在买房这件事情上，购房者最关心的一个问题应该就是房子的产权。比如说，房子是40年产权、50年产权还是70年产权。
与此同时，小编经常听到“小产权房”这个词，与小产权房对应的则为“大产权房”。很多人只知道购买小产权房有风险，但是具体什么风险并不太了解，也并不清楚小产权房与大产权房到底有什么区别。
下面，小编就告诉大家小产权房与大产权房它们之间的区别以及购买的风险。
大产权房：由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。
小产权房分为3种：
①在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。
②在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
③各类农业园或养老院的别墅。
①小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权；大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行；职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
③小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住；大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易；购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
三、购买的风险
1、缺少“五证”
如果没有“五证”，是不能办理房产证的。没有产权，就不受法律的保护。
2、拆迁难补偿
除了不能办理房产证外，实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证
房屋质量没人监督，开发商为了赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
4、小产权房不能抵押或者上市转卖
没有正规的产权证，小产权房不能作为抵押或上市专卖。这是购房者在购买小产权房需要注意的地方。
5、小产权房不能抵押贷款
小产权房不能在房地产管理部门登记备案，所以不可以办理抵押等他项权利，没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行，银行贷款就无法批复。
产权缩水风险：房屋是私人财产，购房者享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，开发商和个人拿到的只是使用年限。因此我们通常所说的产权年限，指的是土地的使用年限。
房屋产权的年限，是从开发商拿地之日起开始计算的，而地产开发的周期一般较长（一般从拿地到交房入住需要2－5年甚至更久），因此购房者到手的产权一般会缩水几年，一般70年产权的房子实际使用年限也就60多年，一些50年、40年产权的房子使用年限更短。
