01
楼市真的变天了，而且这个变化，可能还会持续很长时间…
“买房=普通人最好的投资”这个观念，大家真的要改一改了。
日常理财咨询中，我最常被问到的就是“手里有笔闲钱不知道该干什么，现在要不要再买套房”?
这个问题其实无法给出标准化回答，因为牵涉到的因素太多，往往需要具体情况，具体分析，给每个人以个性化的建议。
不过随着大环境转冷，最近收到了越来越多的问题，变成了“现在到底买房还是租房好”？
问这个问题的，一般是在大城市打拼，眼下手里还一套房没有的年轻人。
人性就是如此，买涨不买跌，看市场涨了，别人贪婪你更贪婪，看市场凄风惨雨，别人恐慌你更恐慌，明明是刚需最佳入场机会，反而不敢出手了。
02:
刚需和投资的性质完全不同。
投资可有可无，选择很多，如果未来房价3、5年一直不涨，租金回报率又那么低，这就是一项失败的投资。
但刚需没的选，如果你无法接受一辈子租房生活，那对你来说，“现在到底买房还是租房好”，就是个伪命题。
对于很多缺乏安全感的女生来说，不太可能接受一辈子租房这种事，但对于一些生活品质要求没那么高的男生来说，只要买房不划算，就算买得起，也可以选择长期租房过日子。
如果你认同以上生活理念，即，只追求“极致性价比”，买房更划算就买房，租房更划算就租房，那我倒有一个公式可以帮你简单得出答案。
如果选择买房，你的收益是未来房价每年的升值空间，成本是每年要付的房贷利息。
如果选择省下首付款去租房，你的收益是首付*可预期年化投资回报率，成本是付出去的房租。
所以当：
首付*可预期年化投资回报率-年租金>房价*年化涨幅-房贷*年利率
即：
首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率>房价*预期年化涨幅
租房更划算。
反之，首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率<房价*预期年化涨幅
买房更划算。
03:
这个公式中，首付、房贷、房价、租金和房贷利率都是已知条件，求的变量X是两个“预期”——预期年化投资回报率和预期年化房价涨幅。
预期年化投资回报率同时受主客观因素影响。
客观因素是，随着中国经济增速整体放缓，未来中国理财市场整体收益率也会逐渐下行。
主观因素是，每个人的投资理财能力不一样。
综合起来，未来的年化理财收益率大致可分为三档：不怎么懂理财的，在3%-5%，懂一点理财但不怎么精通的，能达到6%-8%，非常精通的，大概能有9%-12%。
有人可能会说，力哥，你文章顶上的动图不会说跟你投资能达到每年15%+收益，怎么这里缩水到12%了？
我这里说的15%+，是坚持七步定投的预期长期年化收益，但定投是个流量资金概念，不可能所有钱都一股脑入市，总有一部分得放在有流动性的备用金和固收产品里，而这部分收益这两年在持续下降（在可预期的未来，以高息P2P理财为代表的固收领域的金融创新会被持续抑制），这部分资金的低收益率会拉低整体理财收益率，最后中和一下，能有12%就很不错了——对于跨度20甚至30年的长期预期收益，采取相对保守一点的测算方法更合适。
所以你得先掂量掂量自己的理财能力，看自己处于什么水平。
而预期年化房价涨幅就更不好说了，每个城市都不一样，如果买的是人口持续流出的小城市，未来可能要计算的是年化房价跌幅，所以是彻彻底底的“X”。
04:
还是举例说明吧~
比如要买100万的房子，首付30万，贷款70万，首套房基准利率4.85%，租金回报率2%，即2万元/年，预期投资理财年化回报率10%（能看到这篇文章的都是理财爱好者，也没必要对自己的理财能力太自卑）。
首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率=30*10%-2+70*4.85%=4.395万。
这意味着房价未来每年平均涨幅超过4.395%，买房比租房更划算。
未来平均每年房价涨4.4%+，概率大不大？
对部分一二线城市而言，我觉得可能性还是不小的。
注意，你还要考虑到，首付和贷款金额是确定的，利率虽有波动，但长期看整体趋势向下，而你的收入长期趋势向上，所以房贷负担会逐渐减轻，但人口流入型城市的房租肯定还会不断上涨，面对这种情况，我觉得买房可能会更划算一点。
但如果同样是买100万的房子，租金回报率和理财收益率不变，不过按二套房贷计算，首付70万，贷款30万，二套房贷利率上浮20%，即5.82%，则结果变成——
70*10%-2+30*5.82%=6.746万。
未来每年房价平均要涨6.746%+，买房才更划算。
假如未来房贷政策进一步收紧，二套房首付像北京那样提高到8成，利率像合肥那样提高到1.35倍，则这个数字会进一步提高到7.31%。
你觉得未来你所生活的城市，房价每年平均涨7.31%+，也就是2030年的房价比现在还要贵一倍，可能性大不大？
由此可见，首套房和二套房的投资价值，差异非常大，特别是首付比例大幅提高，比贷款利率大幅提高的负面影响更大。
另外房租高低也有很大影响。
上面那个首套房案例中，假如每年租金回报率能达到6.4%，即使未来房价长期不涨，也还是买房更划算。
6.4%的租金回报率在国际上看也就中等偏上，比较优秀，但在中华大地，几乎不存在这样的住宅。
所以从投资理财角度看，中国人热衷买房，说白了，都是冲着房价上涨预期去的。
05:
最后再强调下，这个公式只能帮你从投资理财视角把这笔账算得更清楚，但理财就是理生活，理财是手段，不是目的，生活幸福才是我们真正追求的。
顺手再安利下力哥新书，听出版社编辑说，京东库存的签名书快卖完了，想要签名版的速度了~
对很多女性和中老年人来说，房子能带来的安全感，是很难用这种精细算法衡量的。
对男人来说，如果你对女票说：“亲爱的，咱们明天就登记结婚吧！力哥说了，租房过日子更划算！”
女票白了你一眼，呵呵一下，随手拉入黑名单……
你说你是聪明绝顶呢？还是聪明反被聪明误呢？
另外，刚需首套房是买来自己住的，未来不会卖掉变现。
就算要卖，往往也是卖小换大，或置换学区，都得贴钱，房价越贵，你换房补差价越多，所以不见得未来房价涨幅越大，你现在买房就一定越划算。
在考虑买房还是租房时，相比于上述公式，你更应该考虑的是月供是否能承受。如果月供hold得住，早晚都要买，买了又不卖，真没必要那么纠结。
……
PS：突然想起个事，我有个朋友最近在卖房，上海老闵行那边的90年代老公房，5楼，开3万都没人要。
原因有二。
一是位置比较偏，都买到这地段了，周围还有不少新房/次新房，年轻人往往更愿意多花个几千块买新房或次新房，这种房龄20年以上的老公房就很难卖给年轻人。
二是5楼没电梯，老人跑不动，所以中老年人基本也不会考虑。
所以这房子估计以后会越来越难卖。
建议1：只买得起便宜老破小的，只能考虑一二线市中心区域，比如北京五环或上海外环内，一旦出圈，直接PASS。
建议2：买平层（总高6层）住宅，没电梯的，最好2、3楼，4楼是极限，5、6楼直接PASS。
