跌停！刚在秋季例会上高喊“活下去”的万科，A股节后第一天就几近跌停，难道连行业巨头万科也到了生死存亡的时刻吗?万科是否真的陷入高负债和回款难的困境?去地产化之后，万科转型之路该怎么走?
9月底，万科在深圳举办了秋季例会，董事长郁亮表示，行业的转折点已经实实在在到来了，公司将把“活下去”作为这次三年事业计划的基本要求。会上郁亮还强调：“我们所有行为都将收敛和聚焦到保证万科活下去。”
而就在今天的A股市场上，万科的表现似乎在附和着郁亮的喊话，今日大盘跌逾百点，万科带头砸盘，股价一度逼近跌停，收盘大跌9.26%。
近年来，房地产调控政策不断趋严，房企在融资、买地和销售等方面都受到了较多限制，万科作为国内地产龙头，真的到了活不下去的时刻吗?连万科这样的业内大佬都发出这般感叹，那其他房企又该何去何从?
高负债压垮万科?
今年一季度，就有媒体曝出万科负债已过万亿元，一度惊呆了吃瓜群众。截止今年上半年公布的数据，万科的总负债达1.139万亿，其中流动负债就有9,698亿元。相比同期分别增长48%和43%。资产负债率也创出了历史新高，达84.7%。
1万多亿的负债，光听到这个数字就觉得不可思议，在A股非金融负债榜上排名第二不说，就连贵州茅台目前的总市值也不到这个数，甚至超过了新西兰整个国家2017年GDP总值。那么，如此巨额的负债，万科真的要为此感到恐慌吗?
由于房地产行业的特殊性，大部分房企为了快速扩张，抢占市场份额，导致企业不可避免的大举借债，加大杠杆，加速资金流转，因此高负债是房企的一大特征。数据显示，截止2018年第一季度末，房地产企业的平均负债率接近80%，相比之下，万科还处于平均水平附近。
事实上，预售制一直是房地产交易中的重要部分，房产在尚未完全竣工时就会产生销售收入，在房子移交至客户手中之前，房产商就不能确认该笔收入，直到项目竣工交付才能转化为结算收入，而这一部分预售款就会被财务计入负债中，它并不能算真正意义上的负债，企业也不需要为该债务支付利息。
数据显示，截止6月底，万科上半年各类预收款所形成的负债为5142.85亿元，扣除掉这笔债务，实际总负债约6250亿元，负债率约46%。一般认为，企业的负债率在40%～60%为合理区间，万科的负债率恰好在这个范围内，并不像外界说的那么夸张。
不过，万科负债率的不断攀升也是事实，2017年公司负债增速已超过资产增速。2017年年末万科A资产总额为11,653.47亿元，2016年为8,306.74亿元，同比增长40.29%;2017年年末负债总额为9,786.73亿元，2016年为6,689.98亿元，同比增长46.29%。
回款压力有多大
此次例会上，董事长郁亮还重点提到了回款问题。郁亮表示，为了保证万科“活下去”，6300 亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障，如果 6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停，因为这说明我们没有任何资格和能力做下去。据悉，6300亿的回款，截止目前万科只完成了一半，在今年余下的时间里要全部拿回，压力不小。
资料显示，万科以往的回款率在业内一直表现优异，一般房企的回款率达到80%就不错了，而万科往往能达到95%。考虑到房地产政策调控等因素，导致地产商融资难、销售难等问题，今年的回款难度正在加大，行业巨头碧桂园也只把全年回款率的目标定在了80%。
不过万科完成目标也不是不可能，历史上，公司有过类似的经历。2015年，万科前三季度回款率只有68.3%的情况下，但是通过第四季度的努力，最终完成了全年90%的回款目标。
“活下去”的弦外之音
2018年中报显示，万科上半年营业总收入1059.75亿元，同比增长51.8%，扣非净利润90.97亿元，同比增长27.7%。
而根据2018年上市房企财务健康榜单TOP50来看，万科排名第二，财务状况非常健康。
综上来看，虽然受到政策面影响以及同行竞争的挤压，万科的生存环境越来越严峻，但还不至于快要“死”的地步，郁亮高喊“活下去”是不是显得太保守了?
其实万科一直以来就是个悲观派，往往坏事还没发生，就已经做好最坏打算了。2007年12月，王石就抛出“楼市面临拐点”的观点，之后2009年房价迎来暴涨。2014年6月，郁亮宣布：“楼市进入白银时代，没撞冰山，但谨慎赚钱”，随后的2015至2016年房市再度火爆。不禁让人觉得，万科这次是故技重施。
值得注意的是，例会上郁亮在战略检讨中表示：我们曾经相信不会出现的东西都在出现，比如 2012 年，当时我们认为中国市场经济改革经历了这么长时间，不可能走回头路了。但我们看到今天的限制非常多，已经超出了当初的研究。
言下之意，如今的市场是在走回头路吗?这其中可能有诉苦，也可能有抱怨。
9月21日晚，地产界惊现一枚重磅炸弹，广东省住建厅提议全面取消房地产预售制，相关材料还提到，商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险，建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。消息一出，市场一片恐慌，隔日地产股集体大跌。
如果这条提议实施，对地产商来说将是巨大的利空。众所周知，房地产行业近几年一直在追求资金的高周转率，预售制对于房企来说是不可或缺的流动资金来源，没有了预售制就好比少了一条腿走路，过去的业务模式可能就此终结。
消息过后，住建部相关人士辟谣：“情况并不属实，具体还在调查处理当中，不方便透露”。广东省房协相关人士则表示，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施”。
虽然还没有实施，但也说明了一些问题，该政策已经在讨论阶段，有逐步落实的可能。结合郁亮在会上暗指的一些限制，现在看来，所谓的“活下去”，到底是喊给谁听的?
不过，如今的房地产市场所面临的诸多不确定性也是前所未有的。根据最新消息，万科总裁祝九胜近日参加了一场与卖方的聚餐，期间大诉苦水，据透露，万科7月份的来访量(销售额的前瞻指标)同比大幅下滑40%，为2008年首次。上半年万科预缴地方税450亿(往年是300亿)，另有包括太原在内的30多宗土地流拍。另外，居民加杠杆进入尾声，万科的一次性付款比例从上半年的20-25%提高到8月份的29%，全国平均首付率从上半年的40+%提高到54%
租赁业务前景难料
一直以来，万科多次高喊去地产化，但是作为一家营业收入90%以上都依赖于房地产的企业，未来不做地产还能做什么?
今年8月，万科在中期报告中提出，未来将把租赁定位核心业务。目前，万科已经在长租公寓业务中建立了自己的品牌，包括青年公寓、家庭公寓、服务式公寓，并取得了一定成效。公寓覆盖 30 个城市，累计获取房间数逾16 万间，开业逾 4 万间，开业 6 个月以上项目的平均出租率约92%。同时，万科还启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，为城中村提供配套设施和规范服务。
8月9日，据万科披露，公司已完成80亿元住房租赁专项公司债券的第一期发行，规模为15亿元，票面利率为4.05%，为长租公寓业务提供资金支持。
不过，祝九胜也坦言，公司介入长租公寓时低估了项目的难度，和其他分散式公寓不同，万科的租集中式公寓前期投入较大，而收房改造与形成供应的时间差，难以控制。
项目难度恐怕还不止这些。2018年7月，部分一线城市的租金迎来大涨，北京的租金同比上涨21.89%，深圳同比上涨29.68%，广州同比上涨21.64%，上海同比上涨16.46%。而上涨的元凶被外界普遍认为是长租公寓等各路机构规模赛跑、恶性竞争造成的。
或许这并非万科的本意，但是各路资本在争抢房源的过程中，难免会使用各种不规范手段，直接或间接抬高租金。今年的“甲醛门”事件，更是把长租公寓乱像推向风口浪尖。
2018年上半年，万科物业服务及其他收入仅占总收入的5%，万科首席财务官孙嘉仔在公司业绩会上表示，相比房地产开发，现在的服务型业务，赚钱更慢也更难一些。
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