又一家长租公寓爆仓了。
前几个月，杭州鼎家公寓爆雷，接着轮到上海的寓见公寓，现在是北京的昊园恒业，成为了第三家爆雷的长租公寓。
要不是这次“资金链断裂”的传闻出现，昊园恒业并不出名。工商信息显示，北京昊园恒业房地产经纪公司在 2014 年才成立。但短短 4 年的时间，该公司一连收购了 52 家小中介，资料显示，公寓管理数量从原来的 5 万余间，增加到 7 万间，在 2017 年年末房屋管理数量突破 10 万间。
“长租公寓有很多资本涌入，但资本不能只为了赚钱，必须承担社会责任，如果资本挟持了许多企业，一定会跑偏。长租公寓爆仓比 P2P 暴雷更危险。”我爱我家原副总裁胡景辉离职时说了这番话。
租客：按时交租被赶出门
近日，与长租公寓运营商昊园恒业签约的租房客，每月按时交付房租却被房东赶出住所。
房东则称，并未如期收到房租。而这背后是运营商昊园恒业资金链断裂及放贷方停贷。
另外，还有不少租房客爆料，称从去年 10 月开始，各地出现了新的房产中介套路：租户们陷入了中介设计的圈套，致使租户花着钱却住不了房。当时的主角正是昊园恒业。
套路是这样的：租户通过昊园恒业租房，按照工作人员的要求，签约当日就将房租和管理费打到公司法人王四会的私人账户。接着工作人员告诉租户，按月付租金的话，需将银行卡绑定“元宝 e 家”金融平台，每月通过该平台缴纳房租。
接着，租户搬进房子里，房东却告知未收到租房款，不允许搬进租所。无奈之下，找到昊园恒业要求退款退租，不料不仅没给退款，还得知之前工作人员说的从“元宝 e 家”平台扣房租，竟然成了分期贷款。
更加悲催的是，租户不仅住不了房子，而且每个月还莫名背上了贷款，贷款不还清的话，征信就会出问题，以后找工作、办贷款等都会有影响。
据报道，目前已上万人受害，大多是刚毕业的学生。
据新京报报道，陆秦（化名）也因为在采用“平台缴费”，导致自己陷入无房可住却还得按期还贷的困境。
陆秦试用期工资只有 5800 元，租房时，中介告诉陆秦，需要“押一付三”，即一次性缴纳 4 个月的房租近万元。
在找房过程中，陆秦接触到了北京昊园恒业房地产经纪有限公司，该公司一名中介告诉陆秦，“使用元宝 e 家平台交房款可以押一付一，可以极大减轻你的房款压力”。
陆秦签约后，每月如期还款。但今年 2 月底的一天，房东突然来到陆秦住处，称昊园恒业未付清房款，他不打算再将房子交给这家公司代理，并让陆秦重新找房，赶紧搬走。
面临无房可住的陆秦来到中介公司“找说法”，才知道“押一付一”实际是分期贷款。他随即要求中介返还押金和剩余房费，并消除在“元宝 e 家”的贷款记录。
一位工作人员告诉陆秦，1 至 30 个工作日便可返还，“但必须先搬出屋后才能商量”。
“上网搜索昊园恒业，发现他们信誉很不好。”陆秦担心，如果先行搬出房屋，中介公司又拖欠房款，找新房时面对“押一付三”的房款开支，自己会无力承担，“我真怕没地儿住，流落街头。”
此外，该工作人员称，按照还款约定，退房可以，但得先把下月房租还清，否则视陆秦违约。
打开元宝 e 家平台查看，陆秦发现，仍有 15000 余元的房款未还清，但他只能先按中介要求先还款，“我还期望以后能贷款在老家买房子。如果我没按时还款，影响个人征信，以后不能贷款，实在是得不偿失”。
昊园恒业资金链断裂
10 月 13 日，100 人左右的租客及房东组成的维权群众来到北京朝阳区昊园恒业总部进行维权。
租客中有人缴纳了押金及几个月的租金后被赶出了租住的场所；有人使用了昊园恒业推荐的元宝 e 家提供的租金贷，解绑后仍收到还款提示，甚至在征信系统上被显示逾期；房东则被拖欠了许久的房租，维权的过程一度引发了肢体冲突，这样的维权不是昊园恒业经历的第一次，也不会是最后一次。
“在问题解决前，我们会有组织地定期到昊园恒业总部进行维权。”租客张明（化名）在接受中国房地产报记者采访时说。
公开资料显示，昊园恒业成立于 2014 年 1 月，注册资金仅 50 万。2016 年 5 月底，公司法人变更为王四会，也是公司的实控人，持股达 100%。此后，昊园恒业便开始主做房地产经纪业务，进军长租公寓市场。
昊园恒业曾在 2017 年一年中并购了近 20 家行业品牌，其中包括大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i 住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等。
公寓管理数量从原来的 5 万余间，增加到 7 万间，在 2017 年年末房屋管理数量突破 10 万间。其在通州板块覆盖率达到 70%，朝青板块覆盖率达到 50%。天眼查显示，昊园恒业法人代表王四会名下就拥有 50 家企业。
如此迅速的扩张速度，甚至超越了不少市场上更知名的长租公寓运营商。
这背后，租金贷模式发挥了不小的作用：昊园恒业从房东手里收来房子、把房子租给租户，金融平台元宝 E 家率先把租户需要支付的租金一次性垫付给昊园恒业，后续租户租住过程中不再向昊园恒业支付房租而是以贷款的形式按月把钱还给元宝 E 家。
关键一环就是元宝 E 家。“目前元宝 E 家暂停向我们打款了。”昊园恒业相关负责人直言，与元宝 E 家的合作始于去年下半年，由其提供的资金约占整体资金的三成，这些钱也主要用来进一步收揽其他房源，扩张市场。
昊园恒业相关负责人称，“现在公司真是手头没钱。”此前获得的租金已经用到吸纳房源和装修上，而今又恰逢行业淡季，公司空置房源就达 7000 多间，空置率达到了 14%，高于 10% 的行业平均水平。9 月下旬之后，“元宝 e 家”停止了对昊园恒业资金合作，不再借钱给昊园恒业。
此外，昊园恒业多起官司缠身。裁判文书网显示，2017 年至今，昊园恒业共有 17 起因房屋租赁合同产生的民事纠纷，其中 2018 年就有 14 起。除此之外，昊园恒业还 12 次被法院列为被执行人，被列为 2018 年失信企业。
租户苦不堪言
几乎同时，昊园恒业的不少租户都遇到了押金和剩余租金难退的问题。昊园恒业的一份公告和部分租户退款凭证，上面写着：目前退款租户较多，正在排队退款。
解约后中介理应退还剩余租金和押金，为何昊园恒业要排队退款？负责人称，目前该公司资金的确比较紧张，考虑到其它运营成本，每天只能拿出一部分资金用来退款，“租户从申请到退款成功，需要一到两个月的时间。”
被欠租金和押金的租户小张则对这样的承诺不以为然。他表示，一开始该公司曾承诺三天退钱，并没退；后来又说最迟在 11 月 2 日，但到 11 月 1 日晚上还没退；再打电话催，就只说“帮忙催”。
揭秘“租房贷”的运作模式
租房贷已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一，通过小贷公司获取租客一年的租金，为公司拓展房源提供资金。
但这种模式的问题是杠杆高，一旦资金断裂，将极大危害租客的权益。
目前，长租公寓运营企业采用的模式，一般是与业主一次性签订 3-5 年的长期租赁合同，经过装修之后，出租给租户。租户按月或按季度支付租金，而中间的差价，就是长租公寓运营企业的利润。
但在“租房贷”的模式下，租户与长租公寓企业签订合同，长租公寓会用这份合同，以租客的名义向第三方互联网金融平台申请房租分期贷款，第三方平台会一次性给长租公寓支付合同期的全部租金，租户名义上是按月缴纳租金，但实际上是在归还这份房租分期贷款的月供。
长租公寓运营企业一次性拿到了大量资金，有的把资金用来扩大规模；有的把资金用于其他高收益同时高风险的投资项目。
一旦在规模扩张中出现了资金断裂或者投资出现了风险，长租公寓企业很有可能就会无力向房屋业主支付租金，而房屋业主就会驱赶租客。
从 2016 年开始，大量资本涌入租赁市场，长租公寓品牌层出不穷，租金贷也打着金融创新的名义大行其道。举例来说，长租公寓运营商通过租金贷获得 1 年 4 万元的租金，运营商按季付给房东 8000 元的租金，那么剩下的 3.2 万元就可以到市场上再收来 4 套同样的房子。不断加杠杆助推了长租公寓的疯狂扩张，但一旦资金链出问题，运营商可能既无钱支付给房东，也无钱退房租给租户。
据悉，北京市也在吸取其它一二线城市长租公寓爆仓的教训，深入分析租金贷的风险和问题，将研究完善相关措施，规范租金贷等租房市场行为。
针对昊园恒业近日出现的问题，市住建委已经会同相关部门介入调查，了解企业运行状况，要求企业妥善处理后续工作。
来源：中国基金报
