我国的城镇化始于近代开埠通商，至今仍在延续。就我国近代城市发展的动力而言，有政府动力、市场动力与社会动力之分。政府动力，就是国家通过行政手段和政策引导等推动城市发展；市场动力，就是通过市场力量配置资源，促进城市转型和发展；社会动力，就是社会成员通过社团和个人等方式主动参与到城市规划、建设和管理中。当然，三种动力并不是孤立的，而是相互交叉和互动的。从宏观上分析这三种动力，对推进当前的城镇化有一定借鉴意义。
政府行为的延续与嬗变。我国城市产生和发展的特点之一就是政治功能占有十分突出的位置，其结果是城市一直伴随着政权的更迭呈现大幅度波浪式的运动，难以长久不衰。同时，一个城市的规模和发展与其行政地位的等级高低成正比，形成了等级分明的城市体系。近代以后，在市场发展、工业发展、交通发展和社会转型等多重因素影响下，我国城市进入了较为快速的发展阶段。但是，政府主导与行政推动仍然是城市发展的主要动力，只是政府行为不如传统农业社会那样凸显，而且推动的方式与内容也随着西方势力不断扩张和社会压力不断增强有所嬗变。其一，无论约开口岸还是自开口岸，从某种意义上说都可视为政府行为的产物，是政府对当时国内外形势的应对。其二，政府兴办官办企业、提倡振兴实业、保护和奖励工商企业、兴修铁路等，促进了城市经济实力的增强和城市规模的扩大。洋务运动时的军事工业等大型企业，大多建立在省会城市。清末新政时振兴实业和创办新式学堂等，促进各地城镇手工业、工场和新式教育的发展，城市主要功能开始嬗变。其三，政府推行地方自治和设立城市管理机构等，从制度上规范了城市的发展，也加深了社会各界对城市作为空间概念和社会理念的认同。
市场、工业等经济要素作用凸显。传统社会里，在自给自足自然经济支配下，农产品的商品率很低，能够进入较大范围市场网络的商品很少，难以构成对城市经济长期且强有力的支撑。城市里的商业多是围绕上层统治者的休闲消费，手工业产品中奢侈品占较大比重。城市的经济功能难以保持长久的主导地位，也就难以形成更强的吸附能力。近代以后，沿海沿江等口岸被迫开埠通商，进出口贸易率先发展，城市的聚集性骤然凸显，城市的经济功能陡然增强，一些城市的主要功能发生嬗变。这是我国近代城市发展的显著特点。其一，通商口岸与国际市场接轨后，进出口贸易迅速增加，大量商人聚集口岸城市，城市的集散功能得到较为充分的发挥。其二，近代工业从19世纪中叶开始在沿海沿江城市兴起，到20世纪二三十年代形成了一定的规模，它改变了城市经济的结构，增强了城市的经济实力和经济职能。一些新兴城市的崛起，不仅标志着城市数量的增加，更重要的是显示了工业化在城市发展中的作用。其三，市场愈发显露出对城镇化的推力。随着城市经济功能增强和交通网络的发展，以进出口商品为主的商品市场网络不断发展，带动着资本、劳动力等要素市场的重组。市场与城市的互动，促使经济重心和布局的调整，也促使市场网络和城市体系的重构，进而推动了近代城市发展。
社会力量的楔入。我国长期的中央集权制度、小农经济和重农轻商观念等，导致没有形成游离于统治者和被统治者之间且有较为显著社会地位的中间阶层，社会力量对城市发展的推动作用很小。近代以后，社会力量对城市发展的作用开始显现。其一，主要聚集在城市的社会力量为了寻求物质与精神生活上的改善，主动参与城市的建设和管理，最为明显的例子是清末上海等城市的绅商主持了当地的地方自治，即自下而上推行自治。另外，戊戌维新后，很多知识分子积极宣传民主化理念，倡导实行具有现代取向的城市市政、规划等措施，推动了城市管理的规范化和城市的现代化。其二，近代以后，会馆、同乡会和慈善组织等传统社团开始顺应时代需要逐渐转换角色，更多地介入公共领域。同时，涌现出很多由知识分子、实业家商人等组织的新式社团，如商会、同业公会、工会，还有慈善、文化文艺、社会改良、体育、妇女和宗教等根据类别组成的社团。这些社团在一定范围内行使着公共职能，社会力量开始成为城市建设和管理的推动力。
