周边汇集了银泰、杭州大厦、武林路女装一条街的武林广场是杭州最繁华的老城区，这里的百井坊巷地面停车场每天都“车满为患”，收费岗亭外排着很长的车队，等待有车出来才能按量进入。停车场旁边，有一个“难得闲置”的地块，占地4.48万平米，在5月底刚拍出了107亿的价格，折合楼面价约5.5万/平米。
竞得这块土地的是港资企业恒隆地产有限公司（恒隆地产00101HK），将打造为商业综合体恒隆广场，这是恒隆地产在内地进军的第9个城市，第11个恒隆广场。
近日，恒隆地产投资者关系董事关泽辉向外透露，百井坊总投资将达190亿人民币，打造成世界级甲级写字楼和高档商场。
预计总投资190亿
近日，《华夏时报》记者走访了武林广场周边的繁华地带，这里购物广场聚集，有杭州大厦购物城、银泰百货、国大百货，人流量较大，恒隆地产拍下的这块地位于杭州百货大厦东侧，这块狭长的空地上，长满了杂草，看上去与繁华的商圈似乎有些格格不入。
这里之前属于百井坊新村，2009年开始动迁改造，2016年改造完毕，至今已闲置近两年。4月26日，杭州国土局官方网站上公布了挂牌出让公告，用途为商业商务文物古迹城市道路兼容用地，地上建筑面积19.41万平米，出让起价49.1亿元，出让年限为40年。地块吸引了恒隆地产、九龙仓、城投阿里、华润新鸿基、银泰、新世界(7.260, 0.16, 2.25%)等众多企业争夺，在经历了336轮、长达7个多小时的激战后，恒隆地产最终以107.3亿元的价格获得这一地块，溢价率118.5%，楼面价55285元/平米。且商业面积占比不得低于45%，所有建筑必须自持。这也是杭州第三宗总价超过百亿的地块。
根据规划文件，百井坊地块拟保留历史建筑耶稣堂弄5号和耶稣堂弄古井，并需复建拟保历史建筑镜清里1号。此外地块限高为整体90米，局部150米。
早在2014年，恒隆地产就已经关注到这一地块。据杭州市下城区商务局（经合办）官网2014年11月27日报道，“恒隆地产有限公司助理董事梁焕添、高级经理陈文博等五人来访”，杭州市委常委佟桂莉以及下城区多位领导接见，报道还称，“恒隆地产前期已多次来访我区，实地考察百井坊巷地块，对地块拆迁进度、周边商业氛围、交通情况等做了深入的了解。此次来访，恒隆高级经理陈文博表示希望将百井坊巷恒龙广场项目打造成恒隆在内地的第十一个世界级商业项目，并明确恒隆地产商业项目将永久自持，对双方的合作充满信心。”
恒隆地产拿下该地块后的首次发声信心十足，“杭州是中国科创中心，阿里巴巴的聚集地。除当地900万人口外，每年都有好多年轻人进入杭州，写字楼的需求强劲。”恒隆地产投资者关系董事关泽辉称，百井坊地块总投资将达190亿人民币，打造成世界级甲级写字楼和高档商场。
关泽辉还表示，现在杭州的甲级写字楼，平均日租金在9元-10元/平米，“预计第一年租金回报率能达到4%至5%。对于融资成本才1%上下的港企而言，已能及格了。”
开发周期长，资金回笼受考验
尽管恒隆地产方面信心满满，不过190亿元的开发成本，再加上全部自持的物业属性，如此“重”的资产也会对资金回笼形成一定的考验。
2017年，恒隆地产营业收入和净利润均出现下滑，其中营业收入为92.45亿元，同比降低14%，主要是物业销售方面明显下滑，仅有28.23亿元的收入，2016年约44亿元。营业利润约65.29亿元，同比降低11%。
值得一提的是，恒隆地产上一次在内地拿地要追溯到5年前。2013年2月7日，恒隆地产在武汉市土地交易中心以挂牌方式竞得位于硚口区东至民意四路、南至顺道街、西至汉口中心嘉园小区、北至京汉大道，编号为P（2013）001号的国有建设用地使用权，拟根据规划设计条件的要求开发“恒隆广场·武汉”建设项目。
不过，武汉恒隆广场开发进度较为缓慢，预计2019年才能开业。开发周期更长的是昆明恒隆广场，该项目于2011年拿地，2012年开工，但2016年该项目仍在进行地下部分的施工，此前恒隆地产方面计划在2018年实现部分商业开业，但又在2017年年报中称预计在2019年年中开业。也就是说，昆明恒隆广场从拿地到开业需要8年的时间。
巨额的投资、漫长的开发周期和全部自持的物业属性，或让恒隆地产面临资金回笼的压力。不过，恒隆地产在2017年年报中表示，这些项目需要数年时间分阶段完成。凭借稳固的经常性收入以及充裕的财务资源，我们能够满足该等项目的资金需求，以及能够把握新的投资机遇。
然而，2017年内地8个已开业恒隆广场的总租金收入只有34.3亿元，按此计算，单杭州一个项目190亿元的投资额需要这些项目5年半的租金收入来填补，这还没有算入运营、融资等成本。
根据年报显示，截止到2017年底，恒隆地产现金及银行存款余额共约182.3亿元人民币，总负债341.13亿元。其中贷款约100亿元，债券104.88亿元。2017年恒隆地产总利息支出超过10亿元，占其净利润15.31%。
据了解，杭州是恒隆地产进军内地的第9个城市，此前已在上海、天津、武汉、沈阳等城市落地10个项目。不过，2017年恒隆地产内地租赁物业组合的业绩并不理想，营业溢利下降1%至人民币21.30亿元。
记者梳理恒隆地产年报发现，2017年在内地已营业的8个恒隆广场中有一半出现业绩下滑，租金收入方面，上海港汇恒隆广场下滑9%，沈阳市府恒隆广场下滑7%，天津恒隆广场下滑5%，无锡恒隆广场也有所下滑。
不少项目出租率也有所下降，其中沈阳皇城恒隆广场出租率下跌三个百分点至90%，恒隆广场称主要由于部分租约于年底前到期所致。在商场出租率方面，除上海恒隆广场、济南恒隆广场和沈阳皇城恒隆广场外，其他项目出租率均低于90%，大连恒隆广场商场出租率只有71%。
同样经营商业综合体项目的大悦城地产在天津、沈阳、上海等地的出租率均高于90%，其中西单大悦城和天津大悦城达到97%，烟台大悦城则高达98%。
文/李未来
来源：华夏时报
