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成交暴跌 50%!香港这个全球地产最大泡沫要凉了?

十几年来一直高歌猛进的香港楼市,正在起大变化。

这几大信号值得我们关注:

土地端:10 月,山顶文辉道住宅地皮因未达到底价而流拍,这块豪宅地段的 " 准地王 " 陷入难产境地;

房价端:据媒体报道,港府房价在 11 月环比下跌了 4%,如果从 9 月峰值数据来看,目前香港房价已经从 9 月的最高峰下跌了 5 个百分点。从数据上来看,港府楼市下行迹象异常明显。

交易端:在香港房价下跌的同时,房产交易量也大幅度暴跌,成交减少了 50% 以上;与此同时,房产违约也在大幅度增加,到 10 月份已经有 36 起购房违约,而在 2017 年,这一数据仅为 9 起。

政策端:港府财政司司长继在 9 月底直言 " 过去 10 年中国香港超低利息环境结束了 " 后,又加码重锤:香港超低息的年代,不但结束,可能还会步入逐步加息。

市场预期端:据中国香港研究协会的调查结果显示,目前六成受访者都对中国香港未来 6 个月的经济持悲观立场,四成受访者预计房价将下跌,甚至还有机构放出了香港住宅放价至少下跌 25% 的预测 ……

" 准地王 " 流拍、房价持续下跌、投资者纷纷抛售、房产违约现象不断增加、再叠加之政策环境生变、市场预期悄然转向,种种迹象都在表明:已经持续攀升了 15 年的香港楼市,即将迎来关键拐点!

香港横行了 15 年之久的楼市大牛市,已经隐隐传出了泡沫破碎的声音。

在过去 20 年间,香港楼市的野蛮生长,可谓是一部生动的教学史。

香港楼市的起飞,是从上个世纪 60 年代开始的。当时的香港由于空间狭小,人口众多,房地产自然成了香港的支柱产业,当然,房价上涨的最大原因,就是前港英政府的高地价政策。

在改革开放后,香港楼市有了更大的契机,特别是在 1995 至 1997 年由于拿地受到政府限制,香港出现了负利率时代,所以港人疯狂买房,造就了楼市巅峰期。

一直不居不下的房价自然会引得民怨沸腾,于是为了促使楼市健康发展,董建华提出了著名的 " 八晚万五 " 计划,不幸的是亚洲金融危机袭击全港,加之负利率环境下,香港经济进入通缩阶段,造成了楼市危机,5 年内房价跌了 70%。

之后几年楼市低迷,港府逐渐撤销抑制楼价高而防止炒卖楼宇措施,取消八万五计划,减少供地,房价企稳。可惜又遭 SARS 袭击,使得楼价又底部横盘了两年 , 直到 2004 年开始大涨。

04 年到 08 年,香港房价涨幅 2.29 倍,基本恢复到 97 年峰值水平,后由于美国次贷危机影响,出现短暂回调。

由于房价过度上涨,2010 年香港楼市似乎已经涨到了天上,开发商都因为土地储备不足来催政府赶快卖地。可是港府却从需求端干预,而不是供给端,开始征收的特别印花税,但是香港楼市依然火爆,因为市场存在太多刚需用户,仅靠控制需求是无法令楼价下跌的。

由此可见,香港楼市大跌或大涨和一些不明智决策有着直接关系。

香港房市连续上涨了 15 年,这些年一直在高歌猛进,即便出台了各种调控政策,也没有特别明显的效果,但为何会在今年突然掉头直下呢?

在解局君看来,这其中缘由主要来自于两方面,一是外部因素,二是内部因素。

先看外部因素,在美国长达十年的宽松货币政策下,汇率和美元挂钩的香港,一直奉行低利率。但自进入今年以来,美联储已经加息了 3 次,加息带来的最大影响就是房贷利率大涨,在美联储不断加息的背景下,香港也不得不跟进加息。

当银行贷款利率上升、资本流动性拐点到来之际,楼市的资产风险是首当其冲的,所以,大部分人开始远离楼市,而这样一来,楼市变熊就不难理解了。

其次,这多年来,香港楼市一直稳步前进,内地资本的大量涌入无疑在其中起到了关键重要;但在今年,资本新规出台后,内地资管环境日益趋严,以往巨量资本流入到香港楼市的日子,一去不复返了。

失去了最大的接盘侠,房价自然要掉头直下。

再来看内部因素,自香港政府换届以来,楼市调控不断升级,先后推出了如额外印花税、买家印花税及向购买第二套房征收 15% 印花税的 " 辣招;在今年 6 月,特首林郑月娥更是宣布对对空置 6 个月以上的一手住宅征收楼价 5% 左右的空置税。

特别值得注意的是,香港政府今年还成立土地供应小组以解决香港长远住屋问题,其中一项建议是最牵动楼市神经的——填海。

这些林林总总的消息,犹如冷风过境,吹的香港楼市心凉凉。

一直以来,内地楼市都以香港模式为师,如今,在香港楼市转凉的大背景下,这会给内地带来什么样的启示呢 ?

1 解决楼市问题,从需求端入手固然重要,但更重要的是从供给端发力;众所周知,香港高房价的根源在于扭曲的土地供应关系;长期以来,香港一直控制土地供应供给,而正是因为土地供给的严重不足,才使得香港的公屋制度一直难以发挥起特有的作用,故而房价高企。

事实证明,供给平衡才是控制房价的关键,这句话说起来容易,做起来 ……

2 加杠杆不具备持续性;香港的高房价,其实很大一部分是加金融杠杆催生出来的,在货币宽松时代,香港楼市以低首付➕高杆杆疯狂购房,变相拉升了房价,也加大了楼市泡沫;高杠杆的背后往往是高风险,当潮水褪去后,当初怎么运动式加大的泡沫,最后都得运动式还回去。

3 房屋租赁市场是楼市变革的关键,但要看上头是否有触到利益蛋糕的决心;事实上,香港的公屋制度一直被看作是解决房地产问题的标杆,但自从董建华 " 八万五 " 计划落幕后,香港已经很久没人在谈及房屋普及计划了,因为土地非私有,房地产对香港政府财政的贡献率超过 24%…… 故而,楼市变革的关键,还是在于上头是否敢于革自己的命 ……

香港楼市和内地楼市虽然有着些许不同,但冥冥之中很多地方又是相通的,所以,在香港楼市迎来关键拐点,隐隐传出了泡沫破碎的声音之际,内地一定要汲取其中的教训。

所幸的是,内地楼市已经开始慢慢去 " 香港化 " 了 ……

来源:解局财经

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