商业地产志 2020-01-01 08:39
编者按：本文来自微信公众号商业地产志，作者CRR，创业邦经授权转载。
明天，CRR即将迈入第5年。
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2020年，无畏前行的我们来了。
昨晚，吴晓波老师的第五次跨年演讲《预见2020》在厦门举行。
回顾2019年，吴晓波说，“我今年出差了87次，深入每一个商业现场，用自己的脚步，丈量出中国2019的商业变化。”
循例，吴晓波老师将他真实的所见所思，归纳出8个「预见性」的2020中国商业趋势，详情可点击查看：《吴晓波：预见2020》。
与吴老师同台分享的，还有单向街书店的创始人许知远先生、著名经济学家管清友老师等。
他们的演讲中，都提到了不少与实体商业相关的内容，从供应端到需求端进行了全面而多维度的解读，有些观点相当大胆超前。
这场长达5个小时的跨年演讲，为我们提供了全球化视野和大量宏观数据，让我们对2019年到2020年中国商业地产行业的观察与记录的思考，有了更多财经层面的硬核支撑。
据此，我们撰写了这一篇关于2020中国商业地产行业的八大猜想，希望明年此时，可以与你共同回顾审视这一篇文章。
01:
猜想1：本土发展商成长加速
商业地产的竞争，归根到底是人才的竞争。
经过连续多年的江湖厮杀后，中国本土发展商逐渐从传统房地产思维，切换到了细分的商业地产思维。
他们开始从人才梯度、人才培育、人力架构、薪酬体系等基础维度，向全球范围内专业先进的商业地产品牌企业靠拢。
“靠拢”的方式，亦从最简单粗暴的“高薪挖人”，开始转向企业文化内核的塑造和锤炼。
在这一点上，以华润商业、大悦城控股、龙湖商业三大规模型商业地产品牌巨舰为代表，让我们看到了非常多令人惊喜的变化。
此外，我们也看到，越来越多的本地发展商，也开始从“招商为王”的传统思路，逐步进阶到招商、运营、推广“三架马车”并驱的战略思路，对于商场的品牌本身，有了更多维度的认知和解读。
更重要的一点，是本地发展商在商业属地化进程中，更多地开始对其所在地的人文历史进行深度挖掘，对本地文化艺术的承载能力和责任担当，都有了更强烈的主动力。
2020年，中国籍的商业发展商们，将依托更加完善的市场化资本运作、更加先进的商业运营管理能力、更加细致入微的商业空间与服务水准，带来更多优秀的商业作品。
02:
猜想2：新国货发力，国潮当道
如果说，因为历史背景原因，中国的60后，是目前中国消费者中最“崇洋媚外”的一代，那么，成长于新时代的90后和00后，就是国潮拥趸的一代。
如今，中国消费者中有300万左右的汉服忠粉，而这些汉服，通常从几百元一套到数万元一套不等，它们的买主，100%都是90后和00后。
从1996年和2019年的电影票房前十排名的影片来看，曾经只有1部电影跻身年度票房前十，而今年，已有8部之多。
2020年，中国将实现全面小康，人均GDP将会超过1万美元，届时，消费观念将会发生质变——种种迹象都在表明，中国新一代消费者，对于消费承载传统文化的商品的热情，已经今非昔比。
无论是龙湖商业与故宫文创的大手笔跨界，还是颐和园与凯德商业的IP合作落地，直至充斥在各大“杂货铺”品牌内、SKU极为庞大的“国潮商品”，都在释放一个强烈的信号：
2020年，中国商业将会出现大规模盛行的“新国货”品牌和跨界活动，以传统文化的新式传承的“国潮”，将会成为商业地产行业的主旋律。
03:
猜想3：5G&奥运热潮同步来袭
2020年是奥运年，亦是5G开始真正走进大规模民用的年份。
随着中国城市新中产的快速崛起，在过去的十年，中国的马拉松运动爱好者总数增长了17.5倍，运动品牌和健身机构均有在风口中脱颖而出的代表：安踏和超级猩猩。
另一边，在潮流市场上，年青一代的球鞋文化的突飞猛进，也让许多线上线下的商业平台开始调整策略，将自身品牌属性定位于潮流，同样诞生了一些头部品牌：毒APP和“青年引力场”的大悦城，都是其中典型的代表。
需要注意的是，在运动领域，不同的运动对应着完全不同的细分场景和商品功能，这其中的商机，相当值得挖掘。
2020年的另一个大热点，是5G。有机构预测，明年全球会新增2亿部5G手机。
明年，中国计划建成100万个5G基站。不过，如果要让5G覆盖整个国家，需要600万—800万个基站，所以5G才刚刚起步。
但是，在一些区域空间里，比如说商场、剧场、体育场，5G将会被广泛运用——这将意味着，对于中国的实体商业而言，5G将是明年新增的一个重要的竞争板块，先机的获得，将对提升项目的运营效率和消费者体验，都有极大的功效。
2020年，以运动健康场景为核心的商品和服务的消费，以及5G商用化之后的效能提升，将对实体商业的招商、运营和推广，带来不可小觑的年份级热点。
如何运用这两大热点、实现差异化竞争、从市场中脱颖而出，就需要创意无限的MALL们各显神通了。
04:
猜想4：社区商业迎来全新蓝海
今年是CRR关注社区商业最多的一年。前不久，我们才发布了一篇关于社区商业的文章：社区商业: 下一个趋势风口，很荣幸得到了业界很多朋友的关注。
有意思的是，业界对于社区商业依然存在很多误解，甚至很多项目都不愿意被定位为社区商业项目，似乎认为这个标签拉低了项目的水准。
其实不然。
我认为，真正优秀的社区商业，是“闷声发大财”的聪明仔，比如成都的卓锦曼购、前今天刚刚开业的同森·元气港，西安的金地广场、凯德御锦城，上海的LCM Mart等等。
城市这张饼越摊越大的今天，更多的社区正在嗷嗷待哺；轨道交通的连接，让曾经偏远的区域快速融入城市血脉，而新兴城区的常驻者，在新一线城市特别明显地表现为人才引进政策下的年轻人们。
带着对美好生活的向往，这些高学历的年轻人从五湖四海来到一座要度过后半生的城市定居，他们的消费理念、审美水平、日常生活方式和需求，都应该被重新深度分析解读。
未来，决定房价的，除了地铁之外，一定也会有商业的身影：步行可达的日频消费场景，将会成为中国商业地产界最大的增量蛋糕。
我们相信，2020年，在新的时代背景下，社区商业必将成为新的蓝海战场。
05:
猜想5：文博IP大热，精神消费成主流
前文我们提到，国货当道，你看如今的故宫，每年可以创造200亿的周边销售业绩。这个数字放在10年前，是不可想象的——文博IP正在以惊人的速度快速崛起，市场认知度和接纳度几乎可以达到100%。
5000年的中国文化，正在以势不可挡的姿态，承载于空间、场景、商品之中，成为新一代消费者心甘情愿为之买单的新增商业势能。
在2019年，我们可以从全国数百个商场的上千个营销活动中，发现文博IP的身影，它们的大行其道，反映了中国新中产和Z世代们，对于愉悦精神的商品及体验的买单热情，正在前所未有地高涨。
吴晓波提到了一个很有意思的现象：如今，书籍的网络销量已经远远高于实体书店了，但是2019年中国的实体书店增量达到了历史的最高峰。
那么问题来了：你到底为什么走进一家书店呢？
为了获取精神愉悦，大概是人们选择走进书店的最大原因。
“精神愉悦性消费”，已经成为2019年最大的看点。对应来看，商场中也因出现了大量新型业态和传统业态的升级版。
商品带来的精神愉悦感正在物质极大丰富的当下，变得越来越“轻”，而充满着艺术、人文、创意的商业空间，正在以更多元的姿态去承载精神愉悦的需求，变得越来越重要。
2020年，以消费多种类型文博IP为主线的“精神愉悦型消费”，将出现越来越大的市场需求，若是拿捏得当，商场这一城市重要公共空间，将是这一波浪潮的第一受益者。
06:
猜想6：告别大而全，瞄准小而精
对于大多数一线和新一线城市而言，5万方以上的盒子，已然进入了相对焦灼的同质化竞争。
在这个时代，如果我们不能通过商业空间的花样百出或者品牌组合的高举高打来获得稳定的转化率和提袋率，那么我们还能做什么？
我们的猜想是，CRM。
中国制造业已然完成了柔性化智造的迭代，大规模定制变成了可能。那么对于商场而言，会员运营这个痛点，是否也是时候该被真正重视起来了呢？
吴晓波老师说，我们现在很多产业中的头部企业，前面已经没有领跑者了，前面的道路，只能靠自己摸索。
这一现象，在中国商业地产行业的多个维度也有明显的表达，CRM的运营就是其中一个重要的维度。
但是，庞大的会员数据难以激活，大规模定制化会员服务无法实现，多重会员身份的交叉重叠不断削弱单个商场的会员黏性和含金量……
另一边，Personal Marketing的出现，让我们看到，会员的小众化分类和圈层化管理，已经得到了市场的充分验证。
有消息说，在CRM板块一直领先的大悦城，即将打通全国大悦城的会员体系，这或许将是告别大而全、瞄准小而精的第一步。
2020年，我们期待看到更多的商场，在这一领域潜心研究、舍得投入，毕竟，会员竞争是未来商业竞争的关键一环。
07:
猜想7：新场景与新零售将双剑合璧
新场景与新零售，是近两年我们听到的最多的两个热词。我们也读了很多关于它们的著作，其中刘润老师的《新零售革命》值得推荐。
如今，再去探讨什么是新场景、什么是新零售，已然失去时效性了。但是这两者的“双剑合璧”，却是接下来值得研究的重点。
996也好，007也好，当下我们所面对的主力消费人群，他们都拥有怎样的线上线下消费习惯？是否数码家电都贡献给了京东和苏宁？是否传统的商场营销节点是他们真正有意愿消费的场景？
今年我们发现了一个有趣的现象：双十一的时候，许多实体商业的折扣力度远远大于电商平台，且所有商品都是“所见即所得”，也着实吸引了高于往年的客流量。
试想，如果我们可以深入研究消费者的需求，利用新零售的O2O模式，创造实际可见的消费新场景，让新场景与新零售双剑合璧，是否可以走出一条实体商业的创收新路？
2020年，或许我们会看到，以银泰商业为代表的实体商业，正在将这样的尝试步步递进，而越来越多的商场，也必将在这一领域，掀起新一轮的智慧竞争。
08:
猜想8：慢商业将会初露端倪
实体商业世界，任何的快速的复制、快速的拓店、快速的业绩增长背后，都深藏着令人隐隐不安的东西。
我们或许可以用很短的时间完成工业化的进程，但是如果要做一家百年老店，却决不能迷信“唯快不破”，反而应该对“慢工出细活”深信不疑。
当Made in China1.0的微笑曲线开始变化的时候，Made in China2.0已然到来——更好的品质、更贵的价格、更符合中国人审美的颜值，都不能靠快速模仿来诞生。
扎进越来越细分的领域，为做好一杯奶茶而反复试验，为选好一种地板材质而反复臻选比较，为提升消费者体验而反复对前线员工进行不间断的培训，这些都需要时间的实践，慢下来，才能输出真正优质、真正经得起推敲的商业内容，也才能跟得上新时代的需求。
2020年，我们深切地希望看到，每一座商场都能在自身细节的打磨、服务意识和水准的提升、品牌汰换的全面考量、营销活动的精细化和品质感等维度，慢下来，呈现出更值得我们依赖的商业之美。
谨以此文的主观猜想，献给2019年的中国商业地产人，你们很辛苦，你们的辛苦很值得。
希望在2020年，我们能继续一起与这个伟大的行业同行，为中国城市的美好生活，持续奉献我们真挚的热爱与坚信。
