近期很多的场合和同行交流，大家都感受商业这个行业很有压力。因此，万达集团加快转型和再创新。近年来，万达集团正在加快实施国际化战略和多元化发展，在发展过程中备受世界各界的关注，包括万达收购美国的AMC、收购盈方体育，上个月万达6.5亿美元并购世界铁人公司，“铁人三项”版权从此归中国。这些都万达集团创新业务的发展奠定了一定的基础。同时，在万达创新发展的过程当中也引起了社会的广泛关注，最近频繁出现了三个热词，万达百货，万达转型，万达电商，那么万达的创新发展，也就是万达到底在做什么。
全面实施战略转型
在万达转型这方面，万达集团在实施国际化战略和发展的过程当中，在今年年初做出了全面转型的重大的决策，转型可以从两个方面来解读，第一从空间上，要由中国的企业转向跨国企业；第二，从内容上由房地产企业转向以服务业为主的企业。万达集团转型后将万达集团的产业重点分为四大板块，第一是商业运营，第二文化产业，第三互联网金融，第四电子商务。
万达商业的转型，也就是万达广场和万达广场的运营，在香港的上市公司这个板块。自从去年12月份万达登陆了香港这个资本市场以后，万达集团为了进一步加快万达商业板块的发展，今年年初做了全面推行轻资产的发展战略，轻资产与之前的模式相比有什么不同呢？之前的万达集团经过十几年的发展，已经成为全球最大的不动产的持有商，到今年年底万达集团持有的商业物业面积两千五百万平方米，在重资产的发展过程中主要是以大型的城市综合体的模式作为发展一个基本的商业模式，也就是通过大量的销售物业来产生一定的现金流，投资建设万达广场，建设万达所持有的商业物业。轻资产的商业变化，轻资产主要是由合作方投资或提供项目，万达负责项目设计建设以及全程运营管理，然后万达商业与各合作方按照商业运行项目中每年的净物业收益分成。
在轻资产的战略实施过程当中，有形成两种轻资产的模式，第一种就是通过金融平台来募资合作，前一段时间万达推出了稳赚一号，它只是其中一个组成的部分，在这个方面主要是将五个轻资产的项目组成一个资产包来进行融资与合作。除了稳赚一号众筹作为每个资产包的其中一个部分的融资以外，更多的是投资机构的投资。
目前，在万达明年确定开幕的项目中已经有两个资产包已经签订了合作的协议，进入了实施的阶段，两个资产包也就是十个项目，资金的投入约一百亿元。
第二个商业轻资产的模式就是由投资方来提供项目，目前万达已经确定了由房地产企业拥有的商业用地和万达合作，项目的建设和所有的投资也都是由这个企业来投资，这个商业项目同样由万达来设计建设管理和全程的运营管理，万达与它进行收益的分享及对话。目前，这一项目已经在建设过程当中，将于2016年12月22日开业，未来万达将在轻资产的实施过程当中继续不断的来创新轻资产的模式。
持续推进创新经营
当前我们正处在一个变革的时代，作为商业来讲变是绝对的，不变是相对的，商业运营更需要持续的调整和创新，只有持续的调整才能创新，才能适应市场，赢得更多的顾客，在购物中心的发展过程中，作为成熟的项目每年都必须要进行调整和创新。
稳健的万达商业
近年来，商业项目发展的速度非常快，如果作为一个成熟的项目，地产企业不去积极调整，短短的两三年后，原本优势的项目或者会变成落后的项目，所以这方面万达集团在经营的过程中始终进行积极主动的调整，每年在购物中心的这一部分调整的比率接近于20%。
大家可能认为现在的零售行业是在下滑的，其实据有关数据的报表显示，今年上半年中国的社会零售总额是14.2万亿，同比的增长10.4%，七月份最新发改委的报告，也是同比增长了10.5%，应该说只是增长的速度比以往的13%增速放缓，但是总量还是在增长，整体的经营来说，只是有些商业模式的限制会有所下行，但是在新兴购物中心的模式总体还是上升的。
目前，万达广场到今天已经开业的万达广场有123个，在今年上半年是总体保是持稳定的经营，也实现快速健康的发展，今年上半年已开业的项目是14个，上半年全国万达广场实现客流总量9.35亿人次，实现销售额是545亿元。万达广场的出租率达到了98.5%，这是在百货业调整过程中取得的，去年的全年平均出租率是99.34%。
在万达上半年整体的经营过程当中，租金的收缴率是百分之百，这也是万达连续三年租金收缴率达到百分之百，也是创造了全球商业不动产运营的一个奇迹。通过对整体万达广场的经营进行了分析，开业一年以上，也就是2013年以前开业的79家万达广场，今年上半年客流量平均同比增长6%，销售业绩同比增长13%，应该说总体都是保持健康增长的态势。
根据各业态经营情况来看，全国万达广场租户按业态分为5个大类，78个主品类，近100个细分品类，已合作的品牌超过五千个，已开业租出的店铺超过两万。在各业态经营过程中，表现好的应该是主力租户和餐饮业态是消费者热点，百货，超市，服装等传统的零售业态经营保持平稳，儿童业态体验消费继续快速增长。特别是在最近两年，应该说儿童业态更受购物中心的欢迎，也受购物中心消费者的青睐。这个对聚客和家庭消费起到了积极的作用。
百货业变化
作为百货这个行业，近几年来面临着各种较大的经营的压力，应该说购物中心发展给百货业态以及零售行业带来三个变化，一个是本身来讲商品组合发生了变化，在以往一些好的优秀品牌都积极踊跃的要进入百货来经营，而在近年来随着购物中心的快速发展，一些新进的品牌全部都定位为购物中心的经营，全部都进驻于购物中心，因此作为百货这个行业它所经营的品类，经营的商品与时代具有一定的差距。
第二个是客群在发生变化，在以往主力消费客群全都是以主力消费为主体，近年来随着年轻人的变化和成长，当然消费的主力客群全都是80后，80后正是随着购物中心的发展和互联网的发展一起成长起来的，这一批主力客群都非常习惯在购物中心购物。10年前我们还认为80后应该是60后70后是消费主力，但是10年过去了，其实客观上我们经营的目标客群已经发生了较大的变化，80年代的人到今天已经是35岁了，已经是孩子的爸爸妈妈。
第三个是消费习惯的变化，在以往大家都习惯于在需要消费的时候才去购物，而今天由于购物中心吃喝玩乐一体化，大家随时随地随机的消费都在购物中心中进行的，所以消费由集中目的性的消费变成分散的消费。
万达百货是在万达商业发展的初期，为了支持万达集团，为了支持万达商业地产的快速发展而发展的业态。在万达商业地产的发展过程中，对于万达广场的快速建立和开业发挥着重要的作用，但是随着万达商业的快速发展，万达商业的招商能力明显增强，万达商业的品牌的影响力也在不断提升，万达商业已经不在依赖于万达百货的支持才能实现快速发展的时代。因此万达商业在今年，根据我们万达商业实际经营的需要，对万达百货进行了有计划有安排调整，将引进儿童业态餐饮业态以及更多的调整业态，通过调整应该说万达广场业态更加丰富，万达的租金收益也比以往有明显的提升。所以在对这两个业态调整过程当中是本着积极主动的心态来进行调整。
调整的万达百货仍然保留三个亿销售以上的店面，为什么用销售指标来做衡量？因为销售业绩高意味着受消费者的认可，如果一个销售业绩在1.5亿或者两个亿的百货，不单是它经营经营困难，它作为一个主力店对购物中心的贡献也是十分有限的，这是对万达百货板块一个基本的目标，在同样经营的区域，调整以后经营业绩由原有三个亿以下将会达到五个亿以上。今年万达年初的时候共有89家大歌星，今年通过全面的市场调研和分析将继续保留KTV这种业态有60家万达广场，这60个店全部转交到地方的量贩品牌来经营，对其他的29个店我们同样是引进儿童和餐饮的一些体验业态。
创新经营业态和经营模式
百货这个行业一层是鞋珠宝化妆品，二层女装，三层男装，四层儿童家居等等定位，在多年来没有什么特大的变化。但在经营的过程当中发现一种现象，其实集合店越来越适合购物中心的发展和业态，而集合店包括ZARA等这些国际知名的品牌也能够在全球进行发展。
到目前还没有一个全球化的百货业态，为了适应万达广场以及购物中心业态的发展，万达在调整百货业态同时也在探索和研究一些新的业态，比如今年就将打造一个线上线下的鞋品的集合店，用原有百货一层的店面，将购物中心凡是与鞋有关的这个品类全部放到这个区域来经营，鞋的品类丰富了，更重要的是它的客群与购物中心的客群匹配度更高了，完全可以与购物中心的客流实现活动，今年在唐山和太原两个店创新来打造这种鞋的集合店，全部实行单体管理，其中也包括了近千平方米的自营的品类的鞋子，完全是自采自销，所有的鞋单品管理，每一件商品上面都有一个独立的案历，你可以直接扫码，用移动支付等等渠道方式来经营，这是万达今年一个大的创新的尝试，相信这种集合店的模式一定适合于万达广场适合我们购物中心的发展。
常来讲购物中心都是搭建一个平台做房东，万达广场一直以来也是这样的，而且大多数都是采取固定租金的模式，这种模式有利于万达广场快速发展，但是随着竞争不断的加强和万达对租金收益的期望更高。万达主动拜访了一些品牌，与一些品牌进行了深度合作的洽谈，万达直接与品牌直接来嫁接合作，也就是说直接由万达直接提供店面品牌的装修，所有的经营的模式由品牌来负责，按照加盟的方式来进行直营店的管理，万达在这个过程中就与品牌的厂家对接，中间取消了加盟商，万达在其中获取了加盟商和作为平台方双重的收益。同时因为万达对品牌的重视，也带动品牌业绩的提升，为品牌创造更好的效益，这是万达今年一个进步和创新。
快速互联网+
互联网+是当前一个热词，大家都非常关注作为实体商业来讲，都在与O2O来进行不断的对接或者联想，其实一直以来万达电商在多年的探索当中想打造一个O2O模式，但是这个模式始终认为不够成熟。
今年国务院提出了互联网+的概念后，万达也意识到作为一个实体商业就应该实现+互联网。作为互联网到底给万达带来了什么样的变化，可以从以下四个方面来解读，第一个由于大数据和互联网平台的技术，让万达的营销更加精准，可以细分到顾客。第二个是选购的方式更加灵活，通过互联网的平台可以在任何场景下来选购商品，而不是局限在现场选购。第三个是支付的方式更加便捷，无论是现在的支付宝还是百度钱包等等，都备受年轻人的青睐，作为一个实体店它不仅限于三公里五公里范围内，甚至可以跨区域跨城市，这就是互联网给实体经营和这个行业带来新的变化。
作为实体商业来讲，必须讲互联网为我所用，与时俱进，实体商业需要从线下“长”起来，而不是等来线上来拉我们，实体商业要全方位嫁接互联网。其中，飞凡电商的定位就是实体商业+互联网，就是讲互联网的技术和互联网的资源完全融合在实体商业的经营和消费者的消费体验过程当中，来实现实体商业经营者在互联网的环境下经营，消费者在故联网的环境里面去体验，飞凡电商为实体商业的经营者和商家和消费者搭建了一个全方位的开放平台。
飞凡电商为实体商业量身订作的互联网+的解决方案，同时又考虑了整个万达广场以及购物中心在经营过程当中如何+互联网，消费者可以实现全渠道的支付、实现智能停车，离场和在场的找店，实现了餐饮现场排队的困惑，实现了电影院线上的取票等，同时还为购物中心量身订作一个适合于购物中心自身经营营销的平台，包括商家，包括商管公司以及电商可以通过这个营销的平台，强日常所有的营销活动都自动的转换成数字话而实现互联网话的营销。
除了为购物中心量身订作的互联网+方案，飞凡电商也在研究为万达所有合作的品牌来量身订作一个电商的模式。也就是未来飞凡电商可以为每一个合作伙伴来实现互联网的事业模式，所有的品牌可以不自己去开发这种电商平台。
飞凡电商作为万达重点打造的电商模式，主要有几大功能，一个是全渠道的支付平台和飞凡卡，全渠道的支付功能也就是说飞凡在部署的云POS上可以实现移动的支付、现场的支付、积分卡的支付等等以及优惠券的核销，现在很多经营品牌都在线下优惠券通过线上的一系列的电商平台来进行销售，这种营销可以全部实现在这种智能支付平台上来进行核销。
同时，飞凡平台也打造一卡通，这个一卡通最大限度的来方便消费者的各种消费。一卡通包括支付卡、积分卡会员卡，同时未来万达还将银行的一些功能，包括信用卡的功能全部并到飞凡的一卡通，目前非凡的一卡通也与社会服务部门合作，包括公交公司，地铁卡地铁公司等等，在某个城市就会实现用飞凡卡就可以乘公交车。
第二个是全行业互通的积分联盟，为了能够推动飞凡电商更多用会员的互动，打通各个行业，飞凡通用积分联盟是一个跨企业，跨行业，开放式积分通兑平台，目前已经签约了6900家以上的商品，包括航空业，通讯业，电子商务等等各个领域。通用积分的打通将会对消费者积分的互通互兑发挥积极的作用。比如在韩国一个非常有名的通用积分的联盟，它覆盖了韩国的65%的家庭，使用率非常高，因此这个通用积分联盟也有效促进飞凡电商的发展。
飞凡电商作为腾讯百度万达共同投资打造的一个投资平台，三大企业在飞凡电商的建设过程进行全方位的嫁接，比如腾讯方面，飞凡电商有一个腾讯专属的入口，也就是通过腾讯的微信等等这些可以直接的进入到飞凡电商的平台，飞凡电商也与腾讯的会员来积分进行打通；百度方面，百度特别为飞凡电商开通了免费的直达的服务，直接将商家和消费者联系到一起去，百度专门为飞凡电商来量身订作的百度的搜索定位，也就是飞凡电商所使用的地图和导航是由百度开发提供的，而是免费给飞凡提供服务，飞凡电商也与百度的会员体制的打通，目前是按照每个月计划进行500万会员的这种互换，通过双方的互换和会员的匹配度达到60%以上，应该说通过会员的这种互换让飞凡电商的大数据对应用户的画像更加清晰和完整。
说腾百万合理打造的飞凡电商，拥有互联网的基因，更懂得实体商业的经营，用互联网的思维互联网的技术和互联网的资源为实体商业快速实现互联网+。
目前，中国经济的增长放缓已经成为新常态，实体商业面临着新的机遇和新的挑战，创新经营积极应对将会赢得更大发展空间，在发展的过程当中市场是标准的，但共赢才是大家的目标。
文/曲德君，万达商业地产股份有限公司执行总裁。
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