绿城中国（03900.HK）一直印刻着创始人宋卫平 " 精雕细刻慢工出好活 " 烙印，这个以高品质和配套生活服务闻名的房地产企业，近日却 " 一反常态 " 进行快周转。绿城中国近日对内发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》要求员工加快销售，坚决执行 " 早销，多销、快销 " 的策略。同时，加大应收款项回款力度，" 倾尽一切努力 " 获得受限价政策影响项目的预售许可证；对于不受限价政策影响的项目，要争取把原计划 2019 年供货的房源提前至 2018 年开盘销售，严格控制付款。
长江商报记者发现，截至 2018 年一季度末，绿城中国的货币资金为 270 亿元，而其负债为 1933.66 亿元，是货币资金 7 倍多。现金流也一直在收紧。公开数据显示，近三年和 2018 年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为 7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和 -68.90 亿元。与此同时，促进其销售增长的代建项目也遭遇维权。
针对公司经营及相关财务问题，长江商报记者致电致函绿城中国，绿城中国方面表示，领导们最近就类似的问题已经做了几轮回复了，近期不再单独回复。最新的数据将于半年报发布期间公布，请到时候关注公告。
对于外界最关注的负债问题，绿城中国方面回复长江商报记者称，关于负债率、融资这块其实外界都有误读，其实我们的净资产负债率才 46.4%，是很低的，甚至低于行业平均水平。另外，我们的融资成本也很低，不存在融资难的情况。
易居研究院研究总监严跃进对长江商报记者表示，从绿城中国的经营经历来看，其过去也面临过资金面吃紧带来经营困难的问题，所以对于此类负债方面压力，应该说此类企业本身也会有所意识。这要求此类企业加快销售，同时积极开拓融资机会等。
负债率一季度已升至 84.9%
长江商报记者梳理绿城中国历年年报数据发现，2017 年其营收呈现跳跃式增长，近三年营收分别为 260.47 亿元、289.76 亿元、419.53 亿元；净利润分别为 12.59 亿元、22.23 亿元、26.71 亿元。
与此同时，近三年负债率不断上升，负债一直处于高水平 2015 年资产负债率为 74.63%，2016 年资产负债率为 76.84%，2017 年资产负债率为 80.16%，2018 年一季度的负债率为 84.91%，负债总额高达 1933.66 亿元。
绿城中国负债的节节攀升源于公司的战略转型。2015 年，中交集团以 28.9% 的持股比例成为绿城第一大股东后，公司开始重点布局一二线城市，为此，绿城在一二线城市不惜高价拿地，土地储备随之增加。
土地储备的增加还带来公司现金流量下降。数据显示，近三年末和 2018 年一季度，其经营活动产生的现金流净额分别为 7.26 亿元、34.50 亿元、-150.83 亿元和 -68.90 亿元。据绿城中国提交的债券募集说明书得知，2017 年及 2018 年一季度，绿城中国现金流量净额下降至负数，主要系公司 2017 年度新增购买北京、广州、杭州等一、二线城市土地支付的土地款较多所致。
关于公司经营及相关财务问题，长江商报记者致电致函至绿城中国，绿城中国方面表示领导们最近就类似的问题已经做了几轮回复了，近期不再单独回复。最新的数据将于半年报发布期间公布，请到时候关注公告。
针对外界最关注的负债问题，绿城中国方面回复长江商报称，关于负债率、融资这块其实外界都有误读，房企的负债都比较高是因为未交付楼盘销售所产生的预售款都计入负债项的，把这项去掉，其实我们的净资产负债率很低的，2016 年为 54.2%，2017 年为 52.2%。另外，2017 年绿城中国净资产负债率达到 46.4%，同比下降 11.7%，处于行业较好水平，甚至低于行业平均水平。此外，目前公司日均账面资金不低于 500 亿元，现金充裕、安全，远超公司未来一年内到期有息负债。公司各方面资信状况持续向好，近半年来的各类融资成本均处于行业较好水平，不但完全满足公司正常经营需要，而且能够有力保障公司的发展需求。
一周内获 14 亿美金低息无抵押贷款
面对负债率过高和现金流收紧，绿城中国一方面加速回款；另一方面，加大融资。长江商报记者发现，7 月一个月内绿城中国获得两笔共 14 亿美金低息无抵押贷款，用于公司现有境外债务再融资：7 月 3 日，公司与若干香港主要银行订立贷款协议，获予一笔 8 亿美元银团贷款；7 月 9 日，绿城中国及其若干附属公司与中国银行 ( 3.590, 0.03, 0.84% ) （香港）有限公司订立贷款协议，获 6 亿美金双边贷款。
在国内频频收紧融资渠道，发债难度增加，房企市场化融资成本还在走高的情况下绿城中国如何应对融资难，成本高问题？绿城中国方面回复长江商报称其融资成本也很低，不存在融资难的情况。
克尔瑞数据显示，2017 年中期绿城的平均融资成本已由 2016 年末的 5.9% 进一步压缩至 5.6%。严跃进指出，今年应该界定为资金小年，所以资金面收紧显然也要求此类地产企业积极做好创新，包括依托中交等平台积极寻找融资机会等。部分项目也可以采取联合开发等模式。
对于如何平衡融资及追求规模之间的关系，绿城中国执行董事、执行总裁李青岸曾公开表示：对于房企而言，追求经营性现金流流入是企业根本的要求，在坚守品质的情况下，尽可能快销、多销，确保现金流畅通，是绿城坚持的方向。
2017 年拿地面积为前三年总和
绿城近年开始积极拿地布局。2017 拿地总面积几乎相当于 2014 — 2016 年之和。克尔瑞数据显示，2017 年绿城总共新增了 37 个项目，其中有 7 个是收并购所得。
截至 2017 年，绿城土地储备总建面为 3032 万平方米，较 2016 年有所增加，结束了 2013 年以来的总土储逐年减少的趋势。据克而瑞统计数据显示，2018 年上半年，绿城中国新增土地货值 603.7 亿元，是其去年 1147.8 亿元货值近一半。
根据绿城的发展战略，绿城要重点布局北上广三大一线城市，深耕长三角地区，战略性进入中西部，同时也要布局一些位于核心城市辐射区域内并极具发展潜力的三四线城市。
值得一提的是，今年仅 4 月份，绿城中国便在德清、舟山、常熟这些三四线城市拿下多宗地块。是否与公司之前逐步去化三四线城市的项目的战略计划相悖，与此同时，绿城的存货和存货资产比一直在攀升， 2015 年— 2017 年末，绿城存货余额分别为 526 亿元、716 亿元和 1191 亿元，占总资产的比例分别为 45.61%、50.36% 和 56.78%，三四线城市的存货是否会影响到公司的盈利？
绿城方面称，如果公司未来不能持续保持三四线城市去化力度，将对公司经营业绩和持续发展造成不利影响。
严跃进指出，类似拿地说明其对于核心三四线城市拿地机会的看好。当然三四线城市也面临一些政策调整，这都需要此类地产企业积极研究新的市场机会，防范高位进入三四线城市，导致部分项目去库存反而困难的现象出现。
代建项目占 8550 亿可售储备一半
在传统房地产业务提速缓慢进程中，绿城代建业务产生的高额净利润成为促其销售增长的重要一环。
年报数据显示，2017 年绿城中国实现合约销售额约 1463 亿元，同比增长了 28.45%；合约销售面积约 827 万平方米，同比增长了 32.11%。其中，代建项目带来的合约销售额约为 430 亿元，同比增长了 138%，对绿城合约销售额的贡献度由 2016 年的 16% 增长到了 2017 年的 29%。绿城中国在 2017 年业绩发布会上表示，目前可售储备约 8550 亿元，其中代建项目几乎占一半，达到了 4200 亿元，未来代建项目的贡献可能还会提高。
公告显示，今年 1 — 5 月，包括代建业务在内，绿城前 5 月累计取得合同销售金额约 587 亿元，代建项目所取得的销售金额为 236 亿元，占总销售金额的 40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。
由于合作、代建项目较多，绿城权益销售占比较低，利润总额跟同等规模企业相比也较低。2017 年绿城总的权益销售额占比约为 37%，其中非代建项目的权益销售额占比约为 53%。
然而，代建业务提速让绿城曾经坚守的 " 精雕细刻慢工出好活 " 的品质理念遭到考问。近一年内，山东济南章丘中康绿城百合花 ( 16.070, -0.11, -0.68% ) 园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、杭州绿城富春玫瑰园等均发生过业主维权。涉及问题包括外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓等房屋质量问题。
严跃进认为，代建业务中间的协调工作很关键，如果没有此类协调，那么会面临一个很尴尬的问题，即代建业务背后的质量问题和品牌管理问题，所以从这个角度看，需要积极研究代建所带来的部分负面问题的解决。
来源：长江商报
