作者：东滩顾问 · 尹福臣
当前，全球产业正在发生深层次变革，具体到中国的产业发展，这种变革主要表现为产业自身创新激发的产业内容和组织的变革，以及城乡融合发展推动的产业载体空间的变革。“产业变革+地产变革”叠加，就是产业地产商的商业机会，东滩顾问在《中国产业地产：商机与实战》第二部分对此进行了系统的分析。 一方面，我国的国际经贸环境、国内经济形势和经济政策变化巨大，在经济转型和消费升级的大背景下，农业、制造业和服务业都在发生变革。在互联网+、数字经济和智能技术等推动下，产业分化重组和行业跨界整合频频出现。
另一方面，我国城镇化进入城乡融合发展的新阶段，形成了两条主线，其一是以城市更新为主线的城市群整合和城市提升，其二是以乡村振兴为主线的小镇特色化和乡村提升。从城市产业看，科技回归都市，商旅文融合发展，以产业复兴为导向的园区经济，成为城市更新的核心引擎。从乡村产业看，新经济浪潮扩散，城市消费下沉，以文旅资源为导向的小镇经济，成为乡村振兴的核心引擎。
从产业发展层面的分化整合，到城乡发展空间的重新布局，都昭示着当前中国产业转型升级已经进入深度发展阶段。大多数产业都将进入整合升级的新阶段，一部分产能将向“一带一路”沿线国家转移，一部分产业将在整合升级中进行新的空间布局，同时，不断扩大的中国市场和不断完善的产业环境，又将不断提升我国对国际高端制造业和服务业的吸引力，这些必将需要大规模新型产业发展载体和空间，等待有志于此的产业地产商去创新创造全新的产业地产产品，捕捉产业地产新商机。
结合东滩顾问近些年的研究和咨询实践，我们对产业地产的商机进行了系统分析，并将注意力聚焦在小尺度产业地产领域，结合产业需求变化、产业业态和功能载体的分析，探讨了各类新产业、新业态在产业地产集聚的内在机制和发展趋势。除了工业地产、旅游地产等市场上已探讨多年的产品，我们重点总结了以下7大产业地产商机。
1、颠覆性创新时代的科技地产
2、“健康中国”战略引领的健康地产
3、乡村振兴战略背景下的农业地产
4、数字科技时代的文创地产
6、终身学习时代的教育地产
7、消费升级趋势下的体育地产
1、颠覆性创新时代的科技地产
十八大后，科技强国战略成为我国七大国家战略之一，国务院也首次出台了《十三五国家科技创新规划》，科技创新上升到前所未有的高度。在科技强国战略的感召之下，各大房企相继开启了进军科技领域的探索，一方面是直接投资、收购科技企业，如华夏幸福斥资百亿与昆山国显光电有限公司合作，跨界进入OLED领域；三盛宏业在控股中昌数据，进入大数据领域后，仍在强化3D打印低速电动车、存储器等科技领域布局；另一方面是进入科技地产领域，如融创开辟了融创智谷科技地产产品线，第一个项目已经落子武汉；万科与腾讯、上海细胞集团等科技公司合作开发主题型科技园区；碧桂园更是提出了投资千亿打造科技小镇的计划。
事实上，大量科技地产项目在以科技之名行地产之实，更有国内知名科技公司在这场圈地运动中被拉下神坛。科技地产仅仅只能作为房企勾地的概念吗？其实不然，东滩顾问认为，科技产业固然具有前期投资大、项目周期长、运营属性强、专业要求高等特点，但只要能对科技产业发展趋势、科技创新运行规律拥有深度了解，从创新组织的角度挖掘科技地产的价值，科技地产仍然商机众多、大有可为。
2、“健康中国”战略引领的健康地产
如果说地产商的上半场是在“卖房子”，那么下半场将要开始进入“美好生活”营造阶段，从万科“美好生活场景师”、融创“美好生活运营商”、金科“美好生活服务商”、绿城“理想生活集团”，到复星“打造全球家庭客户幸福生活方式”，越来越多房企加入到“美好生活”阵营。 健康地产正是“美好生活”走进现实的产业载体，是健康产业和产业地产强势联姻的产物。近年来，大健康产业年均复合增长率超过20%，未来十余年，预期16万亿的健康服务业市场，包括创新引领的健康科技产业，产业链分解重组的医疗服务产业以及基于互联网、大数据、人工智能等技术的各种健康新业态，为健康地产的蓬勃发展提供了巨大的市场空间。
在“健康中国”战略大背景下，越来越多的房地产商涉足大健康产业。2017年，房地产企业在医疗健康领域投入逾3000亿元。在后地产时代，健康地产已然成为传统地产企业、健康产业上下游企业转型升级的重要方向，专科医院（儿童、康复、肿瘤、医美、口腔等）、社区健康管理中心、综合医院、健康商业中心、高端健康管理中心、医疗产业园、Medical Mall、养老地产等成为投资热点。
3、乡村振兴战略背景下的农业地产
陶渊明在《归园田居》中描绘了一幅美好动人的田园画卷，字里行间都流淌着诗人对田园生活的热切期盼和喜爱。乡村不仅有蕴含于土地的乡村情景和美好意蕴，更有沉淀在中国人骨子里的一份农耕精神和乡土情怀。新时期，在乡村振兴的大背景下，越来越多的人开始回到农村，挥洒青春和热情，建设美丽家园。随着物质条件的提高和快速城市化，对田园生活的向往和健康饮食倡导带来新一波消费升级；而从2004年到2018年，中央一号文件连续15年聚焦三农问题，不断释放政策红利，推动农业创新。
在这股“下乡潮”的推动下，“农业地产”加速兴起，绿城、中粮、华润、万科等房企纷纷布局农业，探索“农业+地产”新模式，如华润开发都市农业品牌“耕雨”、绿城建设农业小镇“春风长乐”、恒大打造高科技农业科研基地、美好置业投资种稻养虾、万达集团养猪种茶……从城乡统筹发展和新型城镇化建设角度来看，农业地产将带动农业科技创新、农业流通变革、农旅融合发展，是实现城乡互动和一体化发展的一种良好模式，也是实践“看得见山，望得见水，记得住乡愁”美丽中国梦的主要途径。
4、数字科技时代的文创地产
瞬息万变的年代，科技不断创造奇迹，成为引领时代发展的主旋律。科技不仅能带我们不断探索大千世界，而且丰富我们对内心的探索、对情感的表达以及对想象的执着，让文化类消费产品更富有体验性、交互性，更加绚丽、多彩、梦幻。科技创新和文化创意作为人类社会不可或缺的两种力量，共同塑造了历史、也决定了未来。
如今伴随数字科技的飞速发展，科技和文化的演进发生了剧烈变化，互联网正在改变传统文化创意产业的创作生态，文化与科技融合的数字创意新业态初具雏形，颠覆性的体验变革悄然发生。数字技术融入到原有文创业态中，进而形成新的数字文创业态，比如数字动漫、数字游戏、数字影视、新媒体、虚拟现实、数字营销等。随着各类新兴数字文创业态的涌现，文创地产再一次引起市场的关注，并呈现很多新的发展态势。承载各类新兴文化创意业态的文创项目建设，VR乐园、新媒体产业园、电竞小镇、微电影小镇、智能文娱小镇等，正在掀起文创领域的新载体变革。
未来的国家、产业和企业的竞争，本质上将是供应链的竞争。如何在新一轮全球经济发展大潮中，促进产业链、供应链与价值链的融合与创新，实现主导式全球化发展，是我国需要面对的重大挑战。国家高度重视供应链竞争力的塑造，先后出台多项推进供应链发展的重磅政策。这无疑为全社会带来了一个信号，我国供应链发展迎来了创新应用的新时代，供应链理念不断渗透到各行各业，传统行业生态不断改变，产业发展将全面迎来“供应链+”的新阶段。
一方面，我国各行业的供应链竞争力都偏弱，在全球供应链市场上属于收益和竞争的“双洼地”。另一方面，我国在互联网＋、智能制造、智能物流等领域已达到全球领先水平。2000年以来消费互联网的飞速发展，促进了我国经济社会领域的深层次变革。借助工业互联网带来的智能化变革，以红领、海尔、三一重工、航天云网等为代表，正在重构产业供应链。目前，面向供应链管理升级领域出现了非常多的新业态、新模式，在主板上市与新三板挂牌的供应链服务企业超过500家，尤以深圳最为密集。迎合供应链发展需求的演变，以及供应链的业态创新和发展趋势，供应链地产正在发展成为物流地产的升级版。
6、终身学习时代的教育地产
近年来，随着人民生活水平的不断提高，人们的消费由生存型消费向发展型消费逐渐转变，教育成为消费升级的重要内容，孩子教育观念在发生改变，中青年、老年群体正在成为教育的生力军。在社会飞速变化的今天，终身学习越来越成为一种共识，随着人们对知识、能力和素养的全方位关注，以及互联网、人工智能、虚拟现实等科技在教育领域的应用，传统的学习方式正在改变，学习的目的、方式、人群、场地、时间都在变得更加多元化。
在多元化教育需求的拉动下，教育的产业化需求不断扩大，创新的教育产业业态不断涌现，并孕育了大量高成长的教育企业，如美股上市公司学大教育、诺亚舟、弘成教育、双威教育、中国教育集团、正保远程教育、环球天下、新东方、好未来、安博教育、ATA、达内科技、海亮教育等；港股上市公司枫叶教育、成实外教育、睿见教育、宇华教育、民生教育、新高教集团、中教控股、新华教育、21世纪教育、天立教育等，还有大量正在上市路上的公司。
而高速发展的中国教育产业，正在成为新经济发展、未来城市更新和产业地产运营的重要内容。从各类民办学校、国际学校、职业培训基地，到近年来兴起的城市综合体的教育主题化改造，以及各种主题研学、研修和拓展营地，都在挖掘潜在的教育产业需求，努力通过人性化、智慧化、场景化的教育创新，赋予教育产品更高价值。万科、碧桂园、恒大、融创、保利、正荣等各大房企，也是纷纷杀入教育地产领域，抢食教育产业的巨大蛋糕。
7、消费升级趋势下的体育地产
随着我国经济水平的不断提高，消费结构升级成为大势所趋，大消费时代已然来临，体育消费成为人们生活水平提高之后的重要内容。2014年我国发布《关于加快发展体育产业促进体育消费的若干意见》以来，鼓励体育消费、促进体育产业发展的一系列政策密集出台，体育产业首次进入国家经济总体布局，并被国家发改委明确定义为经济发展的“新风口”。
近年来，由马拉松、健身休闲、康体训练等带来的全民健身浪潮，冰雪运动、水上运动、户外运动等小众运动走向大众带来的体育多样化，以及电子竞技、竞赛表演、体育媒体等带来的体育娱乐化，让体育产业的内涵和外延不断丰富拓展。同时，体育产业与科技、文化、传媒、健康、旅游等相关产业深度融合，并由此衍生出了众多复合型产业和新型业态。
基于体育产业良好的经济效益和品牌效应，全国已形成建设体育小镇、特色运动小镇、冰上运动中心、户外运动基地、体育运动公园、体育综合体等项目的热潮，恒大、万达、佳兆业、苏宁环球、中天城投、莱茵置业等房企纷纷介入体育产业投资运营，“体育+地产”模式正迸发出新的商机。
