当劳的创始人雷.克罗克，被邀请去奥斯汀为得克萨斯州立大学的工商管理硕士班作讲演，在一场激动人心的讲演之后，学生们问雷是否愿意去他们常去的地方一起喝杯啤酒，雷高兴地接受了邀请。
当这群人都拿到啤酒之后，雷.克罗克问：“谁能告诉我我是做什么的？”“当时每个人都笑了，”有人说：“大多数MBA 学生都认为雷是在开玩笑。”见没人回答他的问题，于是雷又问：“你们认为我能做什么呢？”学生们又一次笑了，最后一个大胆的学生叫道：“雷，所有人都知道你是做汉堡包的”。
雷哈哈地笑了：“我料到你们会这么说。”他停止笑声并很快地说：“女士们、先生们，其实我不做汉堡包业务，我的真正生意是房地产。”
雷花了很长时间来解释他的话。在雷的远期商业计划中，基本业务将是出售麦当劳的各个分店给各个合伙人，他一向很重视每个分店的地理位置，因为他知 道房产和位置将是每个分店获得成功的最重要的因素，而同时，当雷实施他的计划时，那些买下分店的人也将付钱从麦当劳集团手中买下分店的地。
麦当劳今天已是世界上最大的房地产商了，它拥有的房地产甚至超过了天主教会。今天，麦当劳已经拥有美国以及世界其他地方的一些最值钱的街角和十字路口的黄金地段。
中国的麦当劳在2017年时改名“金拱门”,其实这个金拱门的名字早在创建的时候就已经有了。
麦当劳创始人雷.克罗克，他曾经靠演奏钢琴来谋生，52岁的时候他还是个只是个推销员，一个并不成功的推销员。仍然过着开车去各地推销的生活，推销一种叫奶昔搅拌机，即使他口才了得，整天以“鸡先蛋先”的论调，试图让餐厅买下他的多功能搅拌机，这样就可以更快提供奶昔，卖更多的奶昔（而餐厅老板的理解是，我们没有那么多顾客，不需要什么多功能搅拌机）。 因此，处处踫壁，卖不出去奶昔搅拌机，不是机器不好，他销售的机器品牌很好，也不是他的口才不佳，他在朋友面前是个口才不错的人。但是就是卖不出去.
直到有一天，他接到一个订单：一家沙漠城市的汉堡店向他下单购买8台奶昔搅拌机。这种原本连一台都卖不掉的机器，居然会有人一次就要8台？强烈的好奇心驱使他要去实地看看。照着地图，他驾车一路穿过密苏里州和亚利桑那州，找到了这家位于加州的快餐店.门庭若市的场景以及美味的汉堡立即引起了他的强大兴趣。在现场参观完高效厨房，回到家后，餐厅的准化和专业化让他魂牵梦绕，他意识到这是快餐店的革命。茶饭不思的他，偷偷背着老婆把唯一的房子抵押了申请银行贷款，和餐厅经营者签下了特许经营协议：哥们这次豁出去了。
结果随着门店数量的不断扩大，他发现的运营成本越来越高，正当为自己拓展版图高兴时，秘书汇报了财务数据，他不但没赚钱，还负债累累。尤其严重的是，他的房屋抵押贷款，已经持续三个月没钱付给银行。这个创业者再次突遇破产房子收走的局面，愤怒、恐惧的他，在向银行申请谅解时被无情的拒绝。
负债累累，银行贷款逾期，生意遭受打击，妻子出离愤怒，这些都发生在一个52岁的创业者身上。这不是和国内很多创业者有相似之处？
转机却是一个叫哈里.桑拿本(哈利.索恩本)，这个人可厉害了，他是麦当劳的首任财务总监，他直接一针见血地指出：你有一些收入流，没有现金保留，沉重负担的合约，这需要你花费很长时间在内部手续上，批准后才能颁布政令，看来从未被批准过。并且分析出问题的关键。之前，克洛克与加盟经营者是这样合作的：加盟经营者找到他喜欢的位置，签约。通常是20年，使用我们的建设贷款，建立店面，开始营业。也就是说加盟者决定选址，而克洛克负责培训、设备、运营方法，他们负责其它。
哈利指出了这种模式的问题：最大的问题。似乎你还没意识到你在做些什么，你不是在汉堡行业打拼，你是在地产行业打拼，你并不是建立一个帝国，而只从一毛五的汉堡里获取1.4%的利润。用地产去获取利润，就是你汉堡店的地产，你应该买的是，买大量的土地。之后转手租赁给那些加盟经营者，他们受到条款限制，会从你这里租赁，而且只有你可以出租，这会带给你两个好处：一、稳定的前期收入流，在还没有造出第一个汉堡时你就有收入了；二、更大的资本扩张，这反过来又进一步刺激土地收购，反过来又进一步刺激扩张，如此往复，往复。土地，这才是价值的创造，还需要有控制，完全控制加盟经营商，不能质量达标的，你停止租赁，架空麦克和迪克（麦当劳兄弟）而进行控制，最终结果，你就控制了银行和加盟经营商，玩弄在股掌之中。
雷.克罗克接受了哈里.桑拿本的建议，改变之后，情况开始逆转，麦当劳的收入随后果然出现好转，公司开始盈利大增，原先那些不给麦当劳贷款的银行开始排着队求着它贷款，麦当劳得以买入更多土地，赚取更多租金，由此形成一个良性的循环模式。
其基本商业运营思维如下：创造餐饮品牌-扩大效应-买地建餐馆-出租特许经营给经营者赚取租金差价，然后获得特许经营的租金现金流收入和土地增价溢价。这分明就是万达，恒大等地产大佬们采用的商业运作模式啊！
所以，麦当劳的成功，是战略层面的成功——它在60年前就确立了以房地产为盈利来源的整体战略，在此基础上，通过不断完善战术层面，在管理和服务上提供更优质的标准化经验，并且把这种经验复制到全球，才有了麦当劳在全世界范围的长盛不衰。
创始人雷.克洛克曾经在众多场合中明确无误地说过：麦当劳不是做汉堡的，真正的业务是做房地产！
你没有听错，现在满大街的麦当劳，虽然经营着卖汉堡包的快餐店，它是闻名全球的快餐企业，但麦当劳总部如今基本上不具体经营快餐业务，那是以特许经营方式纳入麦当劳体系的小老板们的事情。麦当劳总部干得更多的 事情，是琢磨哪个地段是一个城市将来人流最旺的地方。论证完毕后，就买下看中的地块并建起快餐店，然后寻找特许经营的合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和这块商业旺地的铺租。
麦当劳在很大程度上已变成了一家经营房地产的企业。在全球100多个国家拥有数万块黄金地段的麦当劳，这些经营首麦当劳的的地产正不停地给公司源源不断创造正向现金流收入，土地也随经营增值暴涨。
雷.克罗克是麦当劳的创始人吗？严格来讲，原来的餐厅经营者麦克和迪克（麦当劳兄弟）才是麦当劳的创始人，只是雷.克罗克开创了购买地产建餐馆，然后将特许经营给经营者收租的模式，他用这个模式创造出了一个千亿美元市值的麦当劳帝国。这段 " 黑历史 " 被拍成了电影《大创业家》，1961年，麦当劳兄弟以270万美元卖掉了麦当劳餐馆的名号、商标、版权以及烹饪配方。此后，美国的全部麦当劳快餐店都归于雷.克罗克名下。虽然公司的名号仍叫麦当劳，却与麦当劳兄弟毫无关系了。
