春江水暖，黑石先知。
现在，这家 PE 巨头悄悄出手。3 月 10 日，黑石集团与 SOHO 中国就后者私有化进行谈判被路透社爆出。据悉，这次交易每股报价 6 港元，交易价值 40 亿美元。换言之，黑石的报价较当日 SOHO 中国的开盘价翻了近一倍。
资本市场的反应十分迅速。当日午后，SOHO 中国的股价急速拉升，上涨 37.58% 后暂停交易，最新市值 213.18 亿港元。如果交易顺利，潘石屹将彻底告别 SOHO 中国，这一笔写字楼收购案也将载入地产商业史册。
" 别人恐惧我贪婪 "。受到疫情冲击，北上广深写字楼正遭遇一场寒冬，而正在此时，PE" 巨无霸 " 黑石仍无所畏惧地出手了。
潘石屹夫妇谋划退场
这一次，潘石屹可能真的打算 " 清仓 " 了。
遥望 2012 年，SOHO 中国转型自持物业，做起了包租公的生意，当时的潘石屹满怀信心，预测 5 年后 SOHO 中国租金年收入将超过 40 亿元。
但理想很丰满，现实却很骨感，5 年来 SOHO 中国业绩滑坡严重，营收由 2012 年的 161.43 亿元缩水至二位数，2017 年营收仅为 19.63 亿元。
潘石屹曾诉苦，" 在北京这样的城市，SOHO 中国的租金回报率不到 3%，但银行贷款的资金成本超过了 4%，这几乎是地行业最低的资金成本，但在此情况下，这意味着全年的物业经营仍然会亏损 2%，这个生意怎么做呢？"
为此，潘石屹曾把目光投向过共享办公，推出 SOHO3Q，但同样反响平平。
生意越来越难做，潘石屹着手开始退场。2014 年，出售了 SOHO 海伦广场、SOHO 静安广场以及凌空 SOHO 近一半的物业，总价 82.8 亿；2015 年，将上海外滩国际金融中心 8-1 地块 50% 的股权卖给复星，总价 84.93 亿元；2016 年，以 32.2 亿元的价格出售上海 SOHO 世纪广场；2017 年，卖掉了虹口 SOHO 和凌空 SOHO 的剩余物业，总价 85.8 亿元；2019 年，SOHO 中国发布公告宣布以 7.61 亿元的价格，出售位于北京的 9 个商业项目、共计 2583 个地下停车位组成的资产包。
这些年来，作为掌门人的潘石屹已经多次在公开场合表达对 SOHO 中国低股价的不满，直言香港散户并不了解自己的公司，当前股价与公司利润增长相比偏低。
对于 SOHO 中国来说，黑石不失为一个好买家，不仅开出双倍价码，还贴心地帮忙还债。有消息称，黑石将接管 SOHO 中国的债务。截至 2019 年 6 月底，SOHO 中国负债为 326.8 亿元（约合 47 亿美元）。目前，潘石屹和张欣持有 SOHO 中国的 63.93% 股份，他们计划在与黑石达成交易后保留少部分股份。
事实上，这并不是黑石与 SOHO 第一次传出 " 绯闻 "。2019 年 10 月，就有消息传出黑石与新加坡国有控股的 GIC（Government Invested Company）组成买方团，意图收购 SOHO 中国在北京的光华路 SOHO、望京 SOHO 塔 3，以及在上海的 SOHO 复兴广场等，总价值人民币 500 亿 -600 亿元。
现在看来，当时的市场传闻并非空穴来风。黑石与 SOHO 中国很可能一直就在接触，只是未达成交易。
PE 巨头抄底写字楼
原来黑石地产业务比私募股权更赚钱
出双倍价格也要买 SOHO 中国，黑石下血本打的又是什么算盘？
路透社的报道中，黑石给出的报价是每股 6 港元，较 SOHO 中国 1 月份平均收盘价溢价近 100%。某业内人士在接受媒体采访时坦言，" 黑石作为收购方，选择直接购买 SOHO 中国的股权而非购买 SOHO 中国的资产，这是因为买股票要比买资产划算得多。因为 SOHO 中国的核心资产在中国，而中国的商用物业的估值普遍处于高位。"
不得不提的是，黑石在房地产业务上有一套成熟的管理经验，几乎没有失过手。黑石进军地产业务始于上世纪 90 年代，其投资理念可以归结为三点，" 买入，修复，卖出。" 首先，瞄准市场以低于重置成本的价格买入资产，然后通过管理和有针对性的增值计划来改善修复，最后将其出售，获得投资回报。
如今，黑石的房地产投资业务已经遍及全球，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等，地产基金平台的资产管理规模已达 1570 亿美元，管理超过 10 只机会型地产基金。
而房产生意也为黑石带来了丰厚回报。最新财报显示，2019 年黑石集团管理资产规模（AUM）达 5711 亿美元，而黑石房地产基金管理规模为 1282 亿美元，远高于私募股权的 977 亿美元。
近两年，黑石在华 " 频频 " 扫货。2018 年 12 月，黑石集团以 12 亿美元 ( 约合人民币 82.75 亿元 ) 收购新加坡丰树集团在上海的商业项目上海怡丰城及其相邻办公大楼；2019 年春天，黑石集团以 4.8 亿美元的价格收购了塔博曼旗下三家购物中心 50% 的股权，接着又连续将香港国际建投和上海长泰广场收入囊中。
为了补充 " 子弹 "，黑石加快了设立各种房地产投资基金。2018 年 9 月，彭博社称黑石集团计划为旗舰房地产基金募集 180 亿美元，这将成为黑石历史上最大的房地产基金，在稍早之前，黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了 71 亿美元。
" 别人恐惧我贪婪 "
巨头出手，全球最大主权基金重仓中国
" 目前房地产市场最寒冷的不是住宅，而是写字楼，北上广空置率在持续攀升。" 受到疫情的影响，写字楼正遭遇着一场寒冬。
其实，写字楼的冬天在疫情之前就来了。戴德梁行发布的数据显示，2019 年第四季度，北京写字楼市场租金继续下调，北京全市和五大核心商圈的有效净租金分别为 382.4 元 / 平米 / 月和 427.9 元 / 平米 / 月，分别环比下降了 1.5% 和 1.3%，明显供大于求。
但这场突如其来的疫情，令写字楼市场雪上加霜。如今黑石出手，成为一个积极的信号—— " 是不是到了该扫货的时候 "？
最近，全球最大主权基金挪威政府全球养老基金 ( Government Pension Fund Global）也公布了 2019 年年末股票持仓。2009 年到 2019 年的十年间，该基金不断提升中国股票的持仓，持仓市值从 40 亿美元增长到了人民币 2450.60 亿元。而从 2019 年中国公司股票持仓市值看，第一、第二大重仓股分别为阿里和腾讯。
而重仓中国也令其赚的盆满钵满。数据显示，挪威政府全球养老基金 2019 年的回报约人民币 12634.23 亿元，达到历史最高。
世界头号对冲基金公司桥水基金也披露了持仓变动。2 月 13 日，桥水基金向美国证监会 SEC 提交了 2019 年四季度持仓报告，报告显示，桥水减持多个新兴市场 ETF，并继续重仓中国，在去年四季度加仓组合中持有的两只中国相关 ETF。
桥水在这份报告中再次重申，" 如果不投资中国，会非常危险 "，这份报告中共出现了 20 次 "China"，重视程度可见一斑。
" 别人恐惧我贪婪。" 此时黑石们的举动，正验证了一个确定性的大趋势：未来十年，全球最好的资产在中国。
来源：投资界
