中国房地产市场自2014年年初就疲态愈显。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）6月初发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势2014》报告，其惊人结论无疑又给中国房地产市场一记重拳。据其估计，2013年中国城镇地区空置住房为4898万套，空置率为22.4%，城镇空置房占用了4.2万亿元银行房贷。城镇住房需求乏力，供给过剩，现有住房年供给的40%即可满足新增住房需求，“房价下行趋势已定，中国住房市场的寒冬即将到来”。但是，笔者认为，CHFS大幅高估了城镇住房存量和空置率，远远夸大了城镇空置房数量。另外，CHFS低估了未来的城镇住房需求，高估了将来的住房供给，从而得出了有误的政策结论。
首先，“建制城镇化”导致CHFS高估城镇空置房数量。中国在城镇定义方面不断变化反复，地方政府为扩大编制，争取中央优惠政策和获取廉价土地，一直热衷于更改行政区域名称。所谓城镇地区人口中，估计有三成左右是居住在乡村的农业户籍人口。同样，有三成左右所谓城镇住房其实是位于农村的住宅。总量数据方面，CHFS忽略了人均居住面积较小的大量集体户，错将家庭户统计数据当作人口数据，夸大了城镇居民住房的总面积。
其次，CHFS抽样问卷调查得来的城镇空置房率同样值得商榷。CHFS在计算中国城镇住房空置率方面包含几个问题：其样本偏重于高收入人群；其非随机分层抽样的权重调整具有随意性；占比为5.1个百分点的“人房分离”的空置率可能包含外出务工产生的农村住房；样本中县市改区因素带来的拆迁房夸大了平均空置率。另外，若考虑扣除自住用途的装修中房屋，空置率也有3个百分点的下调空间。实际上，即便根据CHFS2011年调查中家庭拥有住房套数的分布情况及单人户的数量合理推测，空置率也应远低于当年数字。
CHFS在分析今后城镇住房供需方面存在误区，第一，其明显低估了未来的城镇住房需求。其调查的城镇家庭中，前述三成生活在农村的农业户籍人口，其实有着很高的城镇住房需求。CHFS也严重低估了进城农民工的住房需求。2013年，中国1.66亿外出农民工，估计实际需求达1.2096亿套。即使部分农民工会选择回乡，未来10到15年，若能够较为顺利地解决进城农民工住房问题，每年新增住房需求也在500万套以上。此外，CHFS在计算“可实现需求”时，使用现有区域房地产市场数据，忽视了未来居民收入上升、政府提供保障房和居民迁徙等因素。
在论及未来五年年均住房供给时，CHFS在年均商品房和保障房两方面高估了未来住房供应量，得出“现有住房年供给的40%即可满足年新增住房需求”的结论。同时又认为中国现有城镇空置住房都可以成为有效供给，夸大了现有住房的供给量。
CHFS假定，过去两三年的商品房开工面积可以在未来五年得以维持，从而预测未来五年年均供应1300万套商品房。殊不知，中国14.6亿平方米的商品房开工面积很有可能在2013年已经达到顶峰。今年前五个月，商品房开工面积同比已经下降22%。而且，过去几年，商品房开工面积远远高于完工面积，且差距越拉越大。主要原因是自2010年以来中国实行“开发商在购得土地两年之内若不开发土地，则政府有权收回土地”的政策。估计未来五年年均商品房供应接近800万套，和2013年基本持平。
CHFS预测中国未来五年年均供应保障房720万套。中国的确计划在“十二五”期间完工3600万套，如果今年能够顺利完成计划，“十二五”前四年共完成2057万套，显然最后一年不可能完成剩下的1543万套。一个更为重要的问题是，地方政府虚报保障房数据的现象较为严重。
在存量住宅分析供应方面，CHFS也误将所有的空置存量房当作有效供给。第一代农民工在老家自建的被纳入“城镇统计”的农村住房不应计入供给。新一代农民工和非农户籍流动人口由于户籍和限购等种种因素，纷纷在老家城镇购房，也属于自住范畴。四面开花式的城镇建设必然有其非理性的一面，出现一批严重供过于求的“空城”甚至“鬼城”，也无法进入有效供给。结论就是，不是所有的空置房都是有效供给。
考虑到大量并未真正加入市民化的农民工及家属，中国目前实际的城镇化率约为40%。未来十年，中国实际的城镇化可达60%，新增城镇居民约为2.7亿人。保守估计，以户均3口人来计算，需要9000万套房；2000年前建成的城镇住房如今约有7000万套，未来十年假定约有30%-40%会被拆迁。如此计算，未来十年的需求是1.2亿套左右，截至2013年完工大约1.16亿套，以面积来计，新房开工和销售已经处于顶部或已越过最高点，但今后十年修建量的质量和综合配套将提升。住房投资年均增速仍能够维持在5%-10%。
CHFS在得出“中国住房存量已经过剩，空置率高”的结论后，得出几点政策建议。一是在住房市场调控中，应注重盘活存量，让空置住房产生效益；二是通过对多套房家庭征收房地产税，提高空置房持有成本，激活空置住房；三是正确引导价格预期；四是应该减少或停止新建保障房，对低收入家庭或农村流动家庭发放租房补贴。CHFS这些政策建议大体上是合理的。不过，“应该减少或停止新建保障房”适用于住房供应明显过剩的中小城市，但对大城市和城市的棚户区，保障房建设和棚户区建设仍非常必要。 CHFS政策建议的一个更大问题是忽视其家庭调查的盲点，在城镇遗漏了绝大部分进城打工的农民工和农民工家庭；另一方面却通过其农村家庭调查又得出了“农村户籍人口中，年轻人口大部分已经进入城市”的结论，似乎进城的农村户籍人口已经融入城市，成为自有住房拥有率达89%中的城市家庭中的一部分。如此一来，就得出了一系列脱离实际的政策结论。在有关城镇住房问题的政策建议上，没有任何地方涉及深层次的户籍和土地问题。
今后，中国在住房和城镇化方面改革的核心，是稳健逐步放开户籍限制和改进农村土地制度背景下的城镇化。中国城镇住宅总体建设规模并没有脱离经济高增长和低城镇化率的现实。而在经济体制改革上，如果要找到一个顺应民心，提高资源使用效率，促进社会公义和缩小贫富差距的最佳切入点，一定是农村土地制度改革。
