大灾难中，让同样受害的一方去救助另一方，恐怕不可持续。我们在行业调研中一些企业认为应该由政府出面，联合多方建立起风险共担机制，分散风险，分解责任。
第一，政府除了社保的减免外，重点应该在税费方面作出减免或返还。
第二，银行必须参与进来。特殊时期，银行除了不抽贷、不断贷、不压贷之外，还应该为企业适当减免利息。
第三，应该鼓励保险介入重大救灾。虽然有一些业主投保了现有的财产附属险、营业中断险，但据了解大部分保险公司认为，这种情况下的停业不符合合同条款约定，商场索赔有难点。政府应该支持出台新的险种。
第四，员工也应参与分担企业困难。减薪、裁员是正当应对方式之一，但在疫情的风口浪尖，一些企业主私下虽然有减薪、裁员念头，但是担心被媒体和舆论聚焦放大，变成不良导向而有所顾虑。
第五，商户也应以适当方式与业主构建起命运共同体，以租金置换公司股份或开放业主投资等。
过去这些年，我们经历了大洪灾、SARS、汶川地震等灾难，都对企业经营造成重创，建立企业应急风险共担机制不仅很有必要，而且应该由不确定性的政策变成确定性的法律。这样以后发生类似事件时，企业就事先心中有数。
疫情期间，我们协会同一些会员企业召开电话会议，有一个广泛共识——希望将商业地产从房地产中剥离出去。因为房地产属性，资金流入房地产被严控，导致商业地产在许多扶持政策中处境尴尬。
实际上商业地产的核心是运营，与住宅地产有很大不同，若今后商业地产能从房地产剥离出来，也有利于商业地产的长远发展。
疫情下，我们首先想到的是如何为商户做点事情，确保他们生存下去，除了给予租金的减免，还从各个方面尽可能地提供服务。
最基本的就是提供一个安全的购物环境，除了清洁、消毒等，还专门备了一批口罩供有需要的消费者使用。
当然，疫情下大家都不再出门，商户们感到很着急，起初我们建立了微信购物群，后来演变成线上的“温暖商店”，将集团旗下商场700万会员和众多商户聚集到一起，甚至商场的总经理还做直播带货，这让消费者感觉很温馨，商户达成销售也很开心。
我们还建立了一个盟友圈，牵头做了一次员工共享，将各个商户闲置的工作人员，调配到最忙碌的沃尔玛、山姆会员商店、盒马鲜生等超市做临时工，共享员工达500多人，过程很顺利。
对于急缺资金的商户，我们专门对接了金融机构，商户可以申请应急贷款扛过危险期，还可以申请经营性贷款，确保接下来半年或一年的现金流运转。
经历了这次疫情，更让我体会到购物中心的服务属性很强，绝非收租这么简单。而做好服务需要很强的专业能力，建立起包括购物中心、商户、消费者、金融机构等在内的生态圈，以及运用好数字化技术。
随着逐步复工，目前商场的客流量有所增长，相比疫情最低谷时增长了1.5—2倍左右。
国家方面也在出台政策，比如前几天，23个部门联合发文促消费，南京和宁波都已经发了消费券，对我们都是利好。
希望疫情能早日结束，尽管造成的损失已无法弥补，但未来一定会好，往前走就好。
目前，购物中心的复工陷入相对尴尬的境地：政府对他们有复工要求，但实际情况是，如果商户开店率低，购物中心就会面临更大的成本和压力。
在过去三五年，购物中心的餐饮业态比重上升，部分达到50%甚至以上。但餐饮店经营的是饮食，复杂得多，所以堂食的复工率还比较低。而餐饮不复工，客流量少，其他店铺也很难开起来。
所以，当下人们的消费欲望还没有被激发出来，即使购物也大多买一些生活必需品。再说这个时间去逛街的体验也很糟糕，进一家店就要量体温，看绿码。这时候，购物中心就要做好亏损的准备，起码需要1—2个月才能恢复正常。
疫情下，大家会看到，很多品牌商将线上作为救命稻草，做电商，开直播，或许有的品牌做得还不错，但我认为这更多的是一种试探，只是一时的。
比如服装店，疫情导致冬季货品积压，春季货品无处销售，紧急通过电商和直播卖一批，作为减少库存、回收现金流的应急可以，但这就代表要转型线上了吗？线上运营也有亏损的可能，得考虑全面。
零售讲究的是持之以恒，日积月累，匆匆忙忙转型不是我们零售该有的态度。
说句悲观的话，灾难不会一去不回头，这次疫情即将结束，未来呢？但凡一家企业要做得长久，就一定会遇到灾难，平时的发展和扩张都不是大问题，扛过灾难才是关键。
这次疫情这么多企业扛不住，最大的问题出在现金流不够。我的建议是，眼光放远一些，扩张慢一些，杠杆低一些，员工少一些，人均薪水高一些，备足6个月的现金流，增加抗风险能力。
