一国房地产市场需求与城市化进程往往是同步的。同时，居民收入水平的提升则可以进一步增加居住改善的需求，并拓展商用房地产市场的开发空间。非洲国家房地产业的发展业遵循了上述经济规律。
非洲城市化进程不断推进
长期以来，非洲城市化水平一直保持稳步提升态势。如下图所示，从1960年到2011年，非洲城市人口从最初的5300万增加到了4.11亿，每年新增城市人口从最初的300万增加到1500万以上；尽管城市人口增速从最初的5%以上下滑到3.4%左右，但始终高于总人口增速；城市人口占总人口的比重持续增长，从最初的18.7%提高到39.7%，增加了21个百分点。根据非洲开发银行预测，在未来的数十年中，非洲的城市人口预计将以45%的增速增长，预计到2040年非洲将有一半的人口生活城市，是非洲房地产业发展的主要动力。
非洲各国城市化水平存在较大的差异，但均呈增长态势，且城市化水平偏低的国家增速稍快。除部分国家城市化水平较高，其他地区城市化水平偏低。2011年，非洲城市人口占比超过60%的国家有北非地区的利比亚、阿尔及利亚、突尼斯，南部非洲的博茨瓦纳和南非，以及非洲其他地区的人口小国，如加蓬、刚果（布）、佛得角等国。从1960年到2011年，撒哈拉以南非洲地区（不含南非）城市人口占比从最初的12.2%增加到了35.1%，增加了近23个百分点，城市化水平一直低于平均水平，但增长速度稍快。
伴随着城市化进程的推进，用于住房的土地需求不断增长，同时需要更多的服务设施和人员与城市发展进行配套。然而，在大多数非洲国家，偏低的居民收入水平制约了非洲房地产市场开发的水平。很少有人负担得起从马里的5800美元到埃塞俄比亚和赞比亚的70000美元的高房价，导致城市居民居住条件简陋，多以简易住宅或低层住宅为主。特别是15-24岁的青年人多居住在贫穷、拥挤的贫民窟。目前，居住在贫民窟里的人口从1990年的1.23亿增长到2.26亿人。生活在那里的人生命和财产安全得不到法律的保障，亟待改善居住条件。
用于住宅开发的土地稀缺，建筑材料和基础设施的费用不断提高，以及土地和住房政策和立法的缺失，导致房价上升和使用权不安全，这些是非洲房地产开发面临的主要困难。另外，在非洲，住房贷款非常有限，大约85%的城市城市居民由于首付要求高、贷款期限短、利息高而无法获得保障性住房。
虽然非洲住宅问题面临巨大的挑战，但并非不可克服。一些非洲国家为解决低收入家庭的住房已经成功地实施经济适用房的住房政策和项目。结果，大约有2400万的非洲居民的住房条件得到了明显的改善。例如，在过去的十年，埃及，摩洛哥、突尼斯等国居住在贫民窟里的人口数不断减少。
非洲房地产业的发展潜力
首先，随着非洲经济发展水平的提升和居民收入水平的增长，房地产市场需求必将得到强劲释放。其次，非洲国家普遍重视房地产市场开发对工业制造、建筑、金融等行业的拉动作用，对房地产投资提供相应的市场准入等支持，也有利于房地产业的发展。第三，随着金融业的发展及其对房地产抵押贷款支持力度的提升，非洲房地产需求增速也有望得以提升。
事实上，非洲房地产业正站在空前的飞跃式发展的起点。尼日利亚作为非洲人口第一大国，2012年已有超过1.7亿的人口，存在着约1700万套的住房缺口。尼政府计划在未来几年开发10万套住房，逐步缓解全国住房供应短缺困局。而要填补1700万套住房缺口至少需要3613亿美元，以期届时住房率达到25%。2013年，纳米比亚政府推出了29亿纳元的大规模住房计划。阿尔及利亚在2015-2019 未来五年国家规划中，将投资约560 亿美元建造各类住房160 万套。2014年4月，在埃及举行的“城市景观”房地产论坛上，埃及住建部长表示该国军队正在与阿联酋最大的工程承包商（Arabtec）接洽，准备合建100 万套低收入住房项目事宜，此举将激活埃及房地产市场。
此外，为满足非洲住房建设的巨大需求，非洲本土水泥生产企业已做好准备。例如，尼日利亚丹哥特（DANGOTE）水泥公司打算近五年投资17亿欧元，在非洲10多个国家建立水泥生产线，其中一些生产线已开始建设。该公司希望届时水泥年产量达到5000万吨。像处于世界领先地位的拉法基集团、摩洛哥西玛水泥集团等水泥生产经营企业，也都在非洲建筑行业蓬勃发展的这一时期，加大了投资力度。
