她，曾是一座荒岛。
像极了无数中华大地上正欲欲跃试、嗷嗷待哺的荒山荒林荒滩。
她，用十年创造了很多个全球第一，并乐此不疲的继续创造着。
她，一年游客量高达2700万，雄心勃勃的要在2022年实现4800万人次。
她，承载着阿布扎比王储的心愿，要成为一个世界最顶级的家庭度假目的地。
开发面积17平方公里的亚斯岛，与我国的国家级旅游度假区亚龙湾面积（规划面积18.6平方公里）相当。2009年11月，在动工建设三年后，亚斯岛被世界旅游奖评为世界领先的旅游项目。如何领先？让我们一起来看看：
世界上第一个法拉利品牌主题公园
2009年建成营业的法拉利世界，占地20万平方米，投资高达400亿美金，约当时汇率的2732亿人民币。馆内有世界上最快的过山车，最先进的F1赛车模拟器，最大的法拉利稀有车型主题展览馆，所展的法拉利车型都是顶级私人收藏家所拥有。
世界上最完美的F1赛道
亚斯码头F1（一级方程式赛车）赛道，从2009年建成开放开始就是每年F1最受瞩目的收官战的举办地。除了一年一度的专业赛车运动项目和体验（包括阻力赛和亚斯赛道之夜）外，该赛道已成为阿联酋娱乐和社区活动蓬勃发展的中心。
作为该地区技术最先进的设施，其配套的MICE场馆，定期举办各种各样的公司会议和活动。此外，亚斯赛车学校提供游客培训，颁发赛车执照。游客除了能够体验卡丁车外，还可以在F1®赛道上以超过200公里/小时的速度驾驶阿斯顿马丁GT4。这对热衷速度与激情的人来说，吸引力指数和复游率都是不容小觑的。
紧邻赛道的亚斯码头，获得了全球码头认证的5个金锚评级，拥有227个泊位，能够停泊任何尺寸的游艇。配套七家特色不同的餐厅。与此同时，亚斯总督酒店串联起赛道与游艇码头，提供了该区域更为完善的配套。
拥有世界最大冲浪区的亚斯水上乐园
在2013年开放营业的亚斯水世界，被世界旅游奖评为“中东领先的水上公园”，占地达15公顷，投资高达2.5亿美金，即当时汇率的15.75亿人民币。拥有多达43根蜿蜒曲折的滑水道，其中包括世界上最大的可冲浪区域。目前该水上乐园还将进行进一步扩建。
亚洲前列、中东第一的高尔夫球场
2010年开业的Yas Links在亚斯岛的西岸，与F1赛道和法拉利世界为邻，除了7414码的18洞球场，还有一个9洞的3杆洞灯光练习场；每一个洞都与海景相伴，其中有8个洞埋伏在海岸线上。被列为中东第一高尔夫球场和世界第44名。截至2016年底，全球拥有高尔夫球场的国家共计208个，共有高尔夫球场33,161个。美国和欧洲的数量占全球67%，亚洲仅占14%。在建或规划的新高尔夫球场项目（18洞标准球场）556个。从此数据可以看出，该球场在亚洲地区排名前列。
全球首个华纳兄弟室内主题公园
投资10亿美金，占地15万平方米的华纳兄弟室内公园刚于2018年下半年开业。包含华纳兄弟广场、哥谭市、大都市、卡通小镇、岩床和炸药峡谷等大主题板块和29 个游乐设施。整个乐园从动线、包装、设备、景观等方面都表现不俗。当然由于刚开业不久，部分前场运营人员的工作熟练程度稍显逊色。
除了上述体育、娱乐旅游项目外，截止目前为止，亚斯岛已经开发建成了7个高星级酒店。位于全岛中心位置，室内可链接通达法拉利乐园的yas mall占地23万方，拥有370多个国际品牌、68家餐饮店和24屏VOX影院。
在yas mall的东北边，作为本地生活服务配套的宜家家居和美国ACE家居建材五金商场亦相继也已开业运营。
看到这里——
没去过的，看热闹的，估计此时正情不自禁的发出啧啧啧的声音。
去过的人，半壶响叮当的旅游业人士，应该嘴上会轻描淡写说一句，阿联酋就是土豪呗，有钱任性，我们学不来。
做运营的，可能已经开始分析这投下去的数百亿美金的回收期。如果2700万的游客总量中60%购买乐园门票，按照目前开业的三个乐园的门票价格（合计约270美金／人），每年乐园仅门票收入约为43亿……7家酒店，2000多间客房，平均房价人民币800元，出租率若70%......购物中心租金及停车场、广告位收入、游艇及高尔夫俱乐部经营收入……
做房地产开发的，首先想着的是算下地产部分的货值甚至IRR。亚斯目前建成与在建的住宅项目有5大组团，分别是West Yas、Mayan、Yas Acres、Water’s Edg以及近期竣工的Ansam。西北部片区的住宅类型均为villa（独栋别墅），占地约120万方，建筑面积约60万方。售价约为人民币1.4万／平，独栋面积在400-700平米左右。
紧邻E12亚斯岛主入口的YAS ACRES住宅区，占地约93万方，建筑面积约65万方，以townhouse为主，面积220-320平左右，2019年10月交房，其售价约人民币2.1万／平。
西部住宅地块占地面积约200万方，建筑面积约260万方。包含独栋别墅、联排及大平层公寓。公寓售价约人民币1.6万／平。不算去年开始投资开发建设的南部滨海区域，倘若西部、北部的住宅板块全部售罄，销售收入可达637亿人民币，约等于94亿美金。当然，还需计算土地、建安、税金及沙漠地区高昂的绿化成本等等。
2017年刚启动的南部玛雅住宅区，共计800多个单元。主要为海景大平层和联排。目前一期271套不同户型的住宅已开盘销售。售价约为人民币1.6万／平。
亚斯岛的投资主体包含了政府全资投资公司Mubadala、阿布扎比的上市房地产开发巨头ALDAR Properties、资产管理公司Miral 。这样的投资开发运营团队，足以说明亚斯旅游地产开发上的战略及现实意义。当然，阿布扎比政府同时启动了多个荒岛的开发，各自的定位及拳头旅游产品均不相同，但高端度假房地产则是主旋律。
不同的人站在不同的角度，关注的、认知的、解读的方式与路径都不一样。有油任性也好，经营可期也罢，亚斯自2006年宣布开发至今，已经迎来了第13年头。她用三年创造了多个世界级现象，再用8年实现了高达2700万的游客量，并信心十足的用接下来的3年实现4800万的游客量。对比今天同样身处如火如荼的旅游开发浪潮中的我们，无论你是开发者、建造者、管理者、规划者，都应该走出感概、走出叹息，透过现象，观察那些值得我们学习的、细嚼慢咽那些我们可以拿来利用的。
至少对我而言，每一次的旅行，都与思考相伴。而“婷指的风景”中每一篇文章，都来源于我一步一个脚印的丈量、都倾注着我一遍遍研读资料的心血、都饱含着我对中国拥有自主研发的世界级旅游产品的期盼。
亚斯岛今天的成绩可圈可点，明天的发展可期可盼。总结起来，至少有以下四点值得国内旅游综合开发项目借鉴：
1:
合理的整体规划布局，交通动线设计尤为突出
以yas mall为核心，形成了集生活、购物、娱乐、体育、室内外游乐、休闲、餐饮为一体的旅游核心区。而这个区域，又将本地生活人群的消费区域（购物中心+宜家+ACE）、普通观光及度假客群的消费区域（购物中心+法拉利+华纳兄弟乐园+水乐园）、高端消费人群的生活方式度假区域（码头+赛道+酒店），利用交通动线进行了区隔，既互为联动又相对独立、互不干扰。
交通动线上，整个旅游核心区，由一条快速路纵向贯通，为主干。二级道路可通达上述三个不同的功能区以及位于北部、西部、南部的住宅区，形成了主干道结合多个小环线的树状道路格局。便捷、利于分流和快速抵达。
2:
引擎产品锻造的强引力
亚斯的引擎产品无疑是巨额投资的法拉利世界。从前面的主题乐园经营收入和地产销售收入的分析中大家不难看出，如果不投法拉利世界，亚斯项目的整体盈利能力是十分可观的。实际上，阿布扎比政府可不只花了400亿美金。
2005年，阿布扎比政府的全资投资公司Mubadala从意大利投资银行Mediobanca手中购买下法拉利5%的股份。这才有了2009年世界首个法拉利主题乐园在阿布扎比的诞生。法拉利世界的开业对阿布扎比，尤其是亚斯岛房地产价格的提升大约在25%。同时，促进了阿布扎比多个荒岛的开发和新社区发展。当然，这400亿美金也许是一盘资本运作的大棋、也许是一面经济转型的战略大旗。渴望摆脱对原油出口唯一经济依赖的阿布扎比，勇敢跳进旅游业的大浪中，寻求着以旅游业、文化产业、制造业为主的多元经济动能，也践行着他们的沙漠梦想。
只是如此巨额的投资，除了基于全域发展战略考量的政府平台企业外，实在难以承受。但，对于任何综合性旅游开发项目而言，强IP作为引擎项目的导入是成功的先决条件。这里所指的强IP，在我看来必须具备3个元素：一是可持续更新的空间，这是能够满足目的地面对未来市场需求更迭的重要因素；二是粉丝的狂热程度。光有粉丝流量并不够，粉丝的狂热度与忠诚度才是消费力转化的根本；三是区域稀缺性。从IP属性到内容、商业模式在目的地所处地缘格局中的稀缺程度决定了其IP能产生的消费引力波的深度。
3:
不断更新的满足家庭全年龄段不同需求的产品
阿联酋在城市建设和旅游发展的进程中，似乎对“全球第一”玩上了瘾。即使够不上全球的，也一定得标榜一个中东第一。当然，在中东搞城市建设和乐园建设也比较容易夺得桂冠。阿布扎比最大的竞争对手应该就是迪拜了。亚斯作为阿布扎比目前最成熟完备的旅游度假区，自然不愿输给棕榈岛。在对产品的持续更新中，她紧紧抓住“家庭度假”的宗旨不放，不断更新、迭代出针对全家庭，老、中青、少年儿童的产品。因此，在2022年前，你还将看到：
耗资1.9亿美金升级后的法拉利世界，新增包含法拉利汽车模拟器、儿童骑乘在内的4项游乐设施，规模将比现在扩大40%。
耗资1亿美金打造的CLYMB室内极限运动馆。有着世界上最高的攀岩墙，达43米；世界上最宽的飞行舱，室内最宽处达9.3米，游客可以在此体验到32英尺深的太空中进行跳伞的体验。这个建筑外形酷似冰山的运动馆，将与yas mall相连，位于法拉利世界和yas mall之间。
说实话，这个项目与我去年开始在研发的一个轻极限运动综合体——环球能量mall有极大的相似之处。除了将室外的一些普通人不敢尝试的极限运动项目搬进室内降低体验成本和难度以外，我的环球能量mall还有来自世界各地的趣味民间运动。当然，再好的创意也抵不过土豪国的充沛的资金和疯狂的落地速度。
拥有18000个座位的室内竞技场。竞技场处于新开发的南部滨海区域，作为该板块的主要娱乐配套。春节我前往考察时已经初见雏形，预计今年底可以完工。
阿联酋第一个海洋生物研究中心的海洋世界。Miral在2016年底与Seaworld Entertainment达成合作，开发建设海洋生物主题公园。其中包括阿联酋第一个专门的海洋生物研究、救援、康复和返回中心。Dubai mall的海洋馆已经以全球最大玻璃观赏墙抢占了市场先机，对亚斯而言，这个项目多少有点画蛇添足的意思。也许正因为如此，才会把科研放进来，给未来的发展找到依托。
4:
一体化管理提高游客的舒适度
在一体化管理与一体化服务体系上，亚斯与我曾经写过的轻井泽王子度假区有许多类似之处。由于度假区面积大、功能区域集聚而彼此间相对独立，难免会显得散乱和各自为阵。王子度假区的奥特莱斯、体育运动中心、温泉馆、木屋度假村、两个酒店、高尔夫等都分布较散，但对外预定与查询平台的统一、规范有序的交通接驳、统一的服务标准、售后访问服务等给予了游客极好的一体化服务体验。
亚斯较之轻井泽王子更大，内容更丰富，但其内部接驳系统十分完善、周到；各功能区域内外的标识系统细致完善；服务体系完善、健全。这一点，国内绝大多数的度假区都未能做到。你去了亚龙湾，你会觉得他有任何整体性可言吗？不过是沿着海的一个个酒店，中间加了个风格不伦不类的商业综合体——百花谷。有多少人和我一样觉得，海南的国际旅游岛多少有点国际大牌酒店集中营岛的感觉。即使在长隆，如果你不是入住酒店的客人，恐怕也体验不到多少度假区一体化管理带来的舒适度吧。
亚斯岛的成功，不仅仅对于旅游度假区、旅游综合体的开发运营商们具有借鉴意义，对地方政府而言，也有学习研究的价值。当然，挥金如土的土豪国样样争做世界第一的豪气，我们未必敢学，但其走心的规划、精细化的产品理念、持续有机更新的思路、优质的服务都值得我们学习。
无论你是否去过亚斯，2022年，值得（再）去看看。
作者| 彭婷婷
图源 | 部分来源网络
图文编辑 | 夏小吖
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