虽然房利美、房地美两大房地产金融机构一度成为金融危机的导火索，但最大原因实则在于信用风险，由于对借款人的资格审核较松，导致很多资质不够的次级贷款进入房贷市场，才加剧了风险。
全球化进程加速和资本监管的放松，使资本全球配置成为大趋势。近年来，国内资金投资海外的规模日益增加，其中，欧美国家不动产成为资金配置的首选。根据世邦魏理仕统计，2011年-2014年，中国资本投资海外商业物业（不包括开发项目及个人住宅投资）的年复合增长率高达72%，规模占亚洲海外投资超过四分之一。
近期，美元升值预期增强，美国经济复苏势头乐观，使得“后金融危机”时代的美国楼市具有一些新特征。私募股权基金安泽资本合伙人、总经理吴亮在接受21世纪经济报道记者专访时表示，虽然房利美、房地美两大房地产金融机构一度成为金融危机的导火索，但高杠杆并非问题的根本所在。
他还认为，美国楼市的复苏，是与宏观经济复苏同步的，这和国内楼市有着明显区别。从资产管理的角度来看，中国资金海外配置资产的趋势还将持续。
选择和回报
《21世纪》：近年来中国资本投资海外的规模不断加大，主要有哪些原因？
吴亮：最近几年，中国经济处在变革期，经济增速放缓，市场投资的回报率在下降，风险却越来越高。也就是说，投资的回报率和安全性不相匹配。从资本逐利的角度，就要选择新的投资区域。另外还有汇率因素，美元升值、人民币贬值的趋势，促使投资者和商人把人民币资产换成美元资产。这其中，不动产是中国资本的主要目标。
《21世纪》：从投资主体和区域上看，中国资本投资海外不动产有哪些特征？
吴亮：中国资本的投资区域主要是欧洲和美国两大市场，另外澳大利亚也有一小部分。尤其是美国，政治稳定、法律体系完善、经济总量大，很受投资者欢迎。中国资本大规模投资海外是从2008年金融危机后开始的，从投资主体上看，最初是私募资本、中小型开发商、高净值人群。近两年保险资金开始加入，成为一股重要力量。
但不同类型的投资主体，选择标的又有区别。险资追求长期稳定的回报，一般选择固定资产像写字楼，租金的年度净回报在5%-6%。其他几类投资主体主要选择不动产开发投资，开发投资的风险大、回报也高，通常在15%以上。
《21世纪》：相比国内，15%的水平好像并不太具有竞争力，为什么投资者仍然选择海外投资？
吴亮：一两年前，中国资本刚进入时对美国的回报预期非常高，要求达到20%-30%。但美国是成熟的市场，投资回报率比较稳定，不会太高。有些开发商决定自己操盘。但因为开发模式、法律规定等不熟悉，又交了很多学费。现在投资者基本形成了共识：分散风险比追求投资回报更重要；尽量寻找当地的合作伙伴。
《21世纪》：美国市场对于中国资本的态度如何？
吴亮：两极化。一部分非常欢迎。这个很容易理解，拥抱资本是大家普遍的心态。还有一部分持保留态度，这其中有些跟中国企业合作过。有家与中国大开发商合作过的美国大开发商曾经跟我说，以后不确定会不会再和中国资本合作，因为之前发生过摩擦冲突。
美国的不动产开发模式都是轻资产开发，开发商往往只占10%股权，但要求有管理的权利，因为他们要给银行提供担保，承担较大风险。但因为中国习惯了“股权＝话语权”的方式。因此类似冲突在合作中经常出现。
楼市的“中美差异”
《21世纪》：现阶段美国房地产市场走势如何？
吴亮：整体市场在恢复之中，但局部市场中有些恢复得非常好，比如东部的纽约、波士顿地区，西部的加州、硅谷、南加州；有些区域的房价已经超过金融危机前的高点。但从全国来看，有些地区还没有恢复到2008年的水平。
《21世纪》：回头看2008年的金融危机，房地美、房利美两大机构的兑付危机往往被视为导火索。有观点认为，房地产其实也“绑架”了美国的经济和金融体系，你如何看待？
吴亮：虽然两大机构的杠杆率偏高，但并不是造成危机的根本原因。最大原因在于信用风险，由于对借款人的资格审核较松，导致很多资质不够的次级贷款进入房贷市场，才加剧了风险。今天的房利美和房地美，对信用评级的要求比当时要高得多，但整体杠杆率跟当时差不多，都是70%-80%的水平。
美国在2008年之后的变化在于，进入科技革新的时代。这种创新又造成了就业的增长，并推动经济处于稳定复苏阶段。房地产市场的恢复是同步进行的，所以整体比较健康。
《21世纪》：金融危机后，对美国房地产的投资策略有什么变化？
吴亮：如果做住宅，我会更加关注租赁市场。因为租赁市场是较为成熟和稳健的业态，一旦经济下行，销售类产品可能卖不出去，但租赁产品还能产生现金流。但租赁类产品的投资回报周期较长，这需要根据投资者的要求来选择。
《21世纪》：如何看待当下的中国房地产市场？
吴亮：要看具体市场。一线城市的吸引力很大，资本出于安全的角度来投入，房价下跌的可能性较小。但就整体市场而言，中国房地产的泡沫还是比较明显，因为房价收入比有些过高。另外，中国居民将房地产作为配置资产的主要方面，也可能会吹大泡沫。
吴亮：未来两三年，还会有很强的投资需求。这要看中国经济变革到什么程度，如果经济能够很快稳定下来，中国资本的向海外投资势头可能会放缓。但长期来看，在全球化时代，投资者不可避免地要做海外资产配置，所以规模会越来越大。从现行的资本配置结构来看，保险资金、私募基金都会加大在海外的资产配置。
来源: 21世纪经济报道(广州)
