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这是书语人间为你解读的第246本书
《城市里的房子：读懂中国房产财富逻辑》
今天，灵遥将为你带来一本新书，名字叫做《城市里的房子：读懂中国房产财富的逻辑》。
对每家每户来说，房子始终是一个热门话题，像是房产税、学区房、限购等话题，都是老百姓们关心的话题。
而，房子的价格，不仅会影响我们对自己收入的看法，还会影响到我们的恋爱、择偶、生娃等人生大事。
那么，中国的房价究竟有泡沫吗？改善住房如何改善财务状况？哪里的房子适合投资养老呢？来和灵遥一起读读这本书，寻找问题的答案吧。
01.
中国的房价有泡沫吗？
浩浩荡荡的看房大军里，有一类人群叫做「买房刚需族」。
在他们中，既有等着买房结婚的小年轻，也有替孩子挑选好学校的宝爸宝妈们。一般来说，他们的手里并没有太多的积蓄，这套即将购入的房子，将会他们近些年来最大的身家。
因此，在买房的时候，他们一定会关心两个问题：第一，现在的中国房地产有泡沫吗？买了房子后会不会成为接盘侠？第二，如果刚需族买房，都有什么原则需要遵守？
要回答这两个问题，我们不妨来一起看看中国这些年的经济发展情况，和国际上与我们处在相似发展阶段的房价变化情况。
在书里，作者对比了中国大城市的房价，和韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等国家的房价，发现中国的房价上涨不是特例，而是符合全球范围内房价上涨的一般规律的。
图 | 1980-2016年全球主要国家房价变化情况
（数据来源：The Economists）
也就是说，在一个国家的综合国力、综合收入水平、消费水平和城市化率都在提升的时候，房价上涨是个必然趋势。
这就好比你拿着现在的收入，穿越回50、60年代去买房子，你多半会发现，买房子就跟个「买白菜」一样。
图 | 中国一线城市房价走势图（1999年 - 2015年）
答案是，当然有。
不过，我国政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。因为，房价增速过大，会让富人拥有更多的资产，让穷人没有地方住，不利于国家的繁荣发展和社会的安定。
毕竟，人要是对未来没有个奔头，就都不愿意去干活了。
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02.
中国的房价为什么会涨？
说完了房价的走势后，灵遥想和你说个故事：
记得在我刚上初中的时候（2006年左右），我父母用全部的积蓄，加上银行贷款，在成都西2.5环的位置，买了我家的第二套房。
那时候，灵遥清楚地记得，房价是4000-5000元左右一平方米。
结果，13年过去了，灵遥回家路过小区附近的地产中介时，我惊讶地发现，我住的那个片区，连二手房房价已经涨到了2万左右，可以说是了翻了3番都不止。
那么，这个房价为什么会增速如此过快呢？
有些朋友会把房价上涨的「锅」扔给「货币超发」，认为是货币超发的贬值，导致房价暴涨。
但是，从相关数据来看，我国的居民消费指数（CPI，衡量通胀的指标）增长率在全球范围内处在一个居中水平，并没有看出明显的货币超发。
也就是说，我国货币的超发并不严重，货币的贬值并不是房价飞增的主要原因。
既然不是货币超发，那把「锅」扔给「供地不足」可以吗？
答案是，这「锅」供地不足也不背。
一方面，很多三四线城市，甚至是县城，其实有很多空余土地的。
以灵遥目前居住的这个北方县城为例，放眼望去，到处都是空闲的土地和正在投入建设的房子，土地供应是很充足的。
但是，这个地方的平均房价8000元/平方米，同样是高于大部分居民的平均收入2000-3000元的，与一线城市很类似。
另一方面，在巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，也是可以敞开供应的，但是，城镇里的房价还是节节上涨。
那么，究竟是什么原因呢？
如果你有读过《学会花钱》这本书，你便会发现，真正影响房价的是土地的价格，而，土地的价格又由土地的位置决定。
更多内容，请戳（序号乱了，抱歉）：
学会花钱 ① | 别被「伪投资」拖垮了你的人生！
学会花钱 ② | 那些现金流教给我们的事儿：如何估值
学会花钱 ③ | 即时满足 vs 延迟满足：对时间的感觉是如何影响我们的？
学会花钱 ⑤ | 以小博大的背后，是人性的贪婪
统计学教我们的那些事儿：这笔投资的预期收益可信吗？
我举个例子，同样是一个80平方米房子，在北京二环里的月租估计得上万，到了北四环就只需要6000左右，而，到了灵遥现在居住的这个县城，就只用不到1000元。
因此，如果你是一个自由职业，暂时不用担心孩子的教育问题，不妨先来到县城，积累一段时间的财富，再做打算，
因为，房价的上涨，其实和经济高度发展时，导致的资源在大城市和省会中心城市聚集有关的。
当好的教育医疗资源，都集中到了大城市后，好公司也都跑到一线城市的CDB去扎堆，毕业后想要有个好发展的人群，自然而然也就聚集到了大城市。他们在一结婚，一生孩子，那人口势必会飞速增长。
但是，当人口的膨胀对应着的却是有限的土地时，可以修的房子数量也是相当有限的，一旦供不应求，房价必然上涨。
03.
刚需房子怎么买？：
先上车原则 & 稀缺原则
好了，现在我们假设你打算留在大城市里发展，必然会涉及到自己结婚、孩子读书、父母养老等问题，房子自然是一定要买的。
但是，这第一套房子，究竟该怎么买呢？书里有两个原则，灵遥希望大家记住。
第一原则，是「先上车原则」，也就是说先买票上车，买不起豪华卧铺，就先买站票，以免被列车抛下。
毕竟，中国的经济，大家都知道，还是处在一个飞速发展的阶段，涌入大城市的人会越来越多，房价也会越来越高。
如果房子对你来说是刚需， 那么，即便是工资的增速赶不上房价的增速时，也得先下手，减少损失。
那么，钱不够怎么办？作者的建议是，先买一个小的房子，然后随着小房子的增值，再买大的。也就是，先上车，跟着列车一起前进，先保证不会被抛下了。
除了先上车原则，另一个「稀缺原则」也很重要，就是说尽量买负载着城市资源稀缺的市中心的房子。
我举个例子，在北京，一个房子在三、四环，一个房子靠近通州，价格差不多，面积差很多，你就该买那个三、四环的小房子。
因为，房子的价值，不只是由这个房子本身决定的，而是由这个房子和它周围的稀缺资源，如，学校、医院、商圈、办事机构等共同决定的。正是有了这些资源带来的各种便利，这个房子才值钱。
比如，灵遥成都家里的房子，价格之所以会翻了3倍，主要原因便是周围的学校、医院、地铁、旅游景点和美食一条街。
因此，买房时，你最好买市中心的房子，如果买不了，那么就选地铁沿线的房子，来部分代替市区里的各种便利，和你租房的思路，如，回避市中心和商圈，是刚好相反的。
04.
改善型住房：
比改善居住条件更重要的，是改善财务状况
说完了刚需型住房后，我们来看看什么是改善型购房。
在房子里住了一段时间后，有不少朋友便会想着换个环境更好的房子，如，配套设施更好的小区房、面积更大的居住房、周围有好学校和好医院的房子。
这一点当然是对的，但是只对了一半：因为，非刚需的住房其实是你的投资，选得好的话，是可以改善你的财务状况的。
比如，在房价相对便宜的时候，买下一个房子，然后在房价上涨后抛售，或是出租，都能够从一定程度上帮助你cover掉每月的部分月供，实现财务自由。
明白了「改善」的含义后，我们来看看与改善型住房有关的三个问题：
现在买房晚不晚，还能够改善财务状况吗？
房产和其他投资工具，如，股票、债券、理财产品相比，哪个更能够改善财务状况？
如果买房的话，首付和贷款如何安排？
首先，从改善财务状况的角度来看，现在买房还是划算的。
因为，在未来的一段时间里，房价上涨是一个大趋势。数据表明，从1946年到2016年的70年里，全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍，扣除了物价因素影响值，上涨了4倍多。
由此可见，房价的「保值」「增值」属性，是实至名归的。
其次，从收益率来看，买房的收益率是远远高于购买股票、债券等理财产品的收益率的，同时也更稳定。
单从从2000年到2016年这16年的数据来看，房价涨了近10倍，一线城市的房价从每平方米5000元上涨到了50000元左右，二线城市的房价每平方米也上涨了近2000元到20000元左右。
如果考虑按揭，首付为全款的30%，也就是加了3倍多的杠杆，那么算下来就是30多倍的收益率，远高于股票的收益率。
05.
改善型购房怎么买？
少首付，多贷款，长时间
说完了改善型购房的好处后，我们来看看改善型购房怎么买？
一方面，改善型购房是你投资的一种，若是让你和家人每个月增加了N多资金压力，就不划算了。
因此，在购买改善型购房时，你要争取一个允许范围内最低的首付，在减轻压力的同时，对抗未来的通胀，减少购房成本。
另一方面，贷款时，你要尽量选择公积金贷款，因为，公积金的利率低，可以省下很多月供。因为，按照现在的利率，20年期的100万元的贷款可以省下1000元左右的月供，可以说是相当划算了。
另外，公积金里如果有剩余，你不妨取出来用掉，或是用来装修，总而言之就是别浪费。（公积金使用指南，请戳：好好赚钱 ⑤ | 亏大了！交了这么多年的五险一金，竟然才知道怎么用！）
06.
买房养老：
哪里的房子潜力最大？
说起买房养老，很多人会觉得是买个房子孝敬父母。这样的理解，出发点很好，但是也很不全面。
在《百岁人生》这本书里，作者曾不止一次地提到过，人类已经全面进入到长寿时代 —— 我们的父母和我们自己，活过100岁将是大概率事件。
也就是说，在60岁退休后，我们还将有近40年的养老生活，自然需要更多的财富资源。
另外，随着经济的发展，和物价飞速上涨，我们需要的养老钱，将比我们的爷爷辈和父辈更多，因此，多留些资产在手里，终归是个保障。
这时，你若是买得一套好房子，不仅可以替父母尽孝，还能够让你自己「老有所依」，可以说是「一举两得」。
那么，什么叫「买得好」呢？这里有一个关键问题，即，买在哪个城市里。
做了系统的研究后，作者和团队梳理了买养老房要考虑的八个因素，前四个是常见的已知因素，分别是城市规模、人口流入、人均收入，和土地供应情况，代表了一个城市的综合发展水平，影响了一个城市的房价。
比如，首都北京，和一个二三线城市的房价，每平米的价格之所以会有上万元的差别，主要是因为大城市的资源好，说白了就是有「好工作、好学校、好医疗」，买套房子，轻松满足三代人的需求。
图 | 北京2019年1月房价均价表
另外，城市人口流入也是一个很重要的因素，有些城市，如，珠三角的佛山、东莞、中山，和江浙一带的城市，因为政策好，区域好，房子的增值空间也很大。
当然，除了这四个已知因素以外，还有四个不常见的关键因素，可能会成为帮助你找到挑选城市的「胜负手」，它们分别是：儿童数量增速、上市公司数量、财政收入和服务业占比。
我们先来说第一个，儿童增速。
孩子是家里的宝贝，有了自己的孩子以后，父母自然会挖空了心思，想要把孩子送到最好的学校里去接受教育。
这便会涉及到「学区房」大战，比如，清华北大人大周围的房子，价格都是万和十万元起价的。
另外，在有了孩子后，买房会从「可买可不买」，变成一种刚需，房价自然也会跟着上浮。
接着，我们来看第二个，上市公司数量。
上市公司的数量，是一个地区经济是否活跃的指标。并且，在大多数中国人眼里，上市公司工资高，发展潜力好，是实打实的「好饭碗」。
于是，在上市公司数量众多的地方，如，广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南等地区，房价也是节节攀升。
图 | 中国境内上市公司分布情况图
第三个，是财政收入，这个决定了一个地区的经济情况。
一般来说，一个地区的财政状况越好，越证明一个地区经济发展好，越是容易吸引到毕业小年轻们的加入，因此，上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建地区的房子均价，都是全国相对来说比较高的。
最后一个是服务业占比，说白了就是第三产业在一个城市里的经济比重。
一般来说，那些服务业发达的城市，如，北、上、广、深在对抗经济下行时，普遍比工业主导的城市给力，房价也更加地坚挺。
因此，在你打算购入养老房投资时，不仅要考虑前面的常见因素，还要考虑到后面不常见的因素。
以上，便是今天的内容。
在读完了这本与房价有关的书后，灵遥发现，大城市房价的上涨，是一个必然趋势。
毕竟，每一个人在年轻的时候，都有一个北漂、沪漂、深漂、粤漂梦， 即便是月月光，也想要去一线城市里，见见世面。
但是，一线城市里，扎堆的不仅有土著，还有全国各地最优秀的学生，竞争不仅激烈，而且，房价也会因为供不应求，而飙升。
反观国外地区，因为教育和医疗的资源的不再紧缺，更多的人选择离开大城市，回到乡村里过田园生活。
虽然不知道这是否会成为未来发展的大趋势，灵遥也希望不管你在哪里，都有一处让自己感到心安，放心出去打拼的地方。
祝好！
