文/晓太阳
在普遍的印象里，购房动机分成两块：刚需、投资。
但仔细想想，这其实是个伪命题，哪怕再刚需的购房者，也不愿意看到自己的房子跌价。
因为未来不可预测，即便是现在自住，保不齐以后会有出租、折现的需求。
在正式开始讨论房产保值这个话题之前，我们先来听一个故事：
AB两人在森林里，遇见一只老虎。AB两人拔腿就跑，B比较悲观，说道：“完了，我们不可能跑赢老虎的”
而A一回头，说：“我知道，我只要跑赢你就行了”
以上，房产保值的道理同样，你的目标，并不是跑赢整个市场，而是尽全力跑赢与你一样的购房者。
下面，我们不说空话，从二手房交易市场反推，总结出了以下几点：
地段
这是个被说烂的话题，大家都知道买房地段第一。
但你有没有想过，所谓地段，到底指的是什么？
嗯，可能指的是学校、商场这些。
那么，在这些构成地段的关键因素中，有没有一个先后顺序？
有的：
交通排第一，地铁、公交对房子保值的重要性不言而喻，有不少楼盘在推出时，直接打出“地铁盘”旗号，在之后，不论是出租，还是变现，价格只会往上走。
商业排第二，有了商场、办公楼，就有了人气，美中不足的是，根据各个商业设施业态的不同，其对房产保值的影响，弱于交通。
学区排第三，事实上，是不是学区房开发行说了不算，你也说了不算，只有学校说了算，而且，追捧学区房的主力是中产，这类群体一旦有更好的选择，就会离学区而去。
ZF排第四，各类政府机构周边，大概率会规划有完善的市政配套措施，但一般来说，这类规划落地的时间很长，而且充满变数。
医疗排第五，离医院太近，房子反而跌价，离太远也跌价，要取到一个平衡点十分不容易，而且每个人对医疗需求的迫切程度不一，所以医疗对房子保值的重要性，没有想象的那么高。
说完了以上五点，我们来讲讲关于房子本身。
房型
什么样的房型，是最受二手房市场青睐的？关键的影响因素是什么？
面积排第一，事实上，二手房市场青睐的房子都有一个特点，面积小，功能多。
打个比方，“90平的四房”永远会比“120平的三房”好卖，其考虑因素有两个，面积小了，总价就地，市场更容易接受，外加功能多，房间多，这样的房子很容易脱手。
做个极端的比方，60平的三房，听上去有些局促，但实际上这种房子说转手就能转手。
楼层排第二，这一点从开发商的定价上就能看出，一栋楼内的房屋定价，呈现一个倒橄榄的分布，也就是两头尖（便宜）中间宽（贵），在二手房市场上，顶楼和底楼的价格总会矮人一头。
物业排第三，小区里有个好物业真的太重要了，往小了说，小区街道的清洁，往大了说各项公用设施的维护，都与物业有关，有个负责任的物业公司，整个小区的精神面貌看上去都不一样。
朝向排第四，这是比较反直觉的一点，多数人嘴上说一定要坐北朝南的房子，但实际上也能接受其他朝向的房子，在这一点上，二手市场购房者的坚定程度，并没有想象的那么高，当然，坐北朝南是最好的。
装修排第五，这一点见仁见智，十分不可控，之前的装修再豪华，只要与前来看房的购房者不对路，装修这点反而会造成麻烦。
