贝壳终于上市了!
刚刚，贝壳在纽交所上市敲钟，股票代码为“BEKE”。
此次赴美IPO，贝壳找房发行1. 06 亿股ADS，发行价定为每股 20 美元。以此计算，贝壳找房IPO将筹集21.2 亿美元——这是自 2018 年 3 月爱奇艺IPO以来，最大规模的中概股IPO。
在此之前， 7 月 24 日，贝壳正式向美国证监会提交IPO文件。再往前，贝壳找房曾确认了D+轮超 24 亿美元的融资信息：据悉，这轮投后贝壳找房估值已达 140 亿美元(约 1000 亿元人民币)。
8 月 8 日，贝壳找房在美国SEC更新招股书。招股书显示，贝壳找房发行价在 17 美元- 19 美元之间，预计募集资金总额约18. 41 亿美元-21. 19 亿美元，共计将发行1. 06 亿股ADS。
可以看到，此次上市，贝壳招股书透露出的信息喜忧参半。
首先是“喜”：据贝壳 8 月 1 日新披露的招股书， 2020 年贝壳找房各项业务稳健发展，业绩保持增长。贝壳找房存量房基本盘相当稳健，新房交易及其他新兴业务也持续增长。
同时，贝壳营收也涨势良好：
2020 年上半年，贝壳的平台成交总额为1. 33 万亿元人民币，相比上年同期的 8900 亿元增长49.4%，同时净利润仍高达16. 1 亿元，相比 2019 年同期增长188.6%。
可以说，自 2018 年上线以来，贝壳一路高歌猛进。据招股书显示， 2019 年，贝壳平台成交的房子价值高达2. 12 万亿，而当年，整个中国一二手房源流通市值为22. 3 万亿——占据了10%左右的市场份额。
从 2019 年GTV来看，贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台。
然后是忧：招股书中除了利好信息，也暴露了贝壳的重重弊病。
首当其冲的就是贝壳的重资产运作模式：招股书显示，截至 2020 年 3 月 31 日，贝壳找房支付给房地产开发商的保证金余额为 30 亿元人民币，应收账款为 72 亿元人民币。
而这背后，是贝壳疯狂扩张下的铤而走险：中介公司为了垄断某家房地产公司的独家代理，不惜提前支付巨额保证金。
更极端的，是签订对赌协议。
比如 2016 年 4 月那次阵容豪华的 64 亿元的 B 轮融资中，链家引入华兴 、百度 、高瓴 、腾讯等投资方的同时，也背上了巨大的压力：如果链家未能在 B 轮交割日后 5 周年内 (也就是 2021 年)完成 IPO，投资方有权要求链家以每年 8% 的单利把钱还回去。
而巨大的应收账款背后，是烂账的风险。正如招股书所提醒，如果地产商运营不善或者资金链恶化，保证金会面临无法收回的风险，尤其是在新冠疫情下，付款周期进一步延长，如果地产商无法按期付款，贝壳的坏账将增加。
而贝壳的烂账数目不小：截至 2020 年 3 月末，贝壳累计坏账准备为5. 22 亿元。
那么，贝壳前景如何?
正如老话所说，只有从过去中，我们才能开崛出一种预知未来的能力。
纵观贝壳的崛起史，我们会发现，贝壳的崛起，代表着中国房地产经纪界一种“线上+线上”的全新模式已经成型：当年，贝壳与 58 的遭遇战就是中国房地产经纪界转型的分水岭。这种转型不具有可逆性，是未来房地产经纪界的大势所趋。
同时，作为第一个吃螃蟹的人，贝壳也面临着重资产模式下烧钱亏损、背负着对赌压力上市，以及被指责“既当运动员又当裁判”“吃相不好”等重重压力与困境。
01:
贝壳的崛起
我们要知道，贝壳当年的崛起，是一部从重重围剿中突围出来的《冰与火之歌》。
当年，首当其冲围剿贝壳的就是58：因为贝壳上线后，最先动的，就是 58 的蛋糕。
众所周知， 58 是一个分类信息平台。 58 的王牌是什么?流量。对于大中型房产经纪公司来说， 58 同城是主要的流量采买来源。
具体模式正如中原地产大陆区主席黎明楷曾说，中原地产把官网当作流量采买和分发平台，他们会从58、安居客、赶集网采买流量，然后引流到官网，分发给门店和经纪人。
而 2015 年，相继吞并安居客、收购赶集网后， 58 俨然已经成了线上生活服务平台的流量霸主。
所以， 2018 年 4 月，链家忽然表示，要推出"互联网+"房产服务平台贝壳找房，通过自己建立的ACN经纪人协作网络，实现不同房产经纪公司之间跨店、跨品牌成交——也就是要自己打造一个细分领域的流量端口。
这无异于是从 58 嘴里“虎口夺流量”。战争一触即发：也就有了上文提到过的， 18 年 6 月，姚劲波攒局，举办“真房源宣誓大会”，组建反贝壳联盟。
58 只卖流量，至于交易与 58 无关。不同于58，贝壳的机制是抽佣：这也就保证了贝壳会最大程度上参与到交易过程中，去促成交易。这种抽佣模式自然对 58 的旧模式产生了颠覆。
然而， 58 之所以能成功发动行业围剿贝壳，就是因为贝壳的“既当裁判员又当裁判”：
一方面，经纪公司的入驻，实际上等于将房源信息、交易数据等命脉交到贝壳平台手中。但另一方面，贝壳自家的链家、德祐们也在平台中共同参与竞争，第三方们很难说有什么优势。
我爱我家集团董事长兼CEO谢勇就曾表达过作为线下中介的质疑：“如果一家平台企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理和操作逻辑上是绝对不能被接受的。”
那么贝壳如何突围?
我们会发现，历史上一切以少胜多的战争，无非是抓住了两点：一是抓住敌人痛点往死里打;二是占据敌人薄弱地带，从中崛起。
贝壳深得《毛选》里军事思想的核心;“农村包围城市，逐步占领城市。敌进我退、敌驻我扰、敌疲我打、敌退我追”：选择绕开58，打入下沉市场。
下沉效果显著：仅仅 6 个月，贝壳接入了 95 城，1. 7 万门店，其中非链家品牌 95 家。平台服务经纪人数量超16. 8 万，MAU接近一千万：和链家的流量接在一起，成为了中介行业最大的流量入口。
其中，链家旗下的德佑在扩张中立下了汗马之功。
资本的眼睛是雪亮的。其中，最欣赏贝壳从线下突破重重封锁，席卷线上的粉头，是腾讯。
2018 年 12 月，贝壳与腾讯签署业务合作协议，腾讯将向贝壳找房提供广告资源、市场营销和云服务，作为对价，贝壳找房向腾讯发行价值 5 亿美元的D类优先股。
2019 年 2 月，贝壳取代 58 赶集入驻微信“九宫格”，对接腾讯的流量资源。
2019 年 11 月 29 日，腾讯在贝壳找房D+轮追加了1. 14 亿美元。
在 2018 年和 2019 年，贝壳找房分别向腾讯控股预付了约27. 45 亿元和1. 46 亿元的广告费，累计近 30 亿元。
借助资本，平台打法的贝壳采用人海战术疯狂扩张，通过收购整合本土房地产经纪公司，快速将门店铺开。一力降十会，动辄上万的经纪人与带看客户，对于任何一个城市而言，都具备了瞬间捧红一个项目，截流另一个项目的能力，大大提升了贝壳的议价能力。
以郑州为例，2020 年 3 月商品房成交 11210 套，其中贝壳新房的成交就达到了 2800 多套，占到整个市场的约四分之一，凭借的正是 1600 多家贝壳系加盟店的攻势。
随后，“反贝壳联盟”中也不断有人反水倒戈： 19 年 4 月 16 日， 21 世纪不动产宣布入驻贝壳平台。随后， 58 以“对个别虚假房源量、用户投诉量双高的门店，会不定期做出最严格的线上关闭门店的处罚”为理由封杀 21 世纪不动产。
至此， 58 的版图被不断削弱，而贝壳已经在业界取得了不可替代的地位，成为了中介届的“后浪”。
然而，贝壳模式的种种弊病也随之凸显。
02:
贝壳的隐忧和焦虑
事实上，贝壳模式最大的问题，也是从贝壳上线开始就为人诟病的，就是“既当运动员又当裁判”。
几个月前在地产圈，有一篇自称是贝壳接入商写的微博广为流传，他将入驻贝壳之后的状态概括为这么一句话：“活，活不起!死，死不起!”
他在文中指出贝壳的多项“罪状”：一方面，架空品牌，贝壳的本质是越过品牌直管经纪人;公司要执行新政策了，甚至不用你出面，下面就已经被执行了;
另一方面，“恶意倾斜资源”和“断财路”，App内的展位倾斜给自家的链家和德祐，拓展店面也以德祐为主;但入驻前品牌还能做的金融新房、炒房等;入驻后，金融、代办费、垫资利息、贷款返利都和品牌脱了干系，仅剩下不多的品牌费，但出现纠纷平台却能免责。
我同事有一个形象的比方：贝壳张罗了一家大酒店，凭借各知名酒店的各大菜系大厨的入驻，自信地打出了吃遍满汉全席的招牌。一站吃遍天，生意自然是越来越好。
但一落到点菜环节，服务员却总是把链家、德祐这些“有编制”的大厨的拿手菜当招牌推荐;而第三方入驻的“外包大厨”不仅小费没了，甚至被翻牌的机会都越来越少;小镇上的人都知道贝壳大酒店菜品齐全价格还便宜，外包大厨们自家酒店也开不下去了。
所以，接入商发现自己才脱狼口又入虎穴：本来，天下苦 58 久矣，这时贝壳高呼“贝壳兴，左晖王”，让一众接入商纷纷倒戈。然而反水后才发现，打下来的江山跟自己没什么发现。
其次，贝壳的野蛮扩张也引起了行业的不满。
今年 3 月 31 日， 58 同城及旗下新房联卖平台58 爱房，宣布向重庆房产经纪企业“到家了”投资 5 亿元。作为本土最大的二手房中介和新房渠道分销公司，到家了常年占据市场份额第一;
投资公布两天后，贝壳重庆站便召开紧急大会，亮出了三张牌：“1.挖一个到家了的员工，奖励 2000 元- 5000 元;2.到家了的经理出去开贝系的品牌店，给 30 万以上的补贴，两年后再还;3.全国都被贝壳拿下了，没有理由重庆拿不下，半年之内不惜一切代价让到家了关门。”
随后，到家了掌舵人王凯在朋友圈进行了回复，指出到家了并未高薪从链家挖人的同时，直指“相融共生才是大家的发展之路”，并强硬质问：“你是想做房地产经纪行业的岳不群吗?”
当然，这些都是吃相问题，最多为人不齿，不至于成为贝壳的困境。真正让贝壳骑虎难下的，还是贝壳模式：疯狂扩张背后的对赌。
在2016 年 4 月那次阵容豪华的 64 亿元的 B 轮融资中，链家引入华兴 、百度 、高瓴 、腾讯等投资方的同时，也背上了巨大的压力：如果链家未能在 B 轮交割日后 5 周年内 (也就是 2021 年)完成 IPO，投资方有权要求链家以每年 8% 的单利把钱还回去。
而掌门人左晖曾明确表示，贝壳承担着“再建链家”的重任，这一点从资本动作不难看出：2018 年上线没多久，贝壳便在香港新成立了三家公司，左晖和链家联合创始人单一刚任董事，并在之后将所有股份质押给了境外( 香港)企业 。
同时，剥离链家的“地产基因”，将其装入到更符合互联网公司轻资产特性的贝壳中：贝壳去年对组织架构、高管团队进行了大刀阔斧的调整，并将链家原投资方股份“镜像平移”到了贝壳中。
换言之，贝壳自诞生起便有着达成垄断，获得二级市场高估值的核心诉求。
所以，贝壳这次上市，看似光鲜，背后实有自己的压力和困境。
03:
尾声
事实上，贝壳虽然有着自己的重重隐忧和焦虑，在大环境下看，还是前景可期的。
根据富途援引的CIC报告，就GTV以及 2019 年存量房、新房销售以及房屋租赁交易量而言，中国拥有全球最大的居住服务市场。
预计 2019 年到 2024 年，中国通过房地产经纪服务实现的房屋销售和租赁GTV总额将从 2019 年的10. 5 万亿元人民币增长到 2024 年的19. 1 万亿元人民币，经纪服务渗透率则将从 2019 年的47.1%增长到 2024 年的62.2%。
也就是说，这是房地产经纪整个行业的重要时机。
而贝壳，又代表了房地产经纪界的新力量和新事物。
得消费者得天下。贝壳模式在消费者体验上的优化，使接入商一边骂着贝壳，一边不得不加入：
事实上，很少有体验过保姆式服务、真实房源保障的贝壳模式的消费者再愿意返回充斥着不确定性、虚假房源和黑中介的平台。
其次，贝壳在大数据、VR看房等代表未来去向的产业底层技术领域发力更深：
比如，在相继收购上海德佑、广州满堂红、成都伊诚、深圳中联等各地房产经纪公司后，贝壳拥有了海量数据，形成了一二手房业务的联动，起到了降本增效的作用：所有门店都能承担导流任务，将业务重点向利润更高的新房引导。
另一方面，贝壳虽然模式先进，但也有着多重埋在骨子里的积弊，不意味着就可以高枕无忧。
比如，近年来，贝壳的渠道费用严重挤占必要的营销预算;
市场预算本就有天花板，加之去化率的压力之下，“立竿见影”的分销渠道的费用不断攀升，最终挤占的是品牌营销的预算。地产圈中已经不乏营销总们因为无处施展，而对于项目口碑、房企品牌的受到的影响的担忧。长远看来，最终将反噬房企自身的项目开发。
况且，在资本市场，就算上天选之子，只要一日依靠资本输血，一日就要随时做好瘫痪的准备。
但即使贝壳崩盘，纸面上更先进的贝壳模式也不会倒：总有下一个贝壳plus崛起。在当代社会，最不缺的就是更先进的模式和更受资本宠爱的公司。
毕竟，聪明的企业不会死，吃相难看的企业也不会死，只有愚蠢的企业会死。
