作者：东滩顾问·姜盼
产业园区规划是一项系统性的工作，除了产业发展选择和细分行业定位，还要关注对市场形势、产品需求、资金平衡等方面的研究分析。东滩顾问基于大量的产业园区规划实践，总结了“园区概念主题化”“业态组合创新化”“项目设置落地化”“商业利益最大化”四个产业园区规划的操作要点。
01、园区概念主体化
对产品进行概念包装能够提高产品的外在价值进而提升产品的市场竞争力，产品包装已经是产品生产的一个重要流程，琳琅满目、风格迥异的产品包装令人叹为观止。与产品包装相似，园区包装有利于优化内部环境、集聚要素资源、吸引项目入驻、扩大对外影响等，从而提升园区的市场竞争力，尤其是在园区竞争日益激烈、园区走向日益专业的背景下，园区开发者更应重视对园区进行主题化的概念包装。
东滩顾问认为，产业园区概念包装应干练、精辟、醒目，应突出园区的主题特色，一般而言，可以从区位优势、产业特色、园区功能、经典案例四个角度进行分析，而大部分情况是上述四个角度的综合。
产业园区概念包装分析图
1. 基于区位优势
基于园区的区位优势，综合考虑园区在区域经济所扮演的角色，对园区进行概念包装。如结合连云港的亚欧大陆桥东方桥头堡的区位优势以及中西部地区急需出海口的现实需求，东滩顾问将连云港徐圩新区包装为国家东中西区域合作示范区；再如结合盐城新滩片区为淮河流域的入海通道、滨海港为距离日韩最近的深海港口以及淮河流域整体开放程度较低等现实条件，将该园区包装为淮河流域开发开放先导区等。
2. 基于产业特色
根据园区比较鲜明的主导产业定位，为进一步突出园区的产业特色，从产业的视角对园区进行概念包装。如东滩顾问在为招商局漳州开发区中小企业总部基地项目做开发策划时，以软件及信息服务、数字文化产业、物联网为主导，聚集互联网、大数据、云计算、人工智能、虚拟现实等高新产业，将园区的概念包装为“招商局芯云谷”，构建泛信息技术服务产业生态圈。
3. 基于园区功能
基于园区比较独特的功能定位，从园区功能的视角对园区进行概念包装。如东滩顾问在金地集团东莞鹏程宝项目定位及招商运营策划时，本着为金地集团转型开模具、为东莞塘厦升级做示范的目标，打造智慧型高端产业载体，导入高智能科技产业，引入高智慧创新人才，将其概念包装为“金地智汇港”，打造深莞高科技产业带上的重点节点，引领塘厦产业升级的智慧港湾，科创氛围突出的活力社区。
4. 基于经典案例
利用国际知名的园区宣传自己，从而扩大自己的影响力是一种常用的园区概念包装的思路。如东滩顾问将大丰汽车2.5产业园的概念定位为“汽车硅谷”，放大中汽中心汽车试验场的产业价值，聚焦汽车检测、研发设计、汽车商贸等产业环节，全方位展现了汽车2.5产业发展蓝图。这样的概念定位一抛出来，大家就大概能想象到这个园区未来的样子了。
02、业态组合创新化
随着园区开发越来越精细化、专业化，业态定位成为开发策划的重要内容。标准化厂房、产业综合体、企业孵化器、企业加速器、工业邻里中心、交易市场等都属于功能业态的具体表现形式，它们都有一个共同特点，就是在一定程度上可以进行模块化组织和标准化生产，具有一定的可复制性。
产业园区开发的业态选择需要考虑可行性，根据东滩顾问的研究，产业园区规划过程中的业态定位，大多要基于已有的业态单体进行组合创新。高层办公、多层办公、独栋总部、标准厂房、商务酒店、商务会所、人才公寓、员工宿舍等业态单体如同一块块积木，业态组合创新的过程就是“搭积木”的过程。在具体的开发策划研究中可以根据以下几个维度思考园区的业态组合。
业态组合创新示意图
1. 参考企业需求
企业是产业园区的主要目标客户，不同类型的产业甚至不同类型的细分产业的企业对园区物业载体的需求会有很大差异，如以现代服务业、文化创意产业为主导产业的园区选择LOFT、SOHO等业态风格可能更能满足客户需求，科技型创业企业则更偏好孵化器、加速器，流通型企业对交易市场等业态情有独钟，轻制造企业更有意愿选择多层标准化厂房等等，因此园区在选择业态组合时一定要有明确的主导产业定位，并深入研究企业对业态的需求。
2. 参考周边竞争
市场化的产业园区在研究目标客户需求的同时，也要掌握周边园区的业态风格，了解市场竞争情况，做到“知己知彼”。园区业态既不能因有市场需求而盲目定位，也不能因有市场竞争而规避定位，它必须建立在综合了解市场供求的基础之上，选择具有平衡性、独特性的业态组合。
3. 参考规划控制
园区的开发，尤其是小园区的开发，大都是建立在已成型的土地利用规划、控制性详细规划或修建性详细规划的基础之上，因此，在研究园区的业态定位时，必须考虑上位规划对园区土地在性质、容积率、开发强度、建筑高度等方面的控制，在违背上位规划的前提下，纵然再具有创新性的业态组合也几乎没有落地的可能。
03、项目设置落地化
当前园区功能与服务日益受到园区开发商的重视，平台类项目成为园区开发策划的点睛之笔。在开发策划研究实践中，不乏标新立异、夺人眼球的项目被推出，但由于种种原因，这些项目与现实差距甚远，往往难以落地。其实对于产业园区而言，项目功能属性和收益属性远比项目创新属性重要，因此只有保证项目的功能性与收益性，项目才有落地可能，而有效的市场需求和明确的投资主体是影响项目能否落地的关键。
1. 有效的市场需求
需求决定供给，对于项目策划也不例外，一个具有可落地性的项目必然有有效的市场需求作为支撑。这种需求可能来自于现在，也可能来自于未来；可能来自于园区内部，也可能来自于园区外部；可能来自于园区的企业，也可能来自于企业中的人；可能是生产性服务需求，也可能是生活性服务需求……
2. 明确的投资主体
项目建设必须有资金作保证，因此明确的投资主体是支撑项目落地的另一因素。项目投资主体包括政府机构和市场化机构两种，政府投资建设的项目一般要具有较大的社会公益性，企业投资建设的项目则更注重其经济性，因此，在项目设置时应首先厘清所设项目的属性以有针对性的明确投资主体。
04、商业利益最大化
与传统的以产业聚集带动区域经济，以财政收入、土地溢价收益弥补园区亏损的园区发展模式不同，现代产业园区的收益大都来自于园区本身，随着大量市场化机构涉足园区开发领域，商业利益最大化成为园区开发策划的工作重点。其中合理设计盈利模式、科学评估资金投入、准确评价财务收益是保证收益最大化的基础性工作。
1. 合理设计盈利模式
现实中，园区开发商可以通过销售产品、出租物业、集成服务、资本运作等方式回收资金，也可以通过固定收益模式、利润分成模式、土地补偿模式、配套经营补偿模式等实现盈利，在开发策划实践中，可通过分析园区开发商的综合能力、战略目标、与政府关系等方面，合理设计盈利模式。
2. 科学评估资金投入
投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对园区开发的投资额（包括工程造价和流动资金）进行的估计，是正确评价园区投资合理性，分析投资效益，为园区开发决策提供依据的基础，也是园区开发策划的重要环节。投资估算可能包括土地一级开发估算、土地二级开发估算、项目经营估算等方面，需综合考虑业态体量、档次、风格、土地价格、劳务成本、物价水平等多重因素。
3. 准确评价财务收益
财务评价是在国家现行财税制度和市场价格体系下，分析预测项目的财务效益与费用，计算财务评价指标，考察拟开发园区的盈利能力、偿债能力，据以判断项目的财务可行性。财务评价是在确定的建设方案、投资方案和融资方案的基础上进行的财务专项分析。
