引言：农村集体经济组织的成员出售其农村房屋给非该农村集体经济组织的成员的合同一般会被认定为无效，那么，农村房屋在买卖之后被动迁，动迁利益如何分割？注：本文所讨论的农村宅基地房屋的买卖，所针对的是在非同一集体经济组织成员之间进行买卖的情形。
一、合同效力：无效
《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。……”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”（注：该规定属于管理性规定，而非效力性规定）《物权法》第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。” 第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”从上述法律的规定可以看出购买农村宅基地房屋是不符合法律规定的，但是，上述法律又没有明确禁止。《房地产法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”农村宅基地上建造的房屋时“未依法登记领取权属证书的”房屋，但是《房地产法》的适用对象是“城市房地产”【《房地产法》第一条：为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。】
但是，法律实务上认为非同一集体经济组织成员购买农村宅基地房屋的合同是无效的。
二、动迁利益分割：平衡买卖双方的利益
出售农村宅基地房屋的一方在交易完成之后以合同无效或者其仍然是土地使用人为由主张其享有所有动迁利益明显是违背诚信原则的，也是非常不公平的。但是，合同无效的法律后果是返还原物【合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”】。那么，应当如何找到保护买受方合法权益的法律依据或者法理依据呢？上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号和上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号民事判决书给我们提供了一个非常有借鉴意义的思路：房地分开。
1、突破地随房走是一般原则
《房地产法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”根据该规定，“地随房走”是一个基本的法理。购买农村宅基地上的房屋的同时也就购买了该宅基地的使用权。但是，法律所禁止的正是农村集体土地的买卖，这也是导致买卖合同无效的根源。如果在分割动迁利益的时候能够将房屋和土地割裂开来，更有利于实现公平的裁判。
2、房屋的动迁利益全部归属买受方
抛开“房随地走”的法理，单单购买农村房屋的合同并非无效。这样，房屋即属于买受方所有。动迁利益是很多利益的综合，其中很重要的一项即是房屋利益的转化（数砖头的结果），这部分利益应当全部归属买受方。
3、土地使用权动迁利益在买卖双方之间进行分割
土地使用权不论是否还登记在卖售方名下，买受方作为实际支付了对价的一方都应当享有一部分权益。因此，对于土地使用权动迁利益应当在买卖双方之间进行分割。至于分割的比例，应当由法官依照实际情况自由裁量。
案情简介：本案争议的宅基地位置为上海市松江区xxx桥xxx浜，证号073902，土地使用者为“刘明成”，立基日期为1991年9月8日，立基人口为“刘明成”、沈xx、刘甲。宅基地核定使用面积为198.84平方米。1996年4月8日，刘某诚与刘某亮签订协议书一份，约定：由上海松江xx镇xx村1队刘某诚（以下简称甲方）将居住房屋卖与江苏省邗江县xx乡xx村徐巷小队刘某亮（以下简称乙方）。一、甲方现建房面积：楼下（二间）、楼上（二间）、小房（二间），总建房面积114.42平方米，甲方现将以上房屋卖与乙方。二、甲方现宅基地范围：东至房墙之中、南至房墙外侧4米止、西至房墙外侧止、北至房墙外侧1米止，总宅基地面积198.84平方米，甲方现将以上宅基地使用权转让给乙方。三、付款方式：1、本协议经双方签字后生效。乙方先预付定金1万元（壹万圆整）给甲方。2、待甲方搬迁后，乙方将余额壹万圆整一次付清给甲方。本协议双方签字后，生效后。甲、乙双方都不得违约。如有违约，一切经济损失，后果都由违约一方负责。本协议自甲、乙双方签定日起生效。刘某诚与刘某亮均在该协议上签字，立据人沈旭斌在协议上签字予以确认。刘某诚于1996年4月8日将房屋交付给刘某亮。1996年6月23日，刘某亮将总房款人民币（以下币种相同）20,000元全部支付刘某诚。刘某亮、刘某桃主张在购买该房屋后于2007年进行了装修，金额约为3万余元。刘某诚认可装修事实，但主张装修金额约1万元。2010年6月14日，松江区中山街道建设委员会作为甲方、上海松江茸城动拆迁有限公司作为甲方代理人、刘某亮、刘某桃（证件名称为073902号宅基地使用证）作为乙方签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。根据该协议第一条约定，乙方所有的房屋坐落在中山新xx村338号，房屋结构砖混，建筑面积187.88平米；第二条约定，乙方住房经上海地维房地产估价有限公司评估，其房屋安置单价结合成新为／元/平方米。根据《若干规定》规定，松江区县政府规定的被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平米建筑面积的土地使用权基价750元，价格补贴600元/建筑面积。第三条约定，甲方应当支付给乙方货币补偿款354,879元，计算方式为：101,241元+（750元+600元）×187.88平方米=354,879元。第四条约定，甲方应支付给乙方棚舍和其它附属物补偿款42,671元。第六条约定，甲方支付乙方搬家补助费3,758元、设备迁移费／元。第十二条约定，双方约定其他事项：1、临时过渡费8元/平方米/月×24个月×187.88平方米=36,073元；2、奖励费12元/平方米×187.88平方米=2,255元；3、购房补贴300元/平方米×187.88平方米=56,364元。本协议以上合计496,000元。乙方承诺于2010年6月24日前搬家交房的，甲方支付速签速搬奖10,000元/户。签订上述协议后，刘某桃领取了速签速搬奖及预付款合计110,000元，暂留定房款为396,000元。根据中山苑二期动迁安置情况表显示，动迁户本次加副业房后应安置面积187.88平方米，原保留款396,000元+副业房0元+副业房过渡费0元+保留款加副业房金额合计利息28,050元+至2013年11月30日过渡费金额7,816元，合计应付款431,866元。楼梯号11、室号101、套型建筑面积112.52平方米、楼层单价2,098元、使用应安置面积112.52平方米、应安置面积金额236,067元、超10%以内面积0平方米、超10%以内面积金额（+700）0元、超20%以内面积0平方米、超20%以内面积金额（+1400）0元、超20%以外面积0平方米、超20%外面积金额（+9000）0元、1套房金额合计236,067元；楼梯号21、室号604、套型建筑面积112.76平方米、楼层单价2,268元、使用应安置面积75.36平方米、应安置面积金额170,916元、超10%以内面积18.788平方米、超10%以内面积金额（+700）55,763元、超20%以内面积18.612平方米、超20%以内面积金额（+1400）68,269元、超20%以外面积0平方米、超20%外面积金额（+9000）0元、1套房金额合计294,948元。2套房金额合计531,015元，缺额99,149元，刘某亮、刘某桃将缺额部分补交。该两套房屋已实际交付刘某亮、刘某桃，该两套房屋大产证已经办理完毕但小产证尚未开始办理，现刘某亮、刘某桃实际居住使用的为101室房屋。604室房屋现登记的权利人为案外人上海xxx置业有限公司。审理中，双方确认，安置房屋时101室房屋的市场价单价为11,098元，604室房屋的市场价单价为11,268元。2014年4月31日、8月20日，刘某诚曾两次向一审法院提起诉讼，后分别按撤诉处理、撤回起诉在案。另查明，刘某诚和沈xx为夫妻关系，刘某诚与刘甲为父子关系。沈xx、刘甲向原审法院出具说明函，明确关于上海市农村宅基地使用权审核表登记的相关应获得的拆迁补偿权利均一并由刘某诚行使。上海市农村宅基地使用权审核表中的“刘明成”系笔误，双方当事人均对此予以确认。刘某诚诉称，刘某诚系上海市松江区xxx桥xxx浜宅基地的权利人。2010年6月，上海市松江区中山街道动拆迁管理办公室发布宣传资料，刘某诚宅基地列入拆迁范围。拆迁单位在未查清事实的情况下，擅自与刘某亮、刘某桃签订了拆迁补偿安置协议，并否定了刘某诚作为被安置对象的合法权利。经了解，刘某亮、刘某桃于本次拆迁过程中分配了拆迁安置房屋两套，分别为上海市松江区茸惠路***弄***号604室、茸惠路***弄***号101室的房屋。该两套房屋总面积225.28平方米，双方曾共同确认房屋市场价为每平方米12,500元。刘某诚认为，本次拆迁实质为房屋安置，两套房屋均属于拆迁利益，刘某诚有权要求刘某亮、刘某桃返还拆迁利益中刘某诚应得部分。据此，刘某诚请求法院判令：刘某亮、刘某桃向刘某诚返还拆迁利益1,090,400元。刘某亮、刘某桃辩称，不同意刘某诚的诉请。刘某诚与刘某亮于1996年4月8日双方就房屋的买卖签订了协议书，协议内容并不涉及土地的买卖。该房屋买卖协议是双方真实意思表示，购房款项早已支付完毕，故协议合法有效。其同拆迁公司签订的合同是处分自己的财产，没有损害刘某诚的利益。刘某诚在拆迁前对房屋买卖从未提出异议，故刘某诚主张违反诚信原则，拆迁利益应当归刘某亮、刘某桃所有。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第3216号】本案中，刘某诚与刘某亮于1996年签订系争宅基地上所建房屋的转让协议，由刘某亮、刘某桃实际使用至拆迁时止，后因拆迁利益的分配产生争议。刘某诚主张刘某亮、刘某桃侵犯其宅基地使用权并要求分割相应安置房购房指标。刘某亮、刘某桃对刘某诚要求分割拆迁补偿的依据及具体补偿标准均提出异议。双方主要争议焦点为刘某诚、刘某亮、刘某桃关于拆迁权益的分配。现系争宅基地及地上物已经动迁，宅基地和地上物的权利均化为货币补偿和安置房购买指标，以下就各方拆迁权益的享有进行阐析。1996年，刘某诚同刘某亮签订协议书，出售系争宅基地上的房屋。现房屋实际交付达十多年之久，因此本着诚实信用，维护交易安全的原则，原审法院确认刘某亮应当享有系争宅基地上房屋等地上物的所有权，遇动迁时享有地上物的拆迁权益。尽管地随房走，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更。然而，农村宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。刘某亮并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故从法律上并未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。因此，刘某诚有权基于宅基地使用人权益分割拆迁利益。系争宅基地及其地上物的补偿分为两部分：一为现金补偿，二为拆迁安置房购买权。首先，关于现金补偿部分。本着尊重现状、考虑到近年来房价上涨和刘某亮、刘某桃实际使用系争房屋已达数十年及其使用期间对房屋的管理和贡献，在扣除刘某亮购买时的房款20,000元之后，酌情进行分割，刘某诚应得拆迁款为156,559.80元。其次，关于拆迁安置房购买权部分，即安置房屋市场价与实际购买价的差额部分。刘某桃、刘某亮实际被安置的总面积为225.28平方米，故系争房屋拆迁所应得的安置房的市场价和优惠价的差价总计为1,988,311.64元，同理，刘某诚应得购买安置房的补偿款为596,493.49元。两部分合计为753,053.29元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，于二○一五年十月二十九日作出判决：刘某亮、刘某桃于判决生效之日起十日内支付刘某诚补偿款人民币753,053.29元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,614元，减半收取7,307元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费12,307元，由刘某诚负担3,808元，刘某亮、刘某桃负担8,499元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第3659号】本案的争议在于被上诉人是否有权分割系争宅基地及其上房屋因拆迁所得的利益。对此，本院认为，虽然上诉人与被上诉人早在1996年已就系争房屋及宅基地使用权的转让签订了协议书，上诉人支付了对价并实际取得系争房屋长达数十年之久，但上诉人毕竟不是系争宅基地所在的农村集体经济组织成员，其与被上诉人之间关于系争宅基地使用权的转让也未能取得相关组织和部门的批准，故上诉人并非系争宅基地的合法使用权人。现系争宅基地及其上房屋已被拆迁，被上诉人作为系争宅基地的合法使用权人，理应享有相应的拆迁利益，有权要求予以分割。原审本着诚实信用及维护交易安全原则，综合考虑上诉人长期实际使用系争房屋的现状及对房屋的管理贡献因素，酌情对拆迁利益进行了分配，合法合理，并无不妥，本院予以支持。上诉人刘某亮、刘某桃的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币14,614元，由上诉人刘某亮、刘某桃负担。本判决为终审判决。
